Dados Econômicos
Este mês foi divulgado o IGPM de julho, o qual fechou em 0,61%, ou seja, mostrando desaceleração frente ao 0,81% do mês anterior; no entanto, acima das expectativas de mercado. A projeção da Anbima era de 0,40%. Com isso o índice fecha os últimos 12 meses com um acumulado de 3,82%, fixando o segundo mês seguido no campo positivo, depois daqueles meses anteriores que ficamos no campo negativo.
Os FIIs de tijolo se beneficiam de um índice no campo positivo, uma vez que conseguem repassar isso para o contrato de locação. Já nos FIIs de recebíveis o BARI11 também se beneficia.
Outro dado importante divulgado na semana foi a taxa oficial de desemprego, a qual caiu para 6,90% neste segundo trimestre de 2024, vindo de 7,90% no primeiro trimestre deste ano, sendo o menor patamar desde 2014. Segundo dados da Pnad contínua, a população ocupada subiu para 101,8 milhões e é recorde da série histórica.
A taxa de desempregados mede as pessoas que buscam emprego e não acham, por isso sempre gosto de olhar para o dado da população ocupada, a qual subiu. Isso demonstra um certo desafio para a inflação, visto que mais pessoas ocupadas e menos pessoas desempregadas pode levar a uma pressão inflacionária na mão de obra, especialmente na prestação de serviços.
É evidente que os dados não são lineares, se algo acontecer, obrigatoriamente outra coisa ocorrerá; no entanto, eles geram influência e vão para o processo de decisão do Copom, no sentido de que se os juros nesses patamares seguem gerando redução na taxa de desemprego, seria possível manter esses juros ainda.
Se por um lado a taxa de desemprego neste ritmo pode dificultar a redução da inflação, por outro lado indica que é possível termos uma melhora do PIB, o que costuma favorecer o processo de valorização imobiliária. O crescimento da economia pode significar mais imóveis ocupados, o que pode significar um momento mais propício para os proprietários de imóveis.
Mas, é difícil de acreditar em um crescimento robusto do PIB com os juros nesses patamares.
Assim, como eu tenho dito em outros relatórios, os dados de nossa economia estão difíceis de serem interpretados, o que pode nos gerar ainda um bom nível de volatilidade nos ativos em bolsa, no caso, os FIIs. Bom para quem está acumulando capital, desde que o crescimento econômico não seja um voo de galinha e o PIB volte a cair na sequência.
Além desses dados, esta semana tivemos reunião do Copom, o qual decidiu manter os juros inalterados em 10,50%, tendo em vista a preocupação da inflação. O comunicado aponta para uma inflação mais elevada e o Comitê destaca a necessidade de manter juros em patamares contracionistas. O comunicado apresenta, pela primeira vez, a expectativa de inflação para o primeiro trimestre de 2026, a qual se situaria em 3,40%, no cenário de referência, e de 3,20% no cenário de juros constante por um longo período, ou seja, acima da meta. Parece que o caminho de redução dos juros não será tão fácil.
Com a Selic nesses patamares de 10,50% e uma expectativa de se manter assim por mais tempo, os FIIs de CRIs atrelados ao CDI e que possuem bons spreads de juros se beneficiam. Com uma inflação de 4,50%, esta Selic proporciona juros reais de quase 6%, se tivermos um spread de 300bps, já temos um juro real de praticamente 9%, ou seja, um título atrelado ao IPCA precisaria ter quase isso de juros reais.
Também tivemos decisão do FED, lá nos EUA, o qual também manteve os juros inalterados, mas muitos investidores ficaram otimistas para um corte de juros na terra do Tio Sam ainda neste ano. Caso isso ocorra é possível que a pressão nos juros futuros brasileiros reduza e já vimos isso ocorrer ao longo desta semana, especialmente nesta sexta-feira.
Por fim, neste sexta-feira também tívemos os dados de emprego dos EUA e ataxa de desemprego por lá subiu de 4,10% para 4,30%, gerando expectativas de cortes nos juros americanos, pressionando para baixo os juros futuros por lá. Isso movimentou bem os juros futuros por aqui. A nossa NTNB 2035 caiu consideravelmente, fechando em 5,99% (nem o mais dos otimistas poderia imaginar na NTNB abaixo de 6% em tão pouco tempo), patamares que não era visto há quase quatro meses.
A queda nos juros futuros na terra do Tio Sam e aqui em nossa terra foram bem substanciais, suficiente para nos deixar com aquele "sorriso amarelo", mas ainda temos muito chão pela frente. A inflação ainda não está controlada e o Copom não está disposto a reduzir a Selic, no entanto, quem defini a precificação dos ativos em bolsa são os juros futuros. Mas, aqui, ficará uma espécie de queda de braço, quem vai falar mais alto, o medo de uma possível recessão nos EUA e isso afetar a nossa economia, ou o os juros futuros. Bem, no universo dos FIIs e considerando as prévias de nosso PIB, acredito que a queda dos juros deva falar mais alto.
Essa queda dos juros futuros beneficia a reprecificação dos FIIs de tijolo, podendo levar a uma valorização de suas cotas. A queda ainda é muito incipiente e está vindo em um período de muita volatilidade, mas, caso a NTNB fique nesses patamares, é muito possível que observemos valorização das cotas dos FIIs de tijolo. A minha recomendação é o assinante concentrar suas aquisições nos FIIs de tijolo neste momento e nos FoFs, os dois que podem observar uma maior valorização caso o cenário permaneça.
A dúvida que o investidor pode ter é "mas não seria melhor esperar estabilizar esta situação?". A resposta é, quando estabilizar, tudo estará no preço. Neste momento não vemos esta queda de juros futuros nos preços dos FIIs de tijolo, justamente pelo receio de que ela seja transitória, visto que a nossa inflação não está muito "comportada".
A minha visão é simples. Com a NTNB nos patamares anteriores os FIIs de tijolo já estavam com preços bons, nada muito descontado, mas bons. Com os atuais, caso as cotações fiquem nesses patamares, o desconto vai elevar. Assim, faz sentido concentrar suas compras nesses FIIs de tijolo, ou em FoFs muito descontados.
Claro, não posso deixar de destacar o fato de que essa queda nos juros futuros geram uma precificação para cima nos VPs dos FIIs de papel. Os FIIs de papel com administração do BTG mais ainda, pois no mês de julho o fundo passa a não descontar mais o rendimento a distribuir do valor patrimonial e este sobe (para mim não faz sentido esta interpretação do BTG, mas...). Uma elevação dos VPs dos FIIs de recebíveis pode funcionar como gatilho para alguma valorização, mas não muita.
Rendimentos em Destaque
Esta semana tivemos a divulgação dos rendimentos da maioria dos FIIs e alguns chamaram a atenção.
Comecemos com os positivos, no caso FIIB11, o qual pagou R$ 3,60. Já tinha escrito em relatórios anteriores que o lucro do fundo vinha acima do seu rendimento e com a mudança para uma ocupação de 100%, é possível que tenhamos uma alteração do patamar dos rendimentos. Como este rendimento é de fechamento do semestre, prefiro esperar o próximo rendimento para ter a certeza de que ele será mantido, mas, o fundo tem lucro possível de manter este rendimento.
Já na ponta negativa temos PQDP11, o qual distribuiu apenas R$ 7,36 e chamou a atenção, pois os seus "irmãos” HPDP11 e SHDP11 não tiveram redução dos rendimentos. Pode ter sido algo muito pontual, mas só com a divulgação dos relatórios poderemos analisar. Será necessário ficar atento.
O Via Parque (FVPQ11) também surpreendeu negativamente. Apesar dos seus desafios, o rendimento veio muito baixo, em R$ 0,32. A gestora não tem conseguido, ou não tem tentado linearizar os rendimentos.
Depois, em nossa carteira, a queda que mais chamou a atenção foi de HGBS11, mas vamos analisar adiante.
O TRXF11 aumentou o seu rendimento, pagando R$ 0,93, mas não veio aquele rendimento de R$ 1,01 que tinha sido descrito nos documentos de compra do Albert Einstein. Possivelmente o fundo manteve o rendimento em R$ 0,93 para ficar linear e seguir fazendo as distribuições de final de semestre elevadas, gerando a média de R$ 1,01 como está no documento, evitando que haja uma ancoragem de rendimento futuro nesses patamares.
Depois, voltando ao campo positivo, vimos BARI11 aumentando o seu rendimento para R$ 0,88, tendo em vista o retorno do IGPM para campos positivos e a elevação do IPCA.
O fundo de recebíveis do Itaú, ICRI11, recente recomendação nossa, também subiu o seu rendimento para R$ 1,00. Mas, dependendo do nível de alocação que vermos no próximo relatório gerencial, poderíamos ter até mais uma elevação.
Esses foram aqueles FIIs que acabaram se destacando.
Lajes Corporativas
Esta semanda o KNRI11 divulgou comunicado não relevante apresentando um pouco sobre a tese de aquisição do Rochaverá, as características dos imóveis e valores. Entre os vários slides apresentandos, dois deles chamam a atenção e nos permite criar conhecimento para avaliar o como este setor está descontado na bolsa de valores e como parece que voltar a ter expectativas de um ganho de capital com ele, algo que se imaginava lá em 2019, mas foi atrapalhado pela pandemia.
No slide a seguir podemos verificar o custo de reposição, ou seja, o custo para construir novos empreendimentos. Os mais baratos seriam por volta de R$ 20 mil o m². Estamos falando só de custo de reposição, aqui não entra nem o custo do dinheiro, o que deixaria esta conta mais elevada ainda. Observe como o custo de reposição na Faria Lima é muito superior, superando os R$ 35 mil o m²; no entanto, lá o aluguel justifica novos investimentos, mas em uma região como a Chucri, o custo de resposição e o aluguel não justificam.
Neste mesmo slide podemos ver uma imagem de como a inflação da construção civil aumentou nos últimois 3 anos, mas não vemos esse reflexo nos valores dos imóveis em FIIs, tendo em vista que eles são precificados com base na sua capacidade de gerar renda. Com uma melhora do PIB, desde que não seja um voo de galinha, poderemos começar a ver aluguéis mais elevados e, então, os FIIs precificando melhor os seus imóveis.
Fonte: Comunicado do KNRI11
Agora, na imagem seguinte, o começo de um otimismo e que temos vistos em outros matérias divulgados recentemente, uma melhor absorção na região da Chucri. Cada dado deste que vemos divulgado vai se somando e vamos acompanhando. Tudo parece distante ainda, mas os sinais de melhoras seguem aparecendo e é importante acompanharmos.
Fonte: Comunicado do KNRI11
Sigo entendendo que o ideal é acompanharmos dentro, com pequenas posições, como é o caso de JSRE11.
