Apesar de um relatório excepcional, em razão de um fato ocorrido no meio da semana, achei importante começar com um texto introdutório, citando possivelmente o maior investidor de todos os tempos, pelo menos vivo, Warren Buffett.

 

Já li muito Warren Buffett no passado, no meu começo como investidor, e recentemente decidi que eu precisava voltar a ele, a Graham, a Talleb e tantos outros autores que li lá atrás. Isso faz parte de um trabalho filosófico meu, de compreender o quanto das coisas que eu penso fui eu quem criei e o quanto foi na verdade foi aprendizado de leituras e que ficaram mais claros com o passar das décadas (dá uma aperto no coração escrever décadas, mostra que a idade passou, sem bem que a minha hérnia na lombar já fez questão de deixar isso claro nas últimas semanas).

 

Mês passado li Talleb novamente. Estou lendo Graham, este você não lê, você estuda, então vou aos poucos. E estou lendo dois livros de e sobre Warren Buffett, sendo que um deles é: As cartas de Warren Buffett. Este livro é um apanhado do conhecimento repassado por Buffett em suas cartas aos acionistas da Berkshire Hathaway.

 

Explico tudo isso para citar três trechos do livro que li recentemente e acho que ajuda um pouco a explicar os meus pensamentos sobre investimentos e aplicáveis também ao universo dos FIIs.

 

O primeiro trecho que cito é sobre a ideia de que a emissão de ações (em nosso caso cotas) nada mais é do que uma venda de parte da empresa (em nosso caso FII) por aquele valor de emissão. Vejam o que Buffet fala, especialmente a parte que eu destaco:

 

10. Emitiremos ações ordinárias somente quando recebermos em valor de negócio o equivalente ao que oferecemos. Essa regra se aplica a todas as formas de emissão – não apenas fusões ou ofertas públicas de ações, mas também swaps de ações por crédito, opções de compra de ações e títulos conversíveis. Não venderemos pequenas parcelas da sua empresa – é isso que significa a emissão de ações – de maneira incompatível com o valor da totalidade dela. (As cartas de Warren Buffett, por Warren Buffett e Lawrence A. Cunningham)

 

E mais adiante ele segue:

 

Os proprietários sofrem perdas injustas se os gestores venderem por 80 centavos, de modo intencional, ativos que na verdade valem 1 dólar. Não cometemos esse tipo de crime. As cartas de Warren Buffett, por Warren Buffett e Lawrence A. Cunningham)

 

Observe a crítica de Buffett sobre emissões de ações e como isso pode ser prejudicial para um acionista. Pois é isso que acontece com os cotistas de FIIs quando uma emissão de cotas não é muito adequada. Aqui, é claro, não podemos fazer análises simplórias e radicais, do tipo “emitir abaixo do VP é sempre ruim”.

 

Não, não é isso. Pode ser que o VP não represente de forma adequada o que ele chamou de valor do negócio. Veja como ele cita, para emitir ações, ele precisa receber o equivalente ao que ele está oferecendo, pois na emissão você está vendendo uma parte do que tem, para comprar algo. Isso fica claro quando olhamos AJFI11, que o seu valor patrimonial está bem longe do que seria justificável para ele, com base em várias transações recentes.

 

Apesar de não podermos fazer análises simplórias, como a citada anteriormente, precisamos ter muito cuidado e muita atenção quando um fundo emitir abaixo do valor patrimonial.

 

Seguindo, um trecho extremamente importante e que ajuda o assinante a entender o motivo pelo qual as vezes eu sou um pouco radical e acabo cortando a Gestora do nosso rol, pelo menos para aquisições de longo prazo. Quem sabe para uma aquisição especulativa possa ser, mas isso trataremos no relatório de domingo.

 

Além disso, na maioria das vezes, notas de rodapé ininteligíveis indicam que a gestão não é confiável. Se você não consegue entender uma observação ou explicação dos administradores, deve ser porque o executivo-chefe não quer que isso aconteça. (As cartas de Warren Buffett, por Warren Buffett e Lawrence A. Cunningham)

 

Esse é um ponto que sou insistentemente chato com os investidores. Se você só ler os documentos que o Gestor escrever e na correria do dia a dia, apenas estará lendo e/ou entendendo o que eles querem. É necessário empilharmos conhecimento para conseguirmos ir mais além. É necessário entendermos que, se precisarmos de um esforço extra para entendermos os detalhes, se o Gestor não fez questão de deixar isso bem claro, ou se ele tenta justificar o injustificável, pode ser que confiar neste Gestor no longo prazo não seja adequado.

 

Costumo dizer que sempre é muito difícil saber as reais intenções de atos com os quais não concordamos, pois não estamos na sala fechada em que foi decidido. Apesar disso, conseguimos ler a forma como se tenta passar o que foi feito. Se as explicações são confusas, ou buscam usar jogos de palavras contando com o fato de que a grande maioria dos investidores não possuir conhecimento e vão acabar aceitando aquilo como uma verdade, ou usam de muitas notas de rodapés, mais confusas ainda, podemos acreditar que se tentou esconder algo e podemos desconfiar se realmente busca-se o melhor para o cotista ou o melhor para o Gestor.

 

A verdade nua e crua é que o mercado de FIIs é altamente conflitado e se ficarmos minimamente desconfiado de algo, ainda que este “algo” tenha um impacto mínimo, devemos passar a evitar este Gestor. Pois, hoje pode ser algo mínimo, mas amanhã não e poderá ser algo que tenhamos dificuldade de compreender e que nos gere prejuízo.

 

Prezado assinante, este é o momento que você possivelmente fica desanimado, eu sei. Mas não fique. Os conflitos existem, mas não significa que todos os FIIs são prejudicados. Nessas horas eu teria dois caminhos a seguir: i) mostrar o mercado como ele é, com seus pontos bons e ruins e detalhar bem os problemas; ou ii) fazer de conta que é tudo normal, tudo lindo, o mercado sempre teve disso e sempre terá, e não mostrar tanto esses problemas e te deixar feliz lendo, mas infeliz com o resultado que alguns FIIs vão entregar no longo prazo.

 

Bem, você sabe, sempre preferi a primeira forma. Só mostrando a verdade é que eu vou poder auxiliar você na busca por conhecimento e análises de forma a selecionar os ativos que estarão em sua carteira. Nem tudo que acontece no mercado era previsível ou esperado, não temos como saber como um Gestor vai se comportar. Nós até conversamos com eles para sentir o “clima”, mas nem sempre conseguimos prever quem vai agir de forma a gerar prejuízo para os cotistas, mas, quando isso acontecer, a minha visão é que um analista independente, como sempre fui, precisa mostrar com muita clareza isso, para permitir você tomar as decisões.

 

Assim, apesar de você possivelmente ficar desanimado com esta sequência de coisas ruins, e eu sei que você fica, pois eu fico, a minha sugestão é, não fique. O fundo imobiliário ainda é uma grande criação e um excelente investimento, mas ele é tocado por pessoas, dentro de suas imperfeições, e isso vai acontecer, por isso precisamos acompanhar o mercado.  

 

E, fiquemos sempre atento as emissões, pois emitir novas cotas é vender parte do patrimônio e comprar um novo patrimônio. Bem como fiquemos muito atentos nas formas que os Gestores se comunicam, mas olhando vários documentos e vários fundos, pois isso é uma fonte riquíssima de quem realmente está preocupado com o cotista, ou quem está preocupado com o bolso da Gestora e do sistema financeiro e, para isso, precisa usar de jogos de palavras.

 

Agora, vamos a nossa análise do HSAF11 e sua emissão