42 Relatório Semanal

Período

29/08 a 04/09

Divulgação

08/09/2024

Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes do DesmistificandoFII

Research independente de fundos imobiliários mais antigo do Brasil

Rodrigo Costa Medeiros

Analista de Valores Mobiliários

CNPI 6717

Fundos abordados:

Carta aos Leitores

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Dados Econômicos

Uma das notícias mais relevantes na semana foi a divulgação do PIB do segundo trimestre, o qual avançou bem acima de algumas expectativas, fechando uma alta de 1,40%, quando comparado com o primeiro trimestre do ano, e de 3,30%, quando comparado com o mesmo período de 2023.

Foi um crescimento bem robusto, o que levou a mudança de algumas expectativas para o crescimento do PIB ao longo de 2024, com economistas prevendo crescimento de até 3,30%, mas ficando em uma média de 2,90%.

E para nós, investidores de FIIs, este dado, neste momento (grave isso, neste momento), pode representar um ponto positivo e um ponto negativo.

No lado positivo, um crescimento do PIB significa que a economia movimentou, cresceu, isso pode significar mais compras em shoppings, por exemplo, melhorando a receita variável desses empreendimentos e rendimentos maiores para nós. Isso pode, no médio prazo, representar uma necessidade de crescimento das empresas, com uma procura maior por galpões logísticos e lajes corporativas, o que poderia melhorar a dinâmica de oferta e demanda, gerando aluguéis melhores, ou pelo menos repasse da inflação com mais facilidade, permitindo que os rendimentos subam.

Evidentemente que não serão um ou dois trimestres que vão gerar efeitos benéficos, mas este seria o efeito se a dinâmica de crescimento seguir e alcançarmos este crescimento de 3% ao longo de 2024.

Por sua vez, o lado negativo está no campo dos juros. Um dos objetivos de se subir os juros de um país é “esfriar” a economia e permitir que a inflação seja controlada; no entanto, não é o que estamos vendo, a economia não reduziu, ao contrário acelerou. O atual nível de juros estaria sendo ineficiente para controlar o crescimento da economia e controlar a inflação? Essa é uma das perguntas que o Copom vai se fazer e a resposta fará com que aumentem ou não os juros na próxima reunião.

Depois, este crescimento do PIB foi fortemente impulsionado por gastos do Governo, seja na transferência de renda, seja por meio de gastos diretos do Governo. Ou seja, por um lado o Copom mantém os juros elevados para controlar a inflação, mas por outro lado o Governo gasta mais e gera riscos ao aumento da inflação. Além disso, temos um aumento do déficit fiscal, o qual acaba influenciando nos juros futuros.

Com este cenário os juros futuros voltaram a subir. A NTNB 2035 chegou a negociar em 6,23%, mas acabou caindo ao longo da semana, fechando em 6,11%.

Ou seja, seguimos com aquela volatilidade grande nos juros e, consequentemente, na renda variável, sempre acompanhada por uma notícia aqui, outra ali.

Neste cenário, aumentaram as expectativas de que o Copom suba os juros em sua próxima reunião, incluindo-se a deste analista que vos escreve. Até então eu estava um pouco cético, visto que os juros já estão em patamares restritivos, mas os dados vão vindo e a expectativa vai alterando um pouco.

No próximo dia 10/09 teremos a divulgação do IPCA e este será um dado essencial para a decisão do Copom.

Dentro deste cenário em que o Copom pode ou não subir os juros, o que fazemos? Investimos mais ou aguardamos a decisão?

A minha conclusão é: vamos seguir investindo, nada de acelerar os eventuais aportes que estavam sendo parcelados, mas nada de parar de investir.

A expectativa dos investidores é de alta dos juros e os juros futuros já refletem a possibilidade de elevação, logo, os preços dos ativos já refletem, pelo menos em parte, este cenário. Ou seja, se subir, já está no preço, se não subir, não está no preço. Se não subir vai valorizar? Isso vai depender de como seguirão as expectativas, já que são os juros futuros que geram a dinâmica de preço.

Evidentemente de que se os juros subirem e as expectativas seguirem de várias novas altas, isso poderá sim impactar os preços das cotações.

Mas ainda sou cético sobre uma subida grande da Selic e se isso afetaria os preços dos ativos. A NTNB está quase em sua máxima recente, de quando a Selic estava em 13,75%. E lembremos, é a NTNB quem dita a precificação dos ativos. Então fica a pergunta, a NTNB subiria acima de 6,50% se a Selic não subir acima daqueles 13,75%? E não vi ninguém acreditar que a Selic possa voltar para aqueles patamares.

Depois, a Selic tinha ido para esses patamares de 13,75% quando o IPCA tinha passado de 10% e os juros americanos estavam subindo. O cenário agora é muito diferente, o IPCA pode não estar na meta, mas está bem longe de chegar em 10%. Depois, temos sinais claros de que o FED deve começar a cortar os juros lá pela terra do Tio Sam. Então, será mesmo que a Selic deveria ser elevada a um patamar que gerasse novas elevações da NTNB?

Assim, não consigo ver motivos racionais que fizessem os investidores deixarem de fazer os seus aportes e aguardassem o desenrolar dos juros.

Mas claro, também não vejo aquele cenário em que os preços dos ativos estão em um nível que o investidor deveria acelerar eventuais aportes grandes. Não estamos, pelo menos não nos FIIs, em um mercado de preços que fariam o Buffett fazer o seguinte comentário:

Buffett fez este comentário em 1974, quando o mercado americano havia muito desvalorizado.

Não, no mercado de FIIs não estamos neste cenário. Estamos em um cenário propício para investir, mas em um cenário que também nos propícia diversificar bem a carteira com outros investimentos.

Assim, seguimos os planos de aportes.

Plantão de dúvidas

O nosso próximo plantão de dúvidas ocorrerá no dia 19/09, às 19h.

Aguardamos vocês. O link estará disponível no site, na área de avisos, na semana do plantão.

Live com o Gestor

Esta semana, na quarta-feira, dia 11/09, às 19h30min, farei uma live com o Gestor Anderson Lueders, um dos responsáveis pela Gestão do RINV11. A entrevista será ao vivo e transmitida em nosso canal do YouTube. Basta clicar na imagem que você será direcionado ao vídeo já agendado no Youtube, sendo possível ativar a notificação.

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