Carteira recomendada
Reforço que a Carteira Recomendada consta em todos os relatórios semanais, com a atualização de se o fundo está com recomendação de “compra” ou “manutenção”. A Carteira Recomendada está depois dos comentários sobre os fundos.
Esta semana vamos alterar o status de JFLL11 para “manutenção”, conforme explicado no tópico próprio do fundo.
O FoF BLMR11 também vamos retornar para o status de “manutenção”, tendo em vista que o seu preço se aproximou demais ao valor patrimonial, reduzindo nossa margem de ganho. O novo valor patrimonial deve apresentar uma valorização próxima de 10%, mas ainda fará com que o seu desconto fique abaixo dos outros FoFs.
Esta semana aproveito para adiantar o nosso novo acompanhamento de resultados da carteira recomendada. Contratamos um novo serviço, no qual estamos cadastrando toda a história da carteira do DesmistificandoFII. Ainda estamos em fase final, faltam cadastrar os dados de 2018 e faltam conferir alguns dados de 2020 e 2021; no entanto, para o ano de 2022 os dados já estão todos cadastrados e conferidos.
Assim que concluídos, vamos passar a divulgar esses dados para o assinante desde o início da carteira. Atualmente o resultado de 2022 de nossa carteira recomendada pode ser observado neste gráfico:
Como é possível observar, até o final de julho a nossa carteira recomendada vinha acompanhando o IFIX lado a lado, os quais ficavam abaixo de vários outros índices; no entanto, em agosto a nossa visão e opção de em 2022 concentrar a carteira em fundos de tijolo, especialmente descontados, fez com que a nossa carteira recomendada tivesse uma forte valorização e deslocasse não só do IFIX, como de todos os demais índices, até mesmo do difícil índice de ser batido, o IPCA+6%.
Dados econômicos
Esta semana a Petrobrás reduziu novamente o preço da gasolina nas refinarias, desta vez em -7,08%. Com essa nova redução, os economistas começam a prever uma nova deflação em setembro, de aproximadamente -0,20%, visto que a redução vai compreender o mês integral de setembro.
A gasolina tem um grande peso sobre o IPCA e essa redução vai ter um forte impacto no índice.
Caso confirmada essas expectativas, as quais precisaremos acompanhar ao longo das semanas, teremos então três meses consecutivos de deflação, o que vai gerar impactos na lucratividade dos fundos imobiliários de recebíveis, como trabalhamos ao longo das semanas anteriores.
Esta semana também tivemos a divulgação do IGP-M de agosto, o qual também apontou deflação, uma redução de -0,70%, após uma alta de 0,21% no mês anterior.
A deflação, como já comentado em relatórios anteriores, não gera impacto imediato nas distribuições dos FIIs de recebíveis, já que em geral o cálculo é feito com o índice de dois meses anteriores. Apenas os fundos da Intrag são impactados de forma mais rápida, sendo o que observamos na última divulgação de rendimentos.
Apesar disso, alguns fundos podem iniciar uma preparação de reservas com o objetivo de manter os rendimentos mais estáveis ao longo do semestre, o que vamos entender com a divulgação dos relatórios gerenciais.
Na semana, os destaques de queda dos rendimentos foram: BARI11 (-25%); HABT11 (-20,77%); KNHY11 (-34,48%); KNIP11 (-44,23%); KNSC11 (-23,80%); PORD11 (-23,33%); VCJR11 (-30%) e KCRE11 (-16,67%). Em contrapartida, KNCR11, totalmente atrelado ao CDI, teve um aumento de +13,04% nos seus rendimentos.
Apesar de vir destacando essas variações nos rendimentos dos FIIs de recebíveis e que devemos seguir observando, isso é temporário e as quedas nas cotações desses fundos abrem oportunidades de compra, repetindo o que já observamos em outros momentos e que me levou a escrever no final de 2017 o artigo sobre as 4 fases do ciclo dos FIIs de recebíveis.
Assim, o investidor deve estar atento para essas oportunidades e entre as maiores oportunidades que estou vendo no setor destaco CVBI11 e os fundos administrados pela Intrag. Fundos de excelente qualidade, cotados abaixo do valor patrimonial, e com excelentes spreads de juros de seus títulos. Todos possuem uma mesma característica, não possuem taxa de performance, o que assegura uma rentabilidade maior e, em casos de inflação elevada, parte dessa inflação não fica na taxa de performance. Evidentemente que a recomendação é fazer compras pequenas e que possibilitem ampliar ainda mais a exposição em caso de novas quedas; no entanto, alguns fundos não parecem ter muito espaço para novas quedas, como é o caso de CVBI11 e KCRE11, que possuem um desconto sobre o valor patrimonial bastante elevado, sem que este ainda tenha sofrido a marcação positiva.
Analisando os fundos administrados pela Intrag e as minhas expectativas de média de distribuição no relatório anterior, KNHY11 e VCJR11 ficaram em linha com aquelas expectativas. Importante destacar que a expectativa era para uma média dos próximos três meses, ou seja, considerando que o Gestor faria um planejamento para manter o rendimento linear.
O fundo KNIP11 veio muito abaixo do que eu tinha previsto, o que só vamos poder analisar com o seu relatório gerencial. Será necessário verificar se a atual emissão de cotas do fundo acabou pressionando o seu resultado, o que não deveria ocorrer, ou se o fundo decidiu ser mais cauteloso no uso de suas reservas.
Já KNSC11 e KCRE11 vieram acima da expectativa, que também só poderão ser analisados junto dos seus relatórios gerenciais, para entendermos o comportamento dos rendimentos nos próximos meses. Os cálculos de expectativas que elaborei no último relatório consideram que o Gestor iria reservar parte dos lucros deste mês para complementar os próximos dois meses; no entanto, não lhe obrigaria a isso. Caso se tenha optado por não reduzir o rendimento para fazer reservas, é possível que ocorram quedas substanciais nos rendimentos desses fundos, especialmente no próximo mês. Mas, é possível o Gestor ter girado uma parte da carteira e conseguido obter um ganho de capital, tendo em vista a marcação a mercado de seus títulos, o que poderia ter gerado um ganho não recorrente e melhorado este lucro. Assim, apenas com os relatórios poderemos analisar adequadamente o que possibilitou esses rendimentos e o que esperar das próximas distribuições.
Alta dos FIIs de tijolo
Os fundos imobiliários de tijolo tiveram uma forte elevação ao longo do mês de agosto e nesses primeiros dias de setembro não está sendo diferente.
A valorização dos fundos de tijolo pode ser tida como normal e influenciada por vários fatores, entre eles podemos destacar: i) excesso de desconto que havia nesses fundos; ii) rápida queda dos juros futuros, que saíram de 6,23% em 02/08, passando para 5,76% neste dia 02/09; iii) expectativa de novas quedas dos juros futuros em razão do movimento inflacionário; iv) expectativa de quedas nos rendimentos dos FIIs de recebíveis, o que levou os investidores a apressarem as compras nos FIIs de tijolo; e v) uma certa ansiedade dos investidores que não querem ficar de fora deste processo de valorização dos FIIs de tijolo.
Neste momento, qualquer tentativa de calcular as taxas de descontos para os fundos imobiliários usando os atuais juros futuros pode não ser adequada, pois os investidores já estão tentando olhar para o cenário daqui 12 meses, com inflação e juros possivelmente mais baixos. Observando por este cenário, de que os juros futuros ainda devem cair, os fundos imobiliários de tijolo ainda possuem espaço para novas valorizações, valorizações mais contidas e que precisam ser observadas fundo a fundo, mas ainda há espaço.
Na medida que a valorização das cotas for perdendo força, ficando os preços dentro de um limiar mais justo, como já está ocorrendo, a ansiedade dos investidores também deverá perder força e os fundos imobiliários devem alcançar um patamar de cotação mais estável. A minha observação é que isso deveria ocorrer já nas próximas semanas; no entanto, não temos como prever o comportamento dos investidores e até mesmo algum tipo de alteração rápida dos juros futuros a ponto de influenciar este movimento.
Assim, dentro deste cenário, o investidor deve buscar agir sem ser ansioso, não comprando um fundo só pelo fato de estar subindo, mas com base em seus fundamentos de longo de prazo. Depois, importante lembrar que se a valorização dos fundos continuar, muitos fundos vão buscar fazer novas emissões de cotas, especialmente os alavancados, aproveitando o momento oportuno para pagar suas dívidas, mais um motivo para o investidor seguir o seu plano de investimento, pois se as cotações subirem muito, os fundos começam a emitir novas cotas.
Fundos de renda urbana
Dentro de nossa carteira recomendada, vários fundos são destaques de valorização e esta semana vamos dar uma atenção especial aos fundos de renda urbana, TRXF11 e HGRU11.
Os dois fundos possuem algum nível de alavancagem e, como o assinante já está acostumado, entendo que sempre devemos verificar quanto seria o rendimento dos fundos sem a alavancagem, ou seja, realizando uma emissão nas atuais condições de mercado, pagando a alavancagem, encerrando as despesas financeiras e aumentando as cotas pela emissão.
Se TRXF11 fizesse isso, o seu rendimento reduziria para aproximadamente R$ 0,62, sem considerar o encerramento da alavancagem de TRXB11, responsável por parte da receita do fundo e que tem uma alavancagem superior ao do próprio TRXF11.
Se HGRU11 fizesse isso, o seu rendimento seria de aproximadamente R$ 0,78, ou seja, a redução não seria tão grande quanto no fundo da TRX, isso em razão do tamanho da alavancagem.
Não vamos entrar nos ganhos de capital que HGRU11 tem conseguido, pois TRXF11 também tem potencial para isso, então vamos nos concentrar nos ganhos recorrentes.
Importante – Área do assinante
No início dos relatórios passará a constar o reforço sobre a existência da área do assinante no site do desmistificandofii.com. Nessa área os assinantes conseguem acessar com o seu e-mail cadastrado todos os relatórios feitos desde dezembro de 2017, por meio de uma pesquisa chamada de “tag”, onde é possível localizar os relatórios em que um determinado FII foi tratado. Caso você não lembre a sua senha, não há problema, é bem fácil de reiniciar pelo próprio site. Não deixe de usar essa ferramenta para revisar a sua carteira ou antes de comprar um fundo, uma pesquisa simples pode evitar que você compre fundos como XPCM11, com clara recomendação de venda, ou fundos como BBFI11 ou CXCE11.
