O que ler neste relatório
Sempre recomendamos que o assinante leia o relatório na íntegra, pois o aprendizado e o nível informação que este traz é sempre elevado.
No entanto, o tópico principal deste relatório, além de toda a carta inicial, é sobre o tema de recompra de cotas nos fundos imobiliários. Tratamos este tema no tópico de TVRI11, pois foi este o fundo que trouxe o assunto à tona essa semana. Assim, não deixe de ler este tópico, pois fazemos uma abordagem profunda sobre este ponto.
Dados Econômicos
E o pessimismo entre os investidores segue ditando o ritmo da precificação dos ativos no Brasil.
Esta semana os títulos do Tesouro IPCA 2035 voltaram a apresentar alta nos juros pagos, fechando a semana em 6,56%, enquanto os títulos totalmente prefixados para 2031 fecharam em 13,02%.
Os juros são elevados, muito elevados, no entanto, os fundos de investimentos imobiliários seguem caindo e precificando como se esses títulos pagassem 7% a.a., ou até mais em alguns casos. Isso ocorre, indiscutivelmente, pelo excesso de pessimismo dos investidores, o qual vai sendo retroalimentado na medida que observa o noticiário.
O investidor já está pessimista com os ativos negociados em bolsa de valores, abre o seu grupo de WhatsApp sobre finanças e se depara com a seguinte matéria:
Fonte: Valor econômico
Aí pensa “nossa, se até os fundos de pensão estão saindo da Bolsa, imagina eu, deixa eu sair”. Isso gera fluxo de saída e a lei da oferta e da demanda atua. Ou, se não pensa isso, fica com receio de seguir investindo, reduzindo a demanda e voltando a lei da oferta e da demanda.
Depois, temos aquele investidor que ainda não tem muito conhecimento sobre finanças, toma as suas decisões com base naquilo que observa nas redes sociais (sim, temos muito), e o que mais é visto nas redes sociais é “os FIIs não prestam” ou “arrependi de ter investido em FIIs” ou “o Barsi tinha razão” ou “investir no exterior é melhor que no Brasil” e assim por diante.
Isso vai gerando um movimento de venda de cotas, ligado a um movimento de menor volume de compras desses investidores pessoas físicas, o que gera um movimento de queda, o qual, por sua vez, retroalimenta o medo, aumentando as vendas e a redução de compras.
O movimento lembra muito o final de 2015, começo de 2016, quando exatamente observávamos os investidores escrevendo esses comentários sobre os FIIs e as cotações não paravam de cair; no entanto, quem foi disciplinado, comprou todos os meses bons ativos, foi muito bem recompensado.
Este, por sinal, é o tom da carta da Hedge em seus fundos neste mês, como podemos ler abaixo:
Com esse movimento de liquidação de posições que veio após a decisão do COPOM, principalmente depois da divulgação da ata dessa reunião, os preços de ações e FIIs estão chegando a níveis muito descontados, principalmente os FIIs.
Vários fundos têm negociado com descontos da ordem de 20%, sendo que seus ativos seguem com excelente ocupação e muitas vezes precificados muito abaixo do custo de reposição. Sabemos o quanto é difícil assistir os ativos que investimos serem marcados para baixo semana após semana, mas acreditamos muito nos fundamentos do mercado.
Aqueles que puderem segurar suas posições serão recompensados e para os que podem aumentar sua exposição em FII recomendamos fortemente que o façam. Estamos em um momento parecido com aquele visto em 2015/2016, o melhor ponto de compra para FII da história, mas muito longe da forte recessão que atravessamos naquele período.
Fonte: relatórios gerenciais da Hedge.
Não, nós ainda não estamos com preços de janeiro de 2016; no entanto, é importante lembrar que os momentos são bem diferentes. Em janeiro de 2016 a nossa NTNB 2035 pagava juros de 7,80% (pois é, faz o nosso juro de hoje parecer Nutella), enquanto o PIB no Brasil em 2015 tinha uma variação negativa de 3,80%. O nosso IPCA em janeiro de 2016 era de 1,27%, vindo de um acumulado em 2015 de 10,67%. Além disso, passávamos por um processo de impeachment da Presidente e tinham apresentado um projeto de lei para tributar os FIIs. Tendo que escrever sobre tudo que acontecia naquele período, uma época em que o DesmistificandoFII já existia, acabei lembrando daquele meme “morreu mas passa bem”. Era realmente um cenário assustador, deixando o palhaço It quase que brincadeira de criança.
A situação hoje é bem diferente. Podemos não ter inflação de países desenvolvidos, mas ela está bem longe de estar elevada. O nosso PIB tem expectativa de fechar um crescimento próximo de 3% em 2024 e seguir crescendo em 2025. Sim, temos muitas incertezas no âmbito fiscal e o esforço que o Governo está realmente disposto a fazer para controlar a situação não tem convencido e ninguém quer pagar para ver. Mas, no momento, não é o suficiente para levar aquele cenário de janeiro de 2016, mas de manter o atual cenário por algum tempo. O que já será bastante ruim.
E por falar em manter o atual cenário econômico por algum tempo, esta parece ser a visão da Kinea. No prospecto do KNCR11, divulgado esta semana, são apresentadas as premissas para o estudo de viabilidade e elas são as seguintes.
Fonte: prospecto da 11ª oferta
Observem o nível de pessimismo da Kinea diante de nossa economia. A expectativa é que não vamos cumprir a meta de inflação pelos próximos 10 anos e a Selic se manterá em 12,50% pelos próximos 10 anos.
O interessante é compararmos com o prospecto anterior, feito apenas 6 meses antes. Lá também se tinha uma visão bem pessimista, mas agora piorou bem.
Fonte: prospecto da 10ª oferta
Quando li o prospecto da 11ª oferta pensei duas coisas.
A primeira é, se o economista da Kinea está neste nível de pessimismo, imagina o investidor médio que é bombardeado diariamente com informações negativas. Não tem como pensarmos em nenhum nível de recuperação das cotas dos FIIs neste cenário de pessimismo, bem como não é possível esperar que os ativos sejam precificados de forma racional considerando apenas os juros futuros. Tem muito pessimismo na mesa, e é justamente nessas horas que devemos fazer um esforço adicional para aumentarmos os nossos investimentos. Pois é, o meu Mustang vai ter de ficar para depois (quem não entendeu a referência, está na coluna 1 ano do Tibet de 29/09/2024).
A segunda coisa que eu pensei foi “essas premissas não fazem o menor sentido”. Como assim, nós vamos descumprir a meta de inflação pelos próximos 10 anos e os juros vão ficar em apenas 12,50%? Não tem lógica isso. Os juros são usados para cumprir a meta de inflação, não tem lógica pensar que o Copom vai simplesmente abandonar a sua obrigação. Isso é um misto de pessimismo, com futurologia para provar que a tese do fundo é boa, mas acaba influenciando os investidores.
Sim, as expectativas econômicas são ruins, mas ainda é necessário haver algum nível de lógica no pensamento crítico. Se você acredita que a inflação vai elevar e ali ficar, o mínimo que se deve pensar é que a Selic vai subir ainda mais. Depois, se a Selic ficar 10 anos nesses patamares, como ficaria a economia do país? As empresas simplesmente iriam parar de fazer dívida e de crescer. Cada vez mais iria ter menos dívidas de empresas grandes e os FIIs de CRIs iriam se “estapear” para conseguir alocar o seu dinheiro, aceitando spread muito baixo, ou assumindo mais risco.
Esses dados nos mostram que quando o pessimismo fica exagerado, os pensamentos lógicos começam a serem deixados um pouco de lado até por aqueles que são profissionais do mercado, quem dirá pelos investidores.
São nesses momentos que as maiores oportunidades de se investir surgem; no entanto, infelizmente não temos como dizer quanto tempo isso pode durar. Posso dizer que a minha experiência manda aproveitarmos o máximo possível este período para acumularmos o máximo possível de cotas e ações. E, para auxiliar um pouco o investidor em suas reflexões, trago uma sequência de três trechos do livro sobre a biografia do Buffett e que li esta semana:
Observem, a queda das ações americanos já durava uma década em 1979. Você precisa ter muita paciência e determinação para seguir comprando ativos em bolsa por uma década. Você precisa de coragem para fazer isso sobre os olhares e falas críticas de amigos e parentes, mas te garanto, você será recompensado por isso.
Agora vejam neste trecho o que se falava em revistas sobre a bolsa e o pessimismo que ia se abatendo. Nesses momentos sempre vai parecer que não há saída e é assim que estamos nos sentindo hoje, depois de praticamente 10 anos de um país que não sai do lugar.
Mas, enquanto isso, sempre tem um “louco” para dizer, façam o contrário da manada:
Infelizmente eu não posso dizer para vocês quando a nossa economia vai melhorar e se vai melhorar. Mas a minha experiência diz que é melhor investir nesses momentos de medo, do que nos momentos de exuberância e coragem de 2019.
Assim, vamos seguir investindo.
