O DesmistificandoFII foi criado em dezembro de 2015 e é o Research exclusivo de FIIs mais antigo do mercado. Em 2022 foi lançado também nosso relatório de Ações. Além produzir os cursos mais completos do segmento.
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Período
19/09 a 25/09
Divulgação
28/09/2025
Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes do DesmistificandoFII
Research independente de fundos imobiliários mais antigo do Brasil
Analista de Valores Mobiliários
CNPI 6717
Carta aos Leitores
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Esta semana foi divulgado o IPCA-15 de setembro, o qual fechou em 0,48%. O índice veio um pouco melhor do que o previsto e foi possível verificarmos uma redução da Anbima de sua expectativa para o IPCA de setembro de 0,61% para 0,54%. No entanto, apesar de um resultado melhor do que se esperava, ainda é um resultado bem elevado.
A redução da inflação para começar a gerar impactos na decisão do Copom sobre os juros parece ainda um pouco distante.
Assim, um bom número, mas longe de ser um dado positivo. Tanto que a NTNB 2040 se manteve em 7,07%.
Por outro lado, um IPCA um pouco mais elevado gera mais estabilidade para as distribuições dos FIIs de recebíveis, uma vez que em agosto ocorreu uma deflação.
Reforma Tributária
Esta semana tivemos algumas novidades na possível tributação dos FIIs. Saiu o texto do relator sobre a MP 1.303, aquela que alterava a tributação de vários investimentos e fazia os rendimentos dos FIIs passarem a ser tributados. Também tivemos a divulgação do substitutivo do Senador Renan Calheiro no PL 1952, que trata do aumento da faixa de isenção de IR, bem como da chamada tributação da alta renda.
Assim, vamos olhar por parte e da forma mais resumida possível, começando pela parte boa e indo para a não tão boa e difícil de avaliarmos ainda.
Antes de continuarmos, lembre-se, tudo ainda está em tramitação e, possivelmente, teremos mudanças. Assim, não considere nada como definitivo.
Tributação dos rendimentos dos FIIs (linha do investidor) - notícia boa
Os rendimentos dos FIIs e Fiagros seguem isentos, desde que cumpridas aquelas regras tradicionais de 100 cotistas, negociados em bolsa e as regras para cotistas individuais com mais de 10% ou 30% para o grupo familiar.
Tributação da renda dos FIIs (linha do fundo) - notícia boa
Todas as aplicações financeiras dos FIIs e dos Fiagros passariam a ser isentas de imposto de renda. Hoje se o um fundo investe em títulos do Governo, por exemplo, ele será tributado normalmente. Como esta norma, passam a ser isentos. Isso é bom, pode aumentar a lucratividade do fundo.
Tributação das LCIs, LCAs, LH e LIG (positivo indireto aos FIIs)
As LCIs, LCAs e LH passam a ser tributadas em 7,50%, já a LIG passa a ser tributada em 5%.
Se estiver dentro de um FII será isento, mas fora de um FII tem esta tributação. Isso faz com que haja um afunilamento dos investimentos isentos de IR e os FIIs passam a ser um deles, ou melhor, um dos poucos, o que deixa o investimento mais atrativo.
Não gosto da ideia de pautar um investimento só pelo seu benefício fiscal, pois isso pode gerar distorções até dos investimentos que o fundo faz, mas, não podemos negar que acaba sendo muito bom.
Juros sobre capital próprio e dividendos
O imposto dos juros sobre capital próprio passa de 15% para 20%. Os dividendos seguem isentos, mas sujeitos ao imposto mínimo da tributação de altas rendas. Novamente, um benefício indireto aos FIIs por sua atratividade frente a outros investimentos.
Tributação anual de altas rendas (R$ 600 mil por ano)
Quem ganha mais de R$ 600 mil por ano passa a estar sujeito a um imposto mínimo, sendo que quem ganha acima de R$ 1,2 milhão passará a ter um imposto mínimo de 10%.
Ou seja, se você ganha acima de R$ 600 mil, somando tudo, seu trabalho, dividendos de sua empresa, seja ela na bolsa ou não, etc. passará a ter um imposto mínimo. Não vem ao caso analisar no detalhe esta norma em nosso relatório, o importante é que a renda gerada pelos FIIs não vai entrar neste somatório. Isso mesmo, a renda dos FIIs é isenta na fonte e não entra no somatório para chegar ao limite que gere o imposto mínimo.
Isso significa que se você recebe R$ 599 mil por ano em dividendos de ações negociadas em bolsa e recebe R$ 601 mil em rendimentos dos FIIs, os seus investimentos vão seguir isentos. Claro, considerando que não há outras fontes de renda.
Aqui é uma notícia boa para os FIIs e até de forma dupla, pois os FIIs podem entrar no planejamento financeiro para não ter uma tributação tão elevada em razão deste imposto mínimo.
Distribuição mínima de 95% e lucro caixa/competência (parte não tão boa e difícil de ser analisada)
Foi mantida, por enquanto, a revogação do parágrafo único do art. 10 da Lei 8.668. Este parágrafo é o que dispõe sobre a distribuição mínima de 95% do lucro apurado pelo regime de caixa. Com isso, cairiam duas regras com as quais convivemos esses anos todos nos FIIs, a distribuição mínima de 95% e o regime de caixa.
Com isso, a emenda 607 da MP não foi aceita. Essa emenda propunha revogar o dispositivo da MP. Sim, é estranho mesmo, revoga a regra que revogava outra regra, mas é isso.
Essa emenda tinha o seguinte texto:
Permanece importante a distribuição mínima de 95% para FII, sendo que os tratamentos tributários dos eventos devem ser regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários. Tais propostas se alinham às práticas internacionais.
Fonte: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=9979823&disposition=inline
Destaco a existência dessa emenda, pois mostra que estavam olhando para o tema, mas o relator decidiu não acolher. Precisamos lembrar que não é de hoje que há interesses para mudança dessa questão de caixa e competência, como vimos no episódio de MXRF11 no passado.
A regra da distribuição mínima e do regime caixa precisam andar juntas. Não dá para só acabar com o regime caixa e não mudar a distribuição mínima, pois isso daria problema aos FIIs. Ou revoga as duas, ou nenhuma e isso ficará mais claro ao longo do texto. E é justamente nesta revogação dupla que me faz ter uma visão menos pessimista do que tenho lido e escutado de outras pessoas. Ocorre que o tema é muito complexo e, apesar de não ter uma visão tão pessimista de longo prazo caso esta norma passe, penso que a manutenção do jeito que está, ou seja, 95% + regime caixa, poderia ser o melhor.
Assim, vou explicar a minha visão sobre o caso em duas partes. Primeiro a parte menos pessimista do que a média e a segunda parte, um ponto mais pessimista que a primeira parte.
Primeira parte – menos pessimista que a média
Primeiro, sobre a regra dos 95%, é importante reforçar que acabaria a regra de distribuição mínima, mas nada impediria que fosse feita uma distribuição nesse patamar. Nós sabemos que os Gestores aprenderam que a atratividade dos FIIs está na distribuição boa, logo, não parece sensato mudarem isso.
Eu vejo muitos investidores dizendo frases como “se acabar com a distribuição mínima os FIIs vão morrer, pois não vão mais distribuir tanto rendimento”. Não é bem assim. Pode ser que realmente alguns Gestores façam isso, mas, os investidores vão filtrar, o que me leva a acreditar na possibilidade de poucos Gestores tentarem fazer isso.
A verdade é que acabar com a regra dos 95% pode fazer com que os FIIs possam ser até mais alinhados com as expectativas dos investidores, do que são hoje.
Qual é uma das grandes expectativas dos investidores? Rendimentos bons, recorrentes, estáveis e crescentes. Qual a realidade? Se o Gestor for bom, rendimentos bons, recorrentes, relativamente estáveis, mas não crescente. Qual motivo para o rendimento não ser crescente? A necessidade de distribuir o ganho de capital no formato de rendimento, fazendo o VP do fundo não crescer, transferindo a obrigação de crescer a renda para o processo de reinvestimento do investidor. Bem, acredito que os nossos assinantes já estejam carecas de saber disso de tanto que já falei e ensinei sobre o tema, logo, não vou me estender no tema e passar para o que acontece se esta regra mudar.
Se a regra mudar, o Gestor não precisa mais distribuir o ganho de capital, pode reinvestir, crescer o VP e o rendimento cresce.
Assim, os FIIs podem passar a fazer como os REITs, eleger um patamar de rendimento que possa ser mantido de forma estável e crescente e agora trabalhar para a “mágica” acontecer. Ou seja, não podemos considerar a regra como tão ruim.
Mas e sobre a mudança de caixa para competência?
Ainda nesta análise da primeira parte, não tão pessimista.
Essa é uma mudança complexa e adicionaria problemas para alguns FIIs e mais um item a ser analisado pelos investidores. A nossa tendência é achar que o ideal seria não mudar. E quem sabe seja; no entanto, penso que não seja o caos como inicialmente poderíamos imaginar, nem mesmo para os FoFs.
O primeiro ponto a se tratar é que será possível até distribuir acima do regime de competência; no entanto, tudo o que for distribuído acima do regime de competência será considerado como amortização e reduzirá o custo de aquisição das cotas pelos cotistas. Ou seja, o ideal não é distribuir acima do regime competência.
O grande problema do regime competência é que em alguns casos a oscilação do patrimônio passa a fazer parte do resultado e isso pode impactar o lucro para cima, ou para baixo, e impactar na distribuição.
Vamos olhar sobre a ótica dos FoFs, que, em princípio, seriam os mais afetados.
Atualmente os FoFs recebem os rendimentos dos FIIs investidos, eventualmente vendem alguns FIIs e apuram ganho de capital, ou perda, e distribuem o resultado para os cotistas.
No novo modelo o resultado não seria composto só pelo recebimento dos rendimentos e apuração do ganho de capital do que se vendeu, mas também da apuração do ganho de capital da simples oscilação das cotas que possui. O nosso primeiro receio é simples e real, passou a regra e os FIIs tiveram queda de um modo geral, o FoF não pode distribuir rendimentos.
Não preciso dizer como isso é péssimo, certo?
Mas, nós temos o outro lado da moeda. Se as cotas sobem o fundo tem um resultado positivo, mesmo que não venda, e isso poderia até gerar um rendimento muito mais elevado; no entanto, como não há mais a obrigação da regra dos 95%, o Gestor vai distribuir só uma parte do lucro, como os rendimentos recebidos, por exemplo, mantendo o lucro remanescente como lucro acumulado. No futuro, se as cotas caírem, há um lucro acumulado para fazer um colchão para este prejuízo.
Ou seja, não é obrigatoriamente o fim dos FoFs, pois o tempo dará uma solução. É claro, no começo a regra poderá gerar impactos bem negativos, pois os FIIs ainda não possuem esse colchão. Mas temos a vantagem de não estarmos em 2019, quando o mercado estava muito valorizado e poderia fazer este início durar muitos anos.
Em princípio, se essa regra passar, acredito que os FoFs poderiam ter um primeiro ano um pouco mais difícil, tendo mais oscilação de distribuição, quem sabe até tendo que optar por distribuir acima do lucro competência e isso reduzir o PM do investidor. Mas, depois tenderia a estabilizar.
E sim, o leitor atento está certo em seu pensamento. Será cobrado um preço muito caro do Gestor ruim e do Gestor que busca usar formas de distribuições de rendimentos para “enfeitar a noiva” e fazer novas emissões.
Gestores que fizerem escolhas ruins e não forem rápidos na alteração da carteira vão passar muito tempo tendo resultados negativos e terem impacto na distribuição e vão culpar a mudança de regra, mas, em muitos casos a culpa será da ineficiência do Gestor. Aquela ideia de comprar um FII, ele ficar desvalorizando, mas o rendimento seguir sendo distribuído, pois não se vendeu o FII, não será mais possível. Isso me faz acreditar que uma mudança nessa regra deixaria até mais visível para o investidor as diferenças dos diversos Gestores do mercado.
Depois, o Gestor que quiser aproveitar o lucro pelo regime de competência elevado para aumentar a distribuição e emitir mais cotas, terá um preço cobrado no futuro por não fazer o seu colchão, novamente deixando evidente o nível de cuidado e foco no dinheiro do investidor. Esse seria um ponto a mais para o investidor cuidar e analisar.
Temos que pensar, ainda, no fato de que os Gestores poderem ser mais rápidos na movimentação da carteira em caso de problema com algum FII. Pensemos no IRDM11 que tem DEVA11. Quando as cotas de DEVA11 começaram a cair, muito possivelmente o Gestor titubeou em vender pois isso reduziria o rendimento distribuído; no entanto, se essa redução ocorresse com ou sem a venda, ele possivelmente teria vendido. No final, a norma como feita hoje, estimula o Gestor a varrer o erro para debaixo do tapete.
Acredito que já me estendi demais em analisar uma regra que nem sabemos se vai passar. O objetivo aqui é mostrar ao assinante que não é bem assim a ideia de “os FIIs vão acabar” ou “os FoFs vão acabar”. Temos até como tirar pontos positivos se a alteração for feita, mas, sim, nos FoFs parece que poderíamos ter uma transição mais conturbada.
E sobre os FIIs de recebíveis?
O efeito é semelhante, o MTM impactaria o resultado, mas esta oscilação não é tão grande quanto a oscilação de um FII no mercado. Logo, o Gestor precisaria agir da mesma forma, fazer um colchão quando o MTM jogar o resultado para cima.
Depois, não podemos ignorar que aumenta consideravelmente a transparência para o investidor, pois, na média o investidor só sabe que algo está ocorrendo quando o rendimento reduz, ou a cota reduz. Vejamos o caso de CACR11. Neste caso o fundo teria que zerar a distribuição de rendimentos a partir de agora e ficaria praticamente 1 ano sem poder distribuir, pelo menos não isento de IR.
Aqui não vejo que a transição fosse tão ruim, ao contrário, parece que seria fácil. O que tenho receio seria o uso indevido disso por alguns Gestores, seja colocando rendimentos nas alturas, seja comprando mais CRIs com carência e sem fluxo, mesmo assim podendo distribuir resultados elevados, aumentando o risco da carteira.
Mas, novamente, entra a nossa diligência de avaliação e diversificação.
E os FIIs de tijolo?
Esses parecem ser os mais fáceis. Os imóveis podem ser classificados como investimento para carrego, sem ser considerado para venda, logo, a reavaliação patrimonial não deveria gerar impacto na demonstração de resultado, facilitando a distribuição do aluguel.
E aqui o mercado ganharia muito em transparência. Estratégias como alavancagem com carência de juros que varre a inflação, ou a inflação e os juros, para debaixo do tapete, e outras estratégias que vemos ocorrerem que reduzem o VP no longo prazo permitindo um rendimento maior de curto prazo, deixariam de existir. Isso ocorreria pelo fato de que boa parte dessas estratégias passariam a impactar diretamente o resultado pelo regime de competência.
Dada a forma como o mercado cresceu e o uso desenfreado de estratégias para fazerem os rendimentos serem acima do que realmente poderia ser para enfeitar a noiva e fazer uma emissão, penso que esta alteração poderia ser boa para os FIIs de tijolo. É claro, muitas pessoas que trabalham para o mercado financeiro vão dizer o contrário, mas, se pensarmos em transparência com o investidor, isso seria muito bom.
Mas, temos a segunda parte da minha visão, a pessimista. Então, vamos a ela.
Segunda parte da visão – o lado contrário
O título na verdade deveria ser algo como “pobreza técnica na mudança legislativa”. É que a norma apenas está sendo revogada e apenas se está acabando com os 95% e o regime caixa, sem ter uma regra que defina a transição.
Isso é péssimo e isso me leva a entender que o melhor seria realmente tudo continuar do jeito que está.
O ponto é simples. Um fundo que tenha prejuízo contábil não poderá mais distribuir rendimentos isentos de IR pelo regime caixa, o que não parece tão absurdo, como vimos acima e como vimos na discussão do MXRF11. Só que, até hoje é assim e, em razão disso, temos vários FIIs com prejuízos acumulados em suas demonstrações de resultados.
Como a norma não define que a regra passará a valer de agora em diante, mas simplesmente passa a prever que tudo distribuído acima do lucro líquido contábil não é rendimento isento, a regra seria “se tem prejuízo acumulado, não pode distribuir rendimento isento”.
O investidor pode até pensar, não faz sentido, pois uma mudança deve passar a valer de agora para o futuro, pios tem efeitos fiscais. Mas entendo que não, pois é uma questão técnica contábil.
Sinceramente, não é um ponto muito claro, mas, no formato que está, pode ser aplicado a regra do, enquanto tiver prejuízo acumulado, não se pode distribuir rendimentos. E, temos muitos FIIs com prejuízos acumulados.
Na média esses prejuízos estão em FoFs e FIIs de recebíveis, pois a variação negativa em 2024 do patrimônio impactou o lucro líquido na demonstração de resultados. Não são prejuízos enormes e parte já tende a ser recuperado em 2025 em razão da valorização dos patrimônios. No entanto, não descartaria que alguns FIIs pudessem ficar até 1 ano sem poder distribuir rendimentos isentos em razão da mudança.
Na média os FIIs de tijolo possuem lucro acumulado e não prejuízo, o que não tende a gerar impacto.
Caso a norma passe do jeito que está, vamos precisar avaliar todos os FIIs que possuem prejuízo acumulados e que teriam este risco. Mas, por enquanto, não é o caso.
Apesar de não buscar essas informações por agora, sei que investidores sofrem de ansiedade e decidi verificar os eventuais prejuízos acumulados dos FIIs de nossa carteira. A verificação é feita na demonstração de resultados do fechamento de dezembro do ano anterior. Assim, ainda teríamos a mudança de eventuais valorizações de patrimônios ao longo de 2025. O resultado dos FIIs com prejuízo acumulado é o seguinte:
Carteira Recomendada
| Data de Entrada | Fundo | Setor | Cotação | Valor Médio | Peso Atual | Recomendação | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Não há fundos cadastrados | ||||||||||
Disclaimer
Principais Destaques
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