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Análise de 21/5/2023

O risco de exposição ao Rio de Janeiro é desconfortável pelo seu nível de vacância, pela baixa expectativa de melhora da ocupação e de um grande potencial construtivo para quando os aluguéis começaram a melhorar. De qualquer forma, ainda é uma importante região para o mercado de lajes corporativas do Brasil e se a situação de ocupação melhorar, em razão de um crescimento do PIB, poderia levar a uma valorização. 

O retorno, por sua vez, está bem compatível com este risco. Se o fundo distribuísse o aluguel da Vale de forma linear ao longo do ano, o rendimento mensal seria de 1,20%. Atualmente fundos com riscos elevados e de lajes são BBPO11 e GTWR11, os quais entregam um rendimento mensal de 1% e totalmente concentrados em um único inquilino, o mesmo por sinal, o Banco do Brasil. 

Evidentemente que o rendimento do fundo imobiliário não é e não deve ser o único ponto de avaliação do retorno do fundo imobiliário, mas é um ponto bastante importante. O ponto mais importante é a capacidade deste imóvel se valorizar ao longo do tempo e a nossa margem de segurança no valor pago. Indiscutivelmente o valor do imóvel com base no valor de mercado do FII é muito baixo. O FII custa mais barato que a BR Properties pagou no imóvel 100% vago em 2017 e ainda leva de brinde o imóvel da Vale. 

A minha avaliação de risco x retorno é que o fundo nesses valores é compra e com a entrega do rendimento cheio podemos ter um ganho de capital de curto prazo na valorização das cotas. O fundo vai proporcionar um bom ganho pelo rendimento elevado, mas também um bom ganho com a possível valorização das cotas. 

No atual momento de mercado, com o nível de juros e de cotação dos demais FIIs, é possível que o fundo conseguisse valorizar para patamares entre R$ 76,00 e R$ 80,00 no segundo semestre, quando os rendimentos estiverem mais elevados. Mas isso vai mudar o tempo todo, com base na dinâmica de mercado. 

Com essa expectativa e para que o ganho de capital justifique o risco, a minha recomendação é que o investidor coloque um preço teto na compra de R$ 66,00. O fundo tem liquidez de quase R$ 1 milhão por dia e deve facilitar a compra do assinante.