Dados Econômicos
Esta semana foi divulgado o IPCA-15 de julho, a considerada prévia da inflação oficial, e o índice veio em 0,30%, uma redução dos 0,39% de junho, mas levemente acima de algumas expectativas do mercado. Agora o acumulado de 12 meses do IPCA-15 passou para 4,45, praticamente na banda alta da meta do Banco Central que é de 4,50%. Lembrando que a meta não é do IPCA-15, mas do IPCA, mas, um é a prévia do outro e nos ajuda a fazer o acompanhamento.
Apesar disso, o índice de difusão está bem controlado, em 51,20%, sendo o transporte o item que mais subiu.
Não vejo nenhum tipo de preocupação para o índice de inflação neste momento, mas o cenário de se alcançar a meta fica desafiador, o que deve segurar os juros em patamares elevados ainda.
Na semana vimos os juros futuros subirem novamente e a NTNB fechar em 6,24%. Na próxima semana teremos reunião do Copom no mesmo dia que a maioria dos FIIs ficarão “com” e isso pode movimentar um pouco as cotações na sequência. Para quem tem dinheiro, não custa ficar de olho no home broker nos dias seguintes.
Última oportunidade
Hoje é o último dia para você fazer parte da nossa Turma 6 do Curso completo de FIIs, uma oportunidade para aqueles que desejam aprofundar os conhecimentos neste universo e passar a ter mais segurança no momento de escolher os seus investimentos.
Ressalto alguns pontos do curso aqui para vocês:
· Curso Completo com 18 módulos (80 horas)
· Jornada de 8 encontros no zoom para discutirmos sobre investimentos em FIIs
· Comunidade exclusiva para os alunos da turma
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· E muito mais
Sim, é muito conteúdo e muita troca, por isso chamamos de Curso Completo. Esse é o lugar que você terá as informações que precisa para se tornar um investidor experiente, ao lado de outros investidores com o mesmo objetivo que você. Basta clicar na imagem e fazer sua inscrição.
Importante, caso você tenha sido aluno do curso básico ou aluno da última turma do curso de recebíveis, lembre de solicitar o seu link no e-mail do suporte: suporte@desmistificandofii.com.br
Flight to price
Já vimos este filme no passado.
Não faz muito tempo, quando a vacância em São Paulo estava elevada e os valores dos aluguéis “amassados”, que nos apareciam estudos e reportagens citando um tal de “flight to quality”. Este termo era usado para explicar o movimento de inquilinos saindo de prédios de qualidade inferior, por vezes localização inferior, e indo para prédios e regiões melhores, uma vez que o valor do aluguel nesses estava baixo. Um exemplo, chegou-se o momento de se conseguir alugar prédio Triple A na Faria Lima por praticamente R$ 100,00 o m², sendo que hoje já tem prédio sendo alugado por mais de R$ 300,00 o m². E não faz tanto tempo assim.
Bem, os valores dos aluguéis subiram em razão da redução da vacância de algumas regiões, como é o caso da Faria Lima, e o aluguel passou a ficar um pouco “pesado” para alguns inquilinos.
Por sua vez, algumas regiões com prédios Triple A ainda possuem uma vacância elevada e estão com os aluguéis naqueles patamares de R$ 100,00 “alto” por m², como a Berrini e a Chucri.
Assim, aqueles inquilinos que começam a ver os aluguéis de Faria Lima e regiões como mais elevados começam a buscar alternativas de prédios semelhantes, mas com uma diferença de preço grande. Nesse momento começamos a ler relatórios e notícias com o termo “flight do price”, ou seja, um vôo em busca de um preço melhor.
O mercado financeiro adora esses termos em inglês, parece que deixa tudo mais bonito. Independentemente disso, ele ajuda a mostrar e comparar com aquele movimento que vimos alguns anos atrás e até esperávamos que já tivesse acontecido.
Com tudo que tínhamos de dados, acreditava-se que este movimento poderia ter ocorrido entre os anos de 2021 e 2022, no entanto, a pandemia mudou muito a dinâmica do setor, deixando regiões vagas por muito mais tempo.
Mas, agora não tem sido incomum ler este termo em alguns locais. Ainda não tem se falado tanto, mas já observamos o termo aparecendo em alguns lugares. Esta semana, por sinal, foi citada na seguinte matéria do Brazil Journal e está disponível no LINK.
Nessa matéria são citados dados da CBRE em que a vacância de São Paulo caiu de 21% para 19,80%, uma queda bem considerável.
E é possível que aconteçam essas melhoras?
Acredito que sim. Já escrevi sobre isso alguns relatórios atrás, para ser mais específico, no tópico de JSRE11 do relatório 27. E se esse movimento acontecer, não só poderíamos reduzir a vacância dessas regiões com ativos de alta qualidade, mas que não estão naquele eixo da Faria Lima, como poderíamos ter uma elevação do aluguel.
Isso seria rápido?
Acredito que não. Como comecei o texto, já vimos este vídeo no passado. Acredito que passei aproximadamente uns 2 anos lendo e escrevendo sobre Flight to quality até que começamos a observar o aumento dos aluguéis nessas regiões. Depois, ainda foram mais uns 2 a 3 anos para os aluguéis chegarem nos atuais patamares. Ou seja, não descartaria ouvirmos falar em flight to price por uns 2 anos, quem sabe até 3 anos, para então começarmos a observar elevação de aluguéis e aos poucos, durando mais 2 ou 3 anos. Tudo isso vai depender muito do comportamento do PIB brasileiro. Caso ele siga nessa tocada de crescimento, quem sabe seja até mais rápido, mas, infelizmente, isso é sempre uma incerteza.
Bem, quando o movimento começar a ficar mais claro eventuais ativos descontados em razão de não performarem bem por causa desta vacância e aluguéis mais baixos já não estarão mais descontados. Quanto mais claro o movimento ficar, menor o desconto será. O mercado não vai esperar os aluguéis subirem para então comprar os ativos descontados, ele precisa se posicionar antes. O problema é se o posicionamento ocorrer com muito tempo de antecedência e o carrego for ruim.
O movimento e as informações sobre isso ainda são recentes e alguns investidores ainda estão processando as informações, mas já começamos a ver esses dados. Já havia citado naquele relatório do JSRE11, já lemos outras matérias em canais de comunicação especializados, agora no Brazil Journal, com dados da CBRE. Esses dados também são corroborados pela Buildings, com os dados do segundo trimestre.
A Buildings aponta, na matéria disponível no seguinte LINK, uma absorção líquida positiva em São Paulo, para prédios Classe A ou superior, de 80 mil m², fazendo a vacância cair para 20,42%. Não é um dado incrível, mas ele segue melhorando. Sendo que um dos destaques dados como positivos para a ocupação foi justamente a região da Chucri, com destaques para “EZ Towers, WT Morumbi e Parque da Cidade”, bem como da Paulista e Berrini.
Esses também são os dados compartilhados pela Hedge Investiments no relatório gerencial do HAAA11, no qual podemos ver uma vacância próxima de 20% também, mas, a Gestora acredita ser difícil uma melhora significativa até o final de 2025, o que vai em linha com a minha expectativa de período.
Mas, os dados ainda não são otimistas, mas sim de expectativa de continuidade na melhora. Nesse momento entendo que o investidor deva ter pequenas participações em fundos que possam se beneficiar deste movimento e o escolhido de nossa carteira recomendada é JSRE11, tem este potencial de ganho em razão do movimento e nos proporciona um bom carrego. Mas posições ainda pequenas é a recomendação.
O SARE11 também deve se beneficiar desse movimento, como HAAA11, no entanto, este último é o case mais complexo, pois tem uma alavancagem elevada e o carrego não é bom, o que me faria recomendar espera para aquele investidor que aceita este risco. Já o SARE11 também é uma opção interessante para se ter, mas a sua alavancagem elevada gera mais risco que JSRE11. Por isso a carteira recomendada segue apenas com JSRE11.
