Plantão de dúvidas

O nosso plantão de dúvidas será no próximo dia 30/11, às 19h, conforme explicações enviadas por e-mail.

A área de acesso será liberada 15 min. antes do início e enviaremos e-mail reforçando as explicações sobre como acessar. 

Dados econômicos

Esta semana foi divulgada a segunda prévia de novembro do IGPM, tendo fechado, novamente, negativo. O índice fechou em -0,55%, arrefecendo cada vez mais a deflação do índice. A Anbima projeta que em novembro o índice ainda feche com deflação, ficando em -0,39% e em dezembro retorne para o campo positivo.

Com isso, teríamos 4 meses seguidos de deflação medidos pelo IGPM, o qual pode fechar o ano próximo de 5%.

No âmbito do IPCA, a inflação oficial, foi divulgado o IPCA-15, uma prévia daquela. O índice fechou no campo positivo, em 0,53% no mês de novembro, acima do 0,16% de outubro. Com isso, a expectativa da Anbima de um IPCA de 0,55% para novembro deve se confirmar.

Olhando para os dados da Anbima e da variação do dólar, aquela minha visão de que poderíamos ter um pequeno repique de inflação no final deste ano, início do próximo, pode ocorrer; no entanto, os dados ainda demonstram uma inflação bem mais controlada e que os juros elevados devem começar a apresentar mais efeitos de agora em diante.

Assim, aquele período deflacionário passou, podemos ter um pequeno repique de inflação, mas nada que deva chegar a 1%, mas na sequência tende a voltar mais para uma inflação normal. Ocorre que esta é uma visão de momento e temos muitas outras discussões em andamento, especialmente uma possível política expansionista que poderia gerar novos impactos inflacionários, o que ainda não me parece razoável.

Com tudo isso, o cenário para os FIIs de recebíveis é de retornarem para os rendimentos normais já em dezembro/janeiro, mas não perto do que tínhamos no início deste 2022, onde alguns FIIs chegavam a distribuir 1,50% a.m. de rendimento.

No âmbito político, os ruídos sobre uma possível quebra de responsabilidade fiscal ou uma menor responsabilidade fiscal, bem como a falta de indicação de um nome para comandar a pasta econômicas, seguem ditando o rumo e fazendo os juros futuros subirem. Os juros futuros pré-fixados para 2025 alcançaram 13,84% na sexta-feira, tendo passado de 14% ao longo da semana.

O Tesouro IPCA 2035, muito olhado pelos investidores de FIIs, fechou em 6,20%, tendo passado de 6,25% ao longo da semana. O índice é o mais alto em um ano. Ainda estamos longe dos picos de 2015/2016, que quase alcançaram 8%, mas caso siga subindo nesse ritmo, não descartaria de chegar próximo.

Essa elevação dos juros futuros, principalmente se continuar nos primeiros dias desta semana, vai levar a uma forte desvalorização dos VPs dos FIIs de recebíveis. Calculo uma redução, neste momento, de aproximadamente 2%, ou seja, qualquer FII que tenha um desconto de 2% sobre o VP e faça marcação a mercado (a grande maioria), terão redução do seu VP para próximo do VM.

Outro movimento que os juros futuros estão fazendo é a desvalorização dos FIIs de um modo geral. Quanto mais elevado os juros futuros, mais quedas observamos nos FIIs.

O cenário ainda gera uma certa preocupação sobre novos ruídos políticos e que impactam diretamente a economia. Isso pode fazer com que os juros futuros sigam elevados, nem precisam subir mais, nesses patamares já são muito elevados, e isso siga desvalorizando as cotações de FIIs, abrindo novas oportunidades de aquisições.

Apesar das oportunidades, o investidor deve comprar aos poucos, aproveitando as oportunidades quando aparecem e deixando recursos para comprar a cada semana, pois as disputas políticas devem continuar gerando ruído até mesmo após a posse do novo Governo.

O que comprar?

No relatório desta semana vamos tratar do setor logístico de forma separada. Há semestres que venho exaltando minhas expectativas positivas para o setor do ponto de vista operacional e de capacidade de melhorar os rendimentos. Temos observado isso e sigo otimista com o setor. Inspirados no relatório do RBRL11, vamos explorar mais o setor.

Neste momento de queda é normal o investidor se perguntar, o que comprar? Comprar tijolo, recebíveis ou FoF?

Nós estamos no momento que você escolhe, qualquer um deles está descontado; no entanto, foco nos ativos de qualidade. Em um universo de descontos, não há motivos para se arriscar em ativos que não possuem qualidade imobiliária e de gestão, não há motivos para arriscar em ativos que possuem dificuldades internas para resolver, como RECT, XPPR, RBRP, é melhor focar nos ativos que operacionalmente estão bem.

Os FoFs da nossa carteira seguem com descontos bastante elevados, sendo que o maior desconto sobre o VP é HGFF11.

O fundo de tijolo da Kinea, KNRI11, voltou a cair consideravelmente. Em novembro de 2021, quando vimos um grande movimento de desvalorização levou a sua cotação para R$ 128,00, neste momento está em R$ 136,00, com uma diferença muito grande, o rendimento naquele mês era de R$ 0,77 e atualmente é de R$ 0,91. Apesar de naquele momento eu já falava nos relatórios que o rendimento tinha grande potencial de aumentar, a maioria dos investidores não observavam isso. Comprar KNRI11 é ter um DY de 8% a.a., é um valor muito elevado para a sua capacidade de distribuição, totalmente recorrente.

No âmbito de recebíveis, o fundo da carteira PLCR11, dada a sua carteira mais HG e o seu rendimento maior, é uma das melhores compras; no entanto, os fundos da Kinea e Vectis voltaram a chamar a atenção. VCJR11 voltou a negociar nos patamares próximos de R$ 90,00, KCRE11 voltou a negociar nos patamares próximo de R$ 91,00 e KNIP11 voltou a negociar nos patamares próximos de R$ 92,00. As próximas distribuições desses fundos ainda não serão um destaque, ao contrário, ainda devem ser baixas. Aparentemente muitos investidores só descobrem isso quando o rendimento é pago e não quando ele é informado e os comparativos com a renda fixa pagando 16% ou até 17% a.a. podem fazer com que ocorram novas vendas. Assim, são fundos interessantes de serem acompanhados depois dos próximos pagamentos, mas os atuais preços já fazem serem excelentes opções de compra.

Depois, HGRU11, próximo de distribuir seu presente de Natal, segue em queda. O fundo voltou a negociar abaixo do seu VP, o qual, como temos visto nas vendas de imóveis, podem não refletir propriamente a sua realidade de mercado. Se o investidor esperava uma oportunidade de comprar HGRU11, este é o momento.

Por fim, os shoppings. Este vamos fazer um tópico separado.

Setor de shoppings

O setor vem com uma recuperação muito forte. Redução de vacância, melhora de vendas, melhora de distribuições, o que me fez imaginar que seria quase impossível ver HGBS11 voltar a negociar próximo de R$ 170,00, como chegou em novembro de 2021.

As maiores quedas estão em HGBS11, HSML11 e VISC11, sendo que a minha recomendação é para os dois primeiros; no entanto, estou um pouco receoso com as cotações dos fundos do setor.

Consegui o relato de alguns médicos, de várias regiões do país, sobre um aumento rápido dos casos de pessoas contaminadas com covid. Todos os relatos são de aumento rápido do número de casos, mas sem aumento de internações ou de mortes, o que é positivo. Isso também tem sido visto nos noticiários, aumento de casos, mas sem complicações.

Em princípio este cenário não deveria preocupar o setor; no entanto, já começamos a ter orientações para o uso de máscara em alguns locais e isso pode ampliar.

Caso as pessoas comecem a ficar com receio de se contaminar novamente, é possível que haja uma redução das idas aos shoppings, principalmente aos cinemas, o que poderia impactar um pouco a excelente expectativa que se tinha para o final de ano.

Por enquanto tudo isso está apenas no âmbito do receio e não temos nada concreto ocorrendo, mas, neste cenário de juros elevados e diversos fundos com oportunidades para serem comprados, a recomendação seria esperar um pouco mais para comprar o setor de shoppings, deixar o cenário ficar um pouco mais claro. Entenda, a recomendação não é vender, nem de que está caro, nem irei alterar o status de compra para esses fundos, os quais estão descontados. A questão é que as cotações desses fundos precificam apenas os juros mais elevados e não efeitos que eventuais restrições por causa da covid, ou receio das pessoas de frequentarem os shoppings por causa da covid, assim, nesse momento o melhor é esperar um pouco e dar preferência aos demais fundos.

Carteira recomendada

Reforço que a Carteira Recomendada consta em todos os relatórios semanais, com a atualização de se o fundo está com recomendação de “compra” ou “manutenção”. Ela pode ser encontrada depois dos comentários sobre os fundos.

O nosso investidor simulado tem os recursos mensais que ele aplica todos os meses, além dos rendimentos. Vamos usar esses recursos para aumentar um pouco a exposição em FIIS de recebíveis que já temos, no caso, PLCR11, o qual considero com o um desconto muito elevado. Vamos também usar para aumentar a nossa exposição em HGFF11, que tínhamos apenas montado uma posição inicial, assim, vamos aumentar um pouco mais ela. Ao todo serão 21 cotas de PLCR11 e 24 cotas de HGFF11.

Mercado de galpões logísticos no mundo

Neste relatório gostaria de abordar mais uma vez sobre meu otimismo no setor logístico tanto no Brasil quanto no mundo. Vamos introduzir um tema que talvez o assinante não esteja muito familiarizado, mas que é de clara compreensão, as chamadas estratégias Just-in-case (JIC), também chamado de “sistema push” e Just-in-Time (JIT), também chamado de “sistema pull” nos modelos de operação logísticos.

Just-in-case é uma estratégia de gerenciamento de estoque na qual a principal característica consiste nas empresas terem um nível de estoque suficiente para garantir a continuidade da sua logística, mesmo em períodos de interrupção na cadeia de suprimentos. Vamos usar um exemplo bem habitual, o setor farmacêutico. Imagine os sérios problemas que poderiam causar a falta de certos medicamentos devido a alguma interrupção no sistema logístico local ou global, portanto, neste tipo de indústria o modelo Just-in-case é o mais utilizado. A vantagem? O método permite ter estoque disponível diante de volumes de demanda inesperados ou de interrupções temporárias na produção. Qual a desvantagem? Os custos de armazenamento costumam ser maiores.

Já na estratégia Just-in-Time, o conceito é o inverso do anterior, enquanto o JIC prioriza a estocagem, o JIT se fundamenta na baixa estocagem e alta velocidade de montagem e entrega, reduzindo ao máximo o tempo que o produto fica armazenado, reduzindo assim o seu custo de estocagem. A empresa apenas fabrica o produto em função dos pedidos do consumidor. Evidentemente que esse método possui uma desvantagem, a alta vulnerabilidade diante de aumentos inesperados de demanda pelo produto, eventuais interrupções na cadeia de suprimentos ou erros no planejamento logístico, prejudicando muitas vezes a relação entre a empresa e o cliente.

Perceba que não existe um método melhor ou pior, cada setor possui suas especificidades e seu melhor modelo. Acontece que a pandemia nos trouxe um cenário que antes, embora já conhecido mundialmente, nunca foi tão forte e impactante a nível mundial: a interdependência dos países nas cadeias de suprimentos globais. Se você tentou comprar um carro zero ano passado ou ainda este ano, certamente se deparou com uma espera de meses para tê-lo em sua garagem, em razão da escassez de semicondutores. Se você viajou de avião neste ano, observou como o preço da passagem subiu em razão do aumento dos combustíveis. 

Perceba que a interdependência nas cadeias globais tem ficado cada vez maior. Há 100 anos atrás, ou até menos, um acontecimento do outro lado do mundo praticamente não seria sentido onde você mora aqui no ocidente, talvez você nem teria conhecimento, dependendo do grau de intensidade. Hoje, não somente você fica sabendo de forma praticamente instantânea, como impacta no seu bolso e/ou na sua rotina de vida. 

A RBR nos trouxe no relatório gerencial de RBRL11 uma introdução fantástica sobre este tema, onde recomendo o assinante ler na íntegra. A Gestora nos mostra como há a dependência de vários países, por exemplo, na linha de montagem do Airbus A320, com mais de 1.500 fornecedores de dezenas de países, conforme infográfico abaixo:

Fonte: relatório gerencial RBRL11

Ok Rodrigo, mas aonde você quer chegar? Simples, a pandemia também nos trouxe a percepção da fragilidade dessa interdependência, provocando questionamentos a nível mundial sobre o risco desse modelo globalizado, vindo à tona a necessidade de maiores estoques nos modelos Just-in-case, para proteção em casos de interrupções na cadeia. E esse modelo favorece justamente os galpões logísticos, fortalecendo o setor a nível mundial e, consequentemente, aqui no Brasil.

Podemos observar no gráfico abaixo como a vacância tem sido constantemente reduzida desde 2016 no Brasil, como a absorção líquida tem sido positiva desde 2018 e como tem crescido ano a ano os novos estoques.

Fonte: relatório gerencial RBRL11

Um outro dado que gosto muito é a evolução do estoque de galpões em SP, informado pela Hedge, nos mostrando a evolução dos preços pedidos desde 2020.

Fonte: relatório gerencial HFOF11

Com isso, ressalto mais uma vez o meu otimismo com o setor, na qual entendo que não deve faltar na carteira de nenhum investidor, sendo minhas principais recomendações os fundos apontados no próximo tópico.

Mas veja, não é apenas a reflexão feita nesse breve texto que embasa o meu otimismo com o setor logístico, ele é apenas mais um ponto importante de reflexão para este otimismo referente a demanda. O principal ponto continua sendo o ciclo imobiliário deste setor, onde temos uma boa demanda e uma oferta que terá resistência de crescer se o aluguel não subir.

É simples, a inflação fez com que construir fosse mais caro. Os juros elevados fizeram com que o custo de oportunidade da construção se tornasse mais caro. Construir um galpão logístico de qualidade leva tempo, aqui pensando não só em erguer a alvenaria (pré-moldado), mas em todo o projeto, e é caro. Quem for construir, só tende a fazer sob demanda, ou seja, BTS, já que os aluguéis praticados no mercado não justificam os chamados projetos especulativos.

Quem tinha projetos em andamento, até mesmo com preparação de terreno, opta, neste momento, por esperar um pouco mais para avançar na parte mais cara do projeto, que é erguer a construção propriamente dita. Esta é uma das vantagens dos galpões logísticos, eles são construídos mais rapidamente que um prédio de escritórios, mas tem a vantagem que eu posso interromper o projeto no meio, antes de erguer a construção civil, sem maiores impactos no projeto.

Apesar disso, são vários os fatores que me levam a leitura de que a demanda no setor vai continuar aquecida, seja pelo crescimento do comércio eletrônico, seja por questões como o texto acima.

E aí, é simples, se tem demanda e a oferta está baixa, é necessário fazer BTS, o BTS é feito com aluguel elevado, isso nos leva a uma tendência de subir o aluguel e os fundos podem, ao longo do tempo, repassarem melhor os reajustes inflacionários para os contratos e, nos períodos possíveis, subirem esses aluguéis acima da inflação.

Depois, é importante lembrar que esta demanda no setor logístico busca imóveis que forneçam eficiência de armazenagem. Recentemente, no evento do GRI para FII, tive a oportunidade de ouvir a fala do Gestor da CSHG, Augusto Martins, a qual entendo muito pertinente. A fala foi mais ou menos no seguinte sentido: havendo a necessidade de fazer uma escolha binária, apenas binária entre localização e qualidade, o setor de lajes escolhe a localização, o setor logístico escolhe a qualidade. O objetivo era apenas demonstrar como é importante galpões de qualidade, com classificação A ou superior.

E, segundo o último resultado trimestre da LOGG3 (por sinal analisado em nosso último relatório de ações), apenas 15% da oferta de logística no mercado brasileiro é de galpões de alta qualidade e, de um modo geral, os fundos imobiliários possuem galpões de alta qualidade.

Quem tem galpão de alta qualidade tem demanda. Quem tem galpões de alta qualidade e bem localizado, tem demanda e terá facilidade de subir os aluguéis com o tempo.

Qual a importância do galpão de alta qualidade? Bem, vou dar um spoiler do nosso curso, onde detalhamos bastante isso, espero que quem fez não se chateie e esperamos vocês na turma a ser aberta em janeiro.

Um piso nivelado a lazer não tem alterações de altura, é mais plano que um não nivelado a lazer, isso gera um menor desgaste nas empilhadeiras, se forem automatizadas, como os galpões que estão em KNRI (Renner) ou em BLMG (Dafiti), bem, nem daria para usar esses sistemas sem o nivelamento. O pé direito de 12m e a maior distância entre os pilares permite um maior empilhamento de paletes por m², ou seja, ainda que o aluguel por m² seja um pouco superior que um sem essas especificações, você armazena muito mais por m². Depois, temos diversos outros itens a serem destacados e que fazem as empresas priorizarem este nível de qualidade.

Assim, são esses e ainda outros fatores, que há alguns semestres me fazem ter a visão e o otimismo com o setor logístico e a nossa carteira ter esta maior concentração no setor.

O que comprar no setor logístico

Falar de localização e qualidade e não falar de LVBI11 (vitrola quebrada, eu sei, mas não consigo, nesses preços) não tem como. O fundo tem 95% dos imóveis classificados como A e são muito bem localizados.

Observei em vários canais de comunicação, como fóruns e grupos, os investidores discutirem sobre a possibilidade de o fundo observar uma boa redução dos rendimentos em razão da alavancagem que terá de fazer.

Já exploramos isso em relatórios anteriores e as minhas contas e análises apontam para que não. O fundo tem, caso não tenhamos surpresas de vacância, capacidade de manter o atual rendimento, mesmo com a alavancagem que precisará fazer. Isso nos dá 9% de DY, é muita coisa.

Vejo LVBI11 como uma das grandes oportunidades, sendo um fundo completo em todos os aspectos, qualidade de ativos, localização, qualidade de Gestor, rendimento elevado, ocupação e capacidade de expansão dos ativos.

Mas não é só LVBI11, LGCP11 também tem uma concentração elevada em galpões A, tendo apenas um B e está em excelente preço. RBRL11 não tem este nível de concentração de ativos A, mas são ativos com qualidade, alguns já testados no mercado e uma excelente Gestora (vamos conversar mais sobre ela e o caso RBRY11 na live de tira dúvidas), além disso, o seu desconto está bem elevado.

Depois, HLOG11 também tem seus galpões A ou superior, com exceção de um deles. Está com um desconto exagerado, principalmente em razão das dúvidas sobre a locação do Citlog Viracopos. Só nesses momentos de stress é que podemos comprar um fundo com a qualidade de HLOG11 e que projeta, caso 100% ocupado, 0,85% a.m..

Esses (LVBI, LGCP, RBRL, HLOG) são, dentro da carteira recomendada, as preferências em razão dos preços que alcançaram, mas não inválida as demais recomendações, como BTLG11, outro que localização e qualidade são excelentes, mas, apesar das quedas, não caiu tanto e o seu lucro líquido recorrente não é igual ao rendimento.

E fora da carteira? Fora da carteira o ativo é BRCO11, o qual observou uma desvalorização importante recente, tanto pela alta nos juros, mas pela recente rescisão observada em um importante contrato de locação (já tratado aqui no DesmistificandoFII). O maior destaque de BRCO é a sua localização, onde o fundo classifica 74% do seu portfólio como sendo last mile (uma classificação que acaba “brigando” com a qualidade em termos de importância). Depois, 10 propriedades são classificadas como A+ e 1 propriedade como A.

Falar em qualidade imobiliária e localização é também falar de BRCO11 (viram, a vitrola não está quebrada em LVBI11). Todos os seus imóveis possuem piso nivelado a lazer e, com exceção de um deles, todos os outros possuem no mínimo 12m de altura de pé-direito, tendo um deles que varia de 13m a 19m. O grande desafio seria o que tirar da carteira para colocar BRCO11, mas para uma carteira que quer ter mais diversificação, o fundo da Bresco é o fundo. O seu DY não é tão elevado quanto os demais, em parte compensado pela sua qualidade.

Por fim, HSLG11 também se destaca fora da carteira, excelentes localizações, apesar de nem todos os galpões terem o mesmo nível de construção dos anteriores, sendo todos muito próximos das capitais dos seus estados (SP, PR, MG e AM).

Rodrigo, faltou HGLG11? Não faltou, é que o fundo da CSHG parece uma rocha, a sua cotação não desvaloriza. Vejam o gráfico abaixo a variação das cotas de HGLG11 e os três citados acima que poderiam ser comparados (LVBI, BRCO, RBRL11 e HSLG):

Fonte: Google Finance

Só podemos comparar com HGLG11 os fundos grandes, RBRL11 e HSLG11 estão no limite da comparação. O fundo da CSHG é excelente, mas a sua cotação funciona quase como uma rocha, é de variação difícil. Neste momento que tantos fundos caíram, entendo que a prioridade seria comprar os com maior desconto e deixar HGLG11 para o caso desses valorizarem. Vou dar um exemplo, os alunos do nosso curso de FIIs recebem uma carteira recomendada específica, um diferencial do curso e uma forma de mostrar como uma carteira é formada com base nos conceitos do curso. A Turma 3 recebeu uma carteira recomendada no dia 05/10 e essa carteira tinha HGLG11, pois, naquele momento e considerando os preços das cotações dos outros fundos, fazia sentido ter HGLG11. Vejam o comportamento das cotas desses fundos desde aquela recomendação:

Observem a diferença na queda dos fundos. Isso não mostra que HGLG11 é melhor, apenas que sua cotação é mais resiliente, mas, dentro do atual cenário de queda, tenho preferência por aqueles FIIs de logística com excelente qualidade imobiliária e de gestão, os quais, apesar de não terem o tamanho de HGLG11, possuem um DY superior, além de serem oriundos de ganhos recorrentes e não de ganho de capital, como são os casos de LVBI11 (por isso a vitrola quebrou em LVBI11) e BRCO11, diferente de HGLG11 e de HSLG11 e RBRL11, os quais possuem um componente de ganho de capital no ano, dentro do seu rendimento. 

Nota! Vale a pena ler este parágrafo. O assinante viu algumas vezes eu citando o nosso curso ao longo do texto, como que querendo “empurrar” o assinante para comprar o curso. E sim, o objetivo é mostrar um pouco do que nos aprofundamos no curso, mas não empurrar, mas convidar para fazer parte da nossa próxima turma. Faço isso, neste momento e sem ter uma turma aberta, por causa de um motivo. Esta semana fiz o atendimento de um assinante e que foi aluno do curso, o qual deu um excelente feedback do curso, de como a forma de investir mudou depois do curso. Mas não foi só o feedback dele que me faz reforçar este convite, pois este feedback é constante de nossos alunos. O ponto diferencial foi a carteira dele. Fiquei impressionado ao ver a qualidade da carteira dele, não só com excelentes FIIs, mas muito aderente às expectativas e perfil dele, mostrando que conseguimos realmente passar a mensagem no curso. O curso é longo e bastante aprofundado, exatamente o que o mercado sempre precisou e proporciona isso, que o investidor consiga mais conhecimento, além de tudo que já passo aqui no relatório, e investir melhor o seu dinheiro. Assim, fica o convite, teremos nova turma em janeiro, separamos um tempo de 12 meses para que o aluno possa realizar o curso no seu ritmo e desfrutando do que chamamos de “a cereja do bolo” do curso: as aulas ao vivo. Esperamos você lá!

Concluindo nossa recomendação de logística, caso fosse escolher apenas um, qual seria? Acredito que o assinante não tenha dúvida, é LVBI11.