Dados Econômicos
Esta semana os juros futuros, vistos pelo Tesouro IPCA 2035 tiveram uma boa queda. Iniciaram a semana em 5,70% e fecharam em 5,56%. Importante lembrar que tinha fechado o mês de outubro em 5,82%.
Essa queda dos juros futuros veio na esteira da queda dos juros futuros americanos, dado o maior otimismo quanto à inflação deles.
Esta oscilação leva a uma expectativa de valorização dos VPs dos FIIs de recebíveis, os quais, na média, tiveram queda no último mês (destaque para AFHI11 que foi um dos poucos que teve valorização do seu VP neste período).
A queda dos juros futuros também auxilia na precificação dos FIIs.
Outro dado divulgado esta semana foi o IBC-Br de setembro, o qual mede a atividade econômico brasileira, conhecido como a prévia do PIB. O índice fechou novamente em queda, agora de -0,06%, acumulando queda de -0,64% no trimestre.
Redução da atividade econômico normalmente dá sinais que permitem a redução dos juros.
Agora um dado não divulgado, mas percepção deste Analista, é a possibilidade de redução do preço do combustível. Apesar de a Petrobrás não seguir mais o PPI, é inegável que ainda serve como um parâmetro importante de acompanhamento. A gasolina fechou entre 6% e 8% acima do PPI e o diesel entre 4% e 5%. Se esses números mantiverem, não seria de descartar uma redução da gasolina nesta reta final do ano.
A gasolina é sempre um componente importante na inflação e isso poderia auxiliar ainda mais no controle da inflação e no fechamento desta dentro da meta, ainda que na banda mais elevada. Tal cenário colabora para a continuidade na queda da taxa Selic nas próximas reuniões do Copom.
Assim, o cenário econômico segue benéfico para os fundos imobiliários.
Carteira recomendada
Reforço que a Carteira Recomendada consta em todos os relatórios semanais, com a atualização de se o fundo está com recomendação de “compra” ou “manutenção”. Ela pode ser encontrada ao final do relatório, depois dos comentários sobre os fundos.
Lembrando, a nossa carteira recomendada simula um investidor normal, que faz aportes todos os meses. O objetivo desta simulação é orientar o investidor todos os meses na direção de como aplicar os recursos do mês, uma realidade que boa parte dos investidores passam.
Para auxiliar o maior número de investidores, simulamos o investimento de R$ 2 mil por mês, além dos reinvestimentos dos rendimentos. Assim, faremos os nossos investimentos de novembro, o aporte e os rendimentos. O recurso para investimento é de R$ 4.636,46.
Para esses investimentos, vamos dividir igualmente entre dois FIIs que entendo estarem descontados.
O primeiro será BTLG11, o qual vamos aumentar a exposição em 26 cotas. O fundo é um dos principais proprietários de galpões logísticos bem localizados, tem um bom rendimento e tende a manter assim. Há muito valor para destravar em algumas vendas de imóveis que o fundo tende a fazer, em razão de incorporações recentes. O mercado parece “punir” um pouco a cotação do fundo por uma certa desconfiança de ser BTG; no entanto, o trabalho em BTLG11 tem se mostrado, desde o início, diferenciado da média dos fundos do BTG. O fundo fez emissão recentemente, deve estar prestes a anunciar as aquisições e, caso o fundo siga o que estava no prospecto, pode até surpreender os investidores positivamente. Assim, vamos ampliar a posição neste fundo, que cada vez mais se torna um dos principais do mercado de logística e ainda temos uma posição pequena.
A segunda opção é HSAF11, o qual vamos aumentar a exposição em 24 cotas. Não é de hoje que comento sobre como os FIIs de recebíveis estão descontados. No caso do fundo da HSI nós temos um desconto de 8% sobre o valor patrimonial, sendo que este tem uma marcação forte em razão da alta dos juros. Só na última marcação o VP do fundo caiu de R$ 92,20 para R$ 90,78. Na medida que os juros caírem, esses fundos possuem uma tendência de aumentar o VP e isso aumenta o potencial de valorização da cota. Mas não é só o potencial de valorização da cota que me faz aumentar a exposição ao fundo. O fundo tem sido conservador em suas distribuições, sendo a última de R$ 0,80, mesmo o seu lucro ficando acima. A sua carteira de crédito é muito boa e a HSI tem se mostrando uma boa Gestora. Faz sentido aumentarmos a exposição no fundo.
