Uma empresa da Construção Civil ou um FII de desenvolvimento imobiliário? 

Conforme adiantado no último relatório, neste faremos um comparativo entre EVEN3, empresa do setor de construção civil que está em nossa carteira recomendada e um FII de desenvolvimento imobiliário puro sangue, mais especificamente RBIR11, o mais descontado do setor neste momento.   

Uma empresa do setor de construção civil ou um FII de desenvolvimento imobiliário geram lucro por meio da atividade de construir imóveis para vender.  

O objetivo é construir, vender, apurar o lucro e distribuir aos acionistas ou cotistas, sendo que há características específicas que separam os FIIs das ações, conforme vamos observar.  

Entre os FIIs que fazem desenvolvimento imobiliário, entendo que uma das opções mais descontadas e capaz de gerar um lucro acima da média é RBIR11, fundo de desenvolvimento imobiliário que tem prazo de duração até 20/02/2026, ou seja, o fundo deve encerrar e amortizar integralmente até este prazo, o qual dificilmente é cumprido por questões de mercado.  

O fundo é gerido pela RB Capital e tem como característica uma liquidez muito baixa, dificilmente alcançado R$ 1MM por mês, o que não seria um problema, já que o fundo deverá ser liquidado em um curto intervalo de tempo, ou seja, o investidor só precisa comprar com calma.  

Atualmente o fundo tem um valor patrimonial de R$ 96,02 e as suas cotas negociam com um desconto de aproximadamente 30%, negociando entre R$ 66,00 e R$ 68,00. Mas o destaque de desconto não está aqui, o destaque fica por conta da projeção do valor por cota com as construções concluídas, que é de R$ 147,98, o que nos projeta um retorno potencial de 120% até o encerramento do fundo, considerando o seu valor de mercado. Importante que nesta projeção já considera as despesas do fundo.  

Por outro lado, Even negocia com um desconto sobre o valor patrimonial de 44%, mas o desconto maior também não está no comparativo P/VP, mas no desconto observado no Preço X NAV. Atualmente a ação de EVEN3 negocia no intervalo de R$ 7,00 e o seu NAV é equivalente a R$ 14,69, o que ensejaria uma valorização da ação de 108% para chegar em seu NAV.  

O NAV – Net Asset Value é o valor líquido do ativo com base em valores de mercado e muito usado para o setor de properties. O valor patrimonial considera o valor da ação com base em seu valor contábil, sem considerar os valores de mercado daqueles imóveis ou os valores que aqueles imóveis podem alcançar quando da construção. Já o NAV tem como objetivo considerar o valor de mercado dos imóveis ou o valor que aqueles imóveis vão alcançar quando de sua conclusão. Por exemplo, se o investidor separou R$ 1MM para construir uma casa e vender por R$ 1,5MM. Pegou e comprou um terreno de R$ 500 mil e agora iniciará a construção, prevendo gastar R$ 500 mil, por isso mantém este caixa. O seu patrimônio líquido é de R$ 1MM, pois é o custo de compra do terreno e o seu caixa, mas o seu NAV, depois de iniciar a obra, já seria de R$ 1,5MM. O exemplo é bem simplório, mas tem como objetivo facilitar a compreensão do assinante.  

O NAV seria, em outras palavras, quanto a empresa vale se fosse totalmente liquidada, pagando-se todas as dívidas. Importante, se um empreendimento não foi lançado ainda, o terreno é contabilizado só pelo valor do terreno.  

O NAV é o número mais próximo do que aquele apresentado pelo fundo em seu relatório gerencial como a projeção do valor da cota considerando o lucro das unidades.  

Olhando para esses dados quantitativos, está muito semelhante investir em EVEN3 ou RBIR11, mas vamos analisar do ponto de vista de geração de lucro. É muito difícil comparar a geração de lucro de um FII de desenvolvimento imobiliário com prazo de duração e uma ação. A melhor forma de avaliar o primeiro é olhar para a sua TIR e o segundo é olhar para o ROE, o que não são números adequadamente comparáveis, apesar disso, farei e explicarei ao final mais sobre esses números.  

Se comprarmos as cotas de RBIR11 nos atuais patamares e o projetado pelo Gestor confirmar, tanto em lucratividade, quanto em prazo, teríamos uma TIR de 32% a.a. de agora até 2026, um excelente resultado.  

Como EVEN3 não vai ser liquidada, a melhor forma de comparar é olhar para o seu ROE, que é o retorno sobre o patrimônio líquido. Atualmente a empresa tem um ROE de 10%, mas se ajustarmos isso para o atual nível de desconto do valor de mercado, teríamos um retorno de 18% a.a., bem abaixo da TIR de RBIR11.  

A primeira leitura desses números é que o investimento em RBIR11 tende a ser mais lucrativo do que de EVEN3 neste intervalo de tempo, isso em razão de três principais motivos: i) o fundo existe desde 02/2020 e desde então faz os seus investimentos, ou seja, são um pouco mais de 2 anos realizando investimentos, mas sem retorno. Só para termos um comparativo, o investidor que participou do IPO e ficar até o final, terá uma TIR projetada próxima de 8%; ii) do grande desconto pelo qual RBIR11 é negociado em relação ao seu valor patrimonial; e iii) pela margem elevada dos projetos existentes.  

Antes de decidirmos por um ou outro, no entanto, precisamos conhecer um pouco mais sobre a atividade operacional de cada um e entender que a empresa tende a se beneficiar mais de uma melhora do ciclo imobiliário do que o fundo.  

Assim, vamos entender um pouco como o fundo realiza os investimentos e como o FII e a ação geram valor, pois isso vais nos ajudar a entender o comparativo entre o FII e a ação.  

Como o investimento é realizado por RBIR11 

Uma incorporadora/construtora quando vai realizar um projeto imobiliário ela vai precisar de recursos para comprar o terreno e construir o empreendimento e são várias as formas de conseguir esses recursos, entre elas, destaco as seguintes:  

i) emitir um CRI e captar recursos pagando juros, consequentemente reduzindo a sua margem de lucro;  

ii) achar um parceiro estratégico que vai realizar parte do investimento em troca de parte do lucro. Nesses casos, quando o parceiro assume o risco de obra, ou seja, o risco de aumentar o custo da obra, o risco de um acidente e vários outros riscos, ele também costuma ficar com o lucro do investimento, ou seja, apura-se a receita total de venda e retira-se o custo de construir e temos o lucro, o qual será dividido percentualmente com base nos recursos aportados entre a construtora e o investidor estratégico. Bem, nesses casos, evidentemente, no custo da obra não vai entrar apenas o custo da construção, mas também uma taxa que a incorporadora/construtora vai cobrar para administrar toda a obra. Normalmente é um negócio vantajoso para ambas as partes, o investidor fica com uma parte importante do lucro, mas sem o desafio e problemas de administração da obra, e o empreendedor (incorporador/construtor) fica com o lucro da parte que aporta de capital, além do lucro da administração da parte referente ao capital do parceiro, além de dividir os riscos; 

iii) conseguir um terreno em permuta. Terrenos ou como vemos nos balanços das construtoras “land bank”, ou banco de terreno, é um ponto muito importante para construir um empreendimento. Não tendo terreno, não tem como construir. Quanto melhor o terreno, mais fácil pode ser de vender. O terreno, além de ser uma parte importante nos custos de um empreendimento, tem um outro problema na linha de custos, o tempo entre o investimento e o início da obra. Você compra um terreno após fazer algumas avaliações, paga à vista, mas, normalmente, só depois de pago o terreno é que vai realizar as perfurações no terreno para realizar os projetos e iniciar as obras. Ou seja, você desembolsa os valores do terreno, um dinheiro que poderia gerar juros, mas vai começar a obra naquele terreno depois de 12 a 24 meses, algumas vezes até depois de anos. Assim, para evitar ter esse custo inicial elevado, o empreendedor faz uma permuta com o proprietário do terreno, trocando o terreno por uma quantidade X de unidades no empreendimento, geralmente algo entre 20% e 25%, a qual pode ser entregue em unidades ou pode ser entregue em percentual de receita. Ou seja, o empreendedor não precisa gastar nada com o terreno neste início, pode deixar seus recursos no caixa, por exemplo rendendo o CDI, e o proprietário do terreno consegue um valor mais elevado pelo seu terreno, mas em troca vai ter de esperar anos para receber os recursos. Nesse caso o proprietário do terreno não entra com o risco de obra e, evidentemente, o valor que os imóveis vão entrar na permuta não será exatamente o custo de obra, como no item ii, por uma questão lógica, não assumindo o risco de obra, não tem motivos para ter totalmente o lucro de obra.  

iv) recursos dos terceiros compradores dos imóveis. Quando você assinante adquire um imóvel na planta, pagando um valor durante o período de construção, você está gerando recursos para que o empreendimento seja construído. Todo empreendimento conta com esta linha de recursos; no entanto, como a maioria dos compradores compram os imóveis financiados com bancos, geralmente eles pagam próximo de 30% do valor do imóvel no período de construção e o restante vão financiar com o banco depois de pronto. Evidentemente que pagar 30% do valor do imóvel durante a obra é o equivalente a pagar aproximadamente 42% do custo da obra. Quanto mais unidades forem vendidas durante a obra, mais dessa linha de recursos o empreendedor vai conseguir. Todo empreendimento conta com parte desses recursos para pagar os custos da obra.  

Existem várias outras formas de se financiar uma obra, mas para a compreensão dos nossos investimentos essas são suficientes.  

O RBIR11 vai entrar nos itens ii e iii, ou seja, como parceiro estratégico ou então comprando o terreno e fazendo a permuta.  

O objetivo do fundo era muito simples, captar recursos e investir em vários empreendimentos nos dois modelos, o que ele chama de equity (item ii) ou permuta (item iii). E assim o fez, o fundo captou os recursos no começo de 2020 e tinha a expectativa de até o final de 2021 realizar todo os investimentos necessário, mas encerrou apenas em maio de 2022. 

O fundo fez 52% dos investimentos em equity e 48% em permuta. 

O fundo tinha uma expectativa de iniciar as distribuições de rendimentos em fevereiro de 2022, mas fez uma única distribuição de rendimentos em julho de 2022 de apenas R$ 0,24 e não fez novas distribuições. A minha expectativa é que o fundo só vai conseguir ter algum nível de distribuição mais regular no segundo semestre de 2023 em diante.  

Dito isso, vamos entender um pouco mais como se apura o lucro no setor da construção civil. Esse é um ponto essencial para entender o setor de construção civil, seja de FIIs, seja de SA e ser possível um comparativo.  

A apuração do lucro no setor da construção civil 

Em geral, pelo menos quando falamos de empresas de capital aberto e FIIs, cada um dos empreendimentos no setor da construção civil é separado em uma pessoa jurídica própria, assim, cada um dos prédios é uma pessoa jurídica específica. Na medida que essas pessoas jurídicas vão apurando o lucro e, desde que possuam caixa para tanto, elas distribuem o lucro em dinheiro para os seus sócios, no caso, o FII.  

E o lucro desses empreendimentos são apurados por uma metodologia contábil chamada de POC – percentagem of completion. Nessa metodologia apura-se as receitas do empreendimento na medida que há a evolução das obras e das vendas, consequentemente do seu lucro.  

Explicando da forma mais simples possível. Eu vou construir um empreendimento com 50 unidades ao custo esperado de R$ 100MM e tenho a expectativa de vender todos eles ao valor final por R$ 150MM. Para eu apurar o lucro desse empreendimento é necessário que eu venda as unidades e evolua na construção, apurando o lucro percentualmente na evolução da obra.  

Se eu fizer todo o empreendimento até a sua conclusão e não vender nenhuma unidade, eu não posso apurar lucro na minha pessoa jurídica e todas as unidades possuem apenas o valor de custo.  

Se eu lançar o empreendimento e vender todas as 50 unidades em 24h, mas não ter realizado nada da obra, eu não posso apurar o lucro também, pois só posso apurar o lucro na evolução da obra.  

Para que um empreendimento gere lucro e seja possível de distribuição para os seus sócios é necessário que as unidades sejam vendidas e haja uma evolução da obra, só assim há o lucro contábil. Para apurar este lucro não importa se o imóvel seja vendido em parcelas, ou com um pequeno pagamento durante a obra, sendo apenas necessária a sua venda.  

Assim, para que o empreendimento gere lucro possível de distribuição será necessário vender as unidades e evoluir na construção do empreendimento, explicando de forma simplificada, sem entrar na complexidade contábil de como isso ocorre, sendo este o ponto necessário para o investidor entender como vai surgir o lucro.  

Ocorre que temos um outro detalhe, não vai adiantar haver lucro se não houver caixa para distribuir.  

Vamos pensar no nosso empreendimento de 50 unidade, R$ 100MM de custo, R$ 150MM de venda e foi um sucesso de venda, vendemos 100% nas primeiras 24h. Vamos supor que o FII aqui investiu por equity, ou seja, é um parceiro estratégico e que vai arcar com 50% dos custos, tendo aportado na sociedade os R$ 50MM já de forma inicial e o construtor vai colocar os outros R$ 50MM. Agora vamos supor que o plano de pagamento de quem comprou as unidades é de pagar apenas 20% do empreendimento, 10% até a metade da obra e os outros 10% na oura metade da obra.  

Quando a obra estiver 50% concluída, significa que teríamos R$ 50MM de custo já pagos, mas como vendemos 100% das unidades nas primeira 24h, já podemos apurar o lucro desses 50% concluídos, ou seja, a pessoa jurídica vai apurar um lucro de R$ 25MM que é 50% do lucro esperando. Ocorre que os compradores só pagaram 10% do valor de aquisição até o momento, ou seja, só pagaram R$ 15MM. Com isso não é possível distribuir R$ 25MM de lucro, sendo possível distribuir R$ 15MM de lucro, desde que haja caixa suficiente para concluir a obra.  

Dito tudo isso o investidor consegue entender o motivo pelo qual um fundo imobiliário de desenvolvimento puro sangue, como RBIR11, não consegue distribuir rendimentos na sua fase inicial, pois ele precisa que o empreendimento seja vendido, tenha evolução de obra e ainda tenha caixa suficiente para comportar a distribuição, logo, apenas com algum nível de evolução das obras, ou seja, algum tempo depois dos investimentos, é que o fundo vai conseguir efetivamente realizar distribuições.  

E uma construtora, como consegue distribuir dividendos? Uma construtora vai conseguir distribuir dividendos quando ela tiver vários empreendimentos em várias fases, alguns nas fases iniciais exigindo um gasto de caixa elevado, mas outros já sendo entregues e recebendo o valor do financiamento bancário. Com isso há um equilíbrio do caixa ao longo do tempo e fica mais fácil usar o caixa para realizar as distribuições. Como os FIIs possuem poucos empreendimentos e em casos como RBIR11 eles não possuem várias fases, a geração de caixa fica muito concentrada. Depois, uma construtora, como EVEN3, possui caixa de outras fortes de recursos e pode usar para realizar a distribuição de dividendos.  

Com as explicações sobre como um FII realiza os investimentos em empreendimento imobiliário e como são apurados o lucro dos empreendimentos imobiliários, interessante agora nos aprofundarmos no comparativo entre RBIR11 e EVEN3.  

O comparativo entre RBIR11 e EVEN3 

A EVEN3 é uma construtora e uma incorporadora, ou seja, a parte empreendedora, enquanto RBIR11 é um fundo, um veículo de investimento.  

No nosso item “ii” anterior o veículo de investimento tem o melhor nível de lucro, mas, o empreendedor, no caso a construtora/incorporadora, vai receber além do lucro do capital também aportado, a receita e lucro da sua administração. No item “iii” o lucro da construtora/incorporadora é ainda maior, pois ela paga em permuta no terreno uma parte do empreendimento, mas como o veículo de investimento não corre o risco de obra, então a lucratividade não é feita da mesma forma.  

Assim, o FII não terá a mesma expectativa de receita que a empresa, mas também não terá o mesmo nível de risco. Além disso, a empresa paga impostos, o que não é pago no FII, e o custo de existência da empresa é superior ao custo de existência de um FII.  

Uma das desvantagens que o FII tem em relação a uma ação é que se os juros caírem e o mercado imobiliário voltar a ficar demandado, o FII não tem como fazer novos lançamentos, enquanto a empresa tem como fazer e isso pode aumentar o seu lucro.  

No caso de RBIR11, o fundo vai ficar limitado a gerar valor com os 16 projetos que atualmente investiu. Encerrado o período de desinvestimento, o patrimônio é devolvido aos cotistas, os quais vão buscar novos investimentos.  

No caso de EVEN3, ela atualmente tem a capacidade de lançar quase o dobro de unidades que possui em estoque, considerando o valor geral de vendas. Evidentemente que o lançamento tem custos de construção etc, mas aumentaria a lucratividade da empresa se pudesse acelerar o processo de lançamento. Isso ocorre por causa do banco de terrenos que a empresa tem.  

Do ponto de vista operacional e de escala, a EVEN terá vantagens frente a RBIR, uma vez que a construtora participa de todas as linhas de receita do desenvolvimento imobiliário e não só como investidora, além disso, uma melhora do setor permite que ela aumente o número de lançamentos e melhore a lucratividade, o que não seria possível pelo FII.  

Um aumento da atividade construtiva geraria aumento do lucro da empresa e não teria efeito sobre o fundo imobiliário, mas para isso acontecer é necessária uma queda na taxa de juros.  

Além disso, a aquisição de EVEN3 não terá prazo de duração como em RBIR11. Quem adquirir RBIR11 neste momento terá uma excelente TIR, mas na medida que as amortizações forem sendo pagas, será necessário fazer novos investimentos e, como vimos no início, para o investidor que participou do IPO a TIR projetada é próxima de 8%, bem abaixo do ROE ajustado de EVEN, ou seja, caso recebesse a amortização e fosse realizar um investimento com essa característica, reduziria o retorno no longo prazo.  

Even ainda tem uma grande vantagem frente ao FII, que é a sua capacidade de “construir terrenos”. Uma construtora tem a capacidade de comprar vários pequenos terrenos, os quais não permitiam a construção de um prédio, depois unificar eles e depois unificar e possibilitar a construção de um prédio.  

Valorização da ação x valorização do FII 

As cotações de EVEN3 tende a se valorizar na medida que as suas margens melhorarem, aumentando um pouco o seu ROE, que já é um dos maiores do setor, fazendo com que essa cotação se aproxime do seu valor patrimonial. A melhora do ROE viria de um aumento nas vendas, o que só deve ocorrer com uma redução dos juros. Assim, uma expectativa de redução dos juros levaria a uma valorização da ação.  

Já o FII deve se valorizar apenas quando iniciar o processo de pagamento de dividendos. Sabemos que os FIIs são muito reativos à distribuição de rendimentos. E como explicado no processo de apuração de lucro deste setor, a distribuição vai depender da evolução das obras e das vendas e, como podemos verificar no gráfico baixo, das 16 obras, 14 delas ainda não tiveram nenhuma evolução: 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=349340 

Com esse nível de obras e de vendas, calculo que o fundo dificilmente consiga ter algum nível de distribuição regular antes do segundo semestre de 2023, tendo rendimentos mais elevados apenas em 2024.  

Quando o FII começar a pagar dividendos possivelmente haverá uma redução desse desconto elevado.  

Comparativo da TIR com o ROE 

Comparar a TIR de um projeto, como é o caso do FII, com o ROE de uma ação não é um ponto muito adequado, pois são medidas diferentes, com variáveis diferentes; no entanto, dentro do que temos, é uma forma razoável de comparar os dois investimentos.  

A TIR vai variar muito com base no período em que ocorrer a apuração integral da receita, já o ROE não vai depender propriamente disso, pois uma empresa madura como Even consegue produzir seus resultados todos os trimestres.  

Assim, qualquer mudança de período entre a expectativa de encerramento de RBIR11 e o encerramento efetivo vai alterar consideravelmente a TIR. Para o assinante ter ideia, RBDS11, outro fundo de desenvolvimento imobiliário da RB Capital tinha prazo de duração até 12/2018 e o fundo existe até hoje, mas quase todo o patrimônio já foi devolvido ao cotista.  

Se ocorrer um atraso de apenas 1 ano para concluir o processo de encerramento de RBIR11, a TIR reduz para 25% a.a., se atrasar 2 anos reduz para 22%, por outro lado, se o investidor conseguir adquirir as cotas de RBIR11 no final do primeiro semestre de 2023 e for cumprido o cronograma, a TIR já subiria para impressionantes 66% a.a..  

O ROE por sua vez não tem esta variável, ele é uma medida do lucro gerado frente ao patrimônio líquido.  

Assim, o objetivo de usar essas duas variáveis é uma forma de podermos comprar numericamente os investimentos, mas sabendo que há um nível de inadequação neste comparativo.  

Como aumentar o ROE de uma empresa da construção civil 

O tópico acima, sobre como apurar o lucro do setor é essencial para entender todo o setor, ele é um pouco denso, por vez difícil de ser entendido, sendo necessário outras leituras, mas é essencial para poder avaliar uma empresa do setor.  

Como você verificou, o lucro da empresa é apurado na medida que ela consegue interligar venda com construção. Uma empresa tem custos fixos, logo, se não há um nível de receita das vendas e construções, seu lucro fica baixo e o seu ROE baixo.  

Mas, se conseguimos elevar o nível de vendas e construção, o nosso lucro vai aumentar e o ROE também.  

Veja, um FII como RBIR11 não tem como aumentar a sua TIR por aumentar a sua atividade etc, ele sempre vai ficar limitado ao quanto ele pode investir. Já uma empresa, em um momento de euforia do mercado, pode lançar o quanto consegue vender e conseguir parceiros para financiar os projetos, como FIIs, e aumentar sempre a sua lucratividade.  

É por isso que insisto que comparar ROE e TIR, como eu fiz, não é dos mais adequados, mas é uma forma que temos para medir e avaliar os tipos de investimentos e poder fazer um certo comparativo.  

Mas, vamos entender como uma empresa do setor pode melhorar o seu ROE e, consequentemente, levar a um maior lucro, uma maior distribuição de dividendos e uma valorização de suas ações.  

Para vender e construir mais eu preciso lançar mais empreendimentos. Quanto mais eu lançar, mais eu vou vender, certo? Não é bem assim, eu preciso fazer lançamentos bem estudos para que eu consiga vender, pois se lançar e não vender bem, vamos ter que construir mesmo assim, consumir muito caixa e ter que baixar o preço de venda, podendo até mesmo gerar prejuízo.  

É por isso que fazemos o acompanhamento das prévias operacionais das construtoras, como destacamos no início desse relatório em MDNE3, que já divulgou do terceiro trimestre.  

Pelas prévias conseguimos avaliar se estão lançando mais e conseguindo vender. Se houver um bom nível de lançamento e com bom nível de venda, há uma expectativa de que a empresa consiga melhorar a sua lucratividade no futuro, na medida que as obras evoluam. Lembram, agora basta construir e apurar o lucro. Normalmente você vai avaliar esse lucro futuro olhando para a linha chamada de “resultado a apropriar”, é lá que você avalia o que já foi vendido, mas por ainda não ter sido construído, não gerou resultado. Essa linha, em geral, faz com que dependa apenas da atividade de construir para gerar resultados.  

Evidentemente que, para construir, é necessário ter recursos, então não adianta nada lançar, vender, ter resultados a apropriar, mas não ter caixa para fazer a construção. Em períodos de juros elevados, recorrer ao mercado de capitais, emitindo CRIs, vai consumir parte da margem de lucro. Achar parceiros para o negócio também pode ser difícil em períodos de juros elevados. É por isso que, em períodos de juros elevados, precisamos valorizar as construtoras que estejam bem capitalizadas e com boas disponibilidades financeiras. Não precisa ser caixa líquido, mas boas disponibilidades financeiras, pois será a utilização desse caixa que vai gerar lucro para a empresa.  

É nessa conjugação de fatores que agrada o modelo de negócio de venda em condomínio da MDNE3, pois o empreendimento só é iniciado se for totalmente vendido e a construtora não vai precisar colocar dinheiro para fazer a obra, pois os compradores pagam a integralidade da obra. Ainda que a margem seja menor, é possível fazer um número elevado de empreendimentos, desde que a sua capacidade de produção assim permita.  

Assim, quanto mais lançamentos, mas vendas desses lançamentos, maior será o lucro futuro da empresa e maior será o ROE, por isso é tão difícil fazer um comparativo simples de TIR com ROE, sem fazer esta reflexão.  

No caso de EVEN3, temos a expectativa de que a empresa consiga melhorar o seu ROE nos próximos dois anos, tendo em vista o seu alto nível de resultados a apropriar e o seu grande landbank, no entanto, para isso é necessário que o mercado fique um pouco mais favorável.  

Conclusão 

A nossa leitura de mercado é que EVEN3 atualmente é a empresa do setor com maior desconto, além de muito bem administrada; no entanto, quando fazemos o comparativo com RBIR11, podemos verificar que o FII tem um nível de desconto muito elevado, desde que adquirido nos valores de cotação que usamos para analisar de até R$ 68,00.  

Even, por sua vez, tem uma maior capacidade de aumentar a sua rentabilidade em uma melhora do ciclo imobiliário, além de ter uma atividade operacional permanente, ou seja, é possível adquirir uma empresa descontada neste momento e que vai gerar lucros por um período mais longo que RBIR11, o qual tem um prazo de duração.  

Por sua vez, ter um FII com prazo de duração, já tendo passado parte deste prazo, pode ser uma opção bem interessante para uma carteira diversificada. Como nunca sabemos o dia de amanhã e não sabemos como estarão os valores de mercado, ter um fundo que vai ser amortizado é ter um fundo que não nos gera preocupação com o valor de mercado, especialmente se comprarmos com um desconto tão elevado. É que veja, se em 2024 o mercado financeiro tiver uma grande desvalorização, você precisaria vender algum ativo para aproveitar as oportunidades, mas vender o qual, já que todos estão desvalorizando? Neste caso, você está recebendo as amortizações de RBIR11, como se estivesse vendendo uma parte dele de tempos em tempos pelo valor patrimonial. Ou seja, você tem um ativo que já no curto intervalo de tempo o valor de mercado pode não fazer tanta importância, mas sim o seu valor patrimonial, considerando o lucro ainda não contabilizado neste valor patrimonial.  

Assim, diferentemente do comparativo de ALSO e PQDP, em que a ação ganhava com facilidade, aqui a equação é diferente, o FII tem um potencial elevado de ganho no curto prazo, mas a ação tem uma perpetuidade maior, um potencial de melhorar a sua rentabilidade e um desconto frente aos pares, motivo pelo qual entendo que em uma carteira diversificada com ações e FIIs caberia muito bem ter EVEN3 e RBIR11. Mas atenção ao baixo nível de liquidez de RBIR11, é tão baixo que seria impossível algum dia inserir ele em uma carteira recomendada.