O DesmistificandoFII foi criado em dezembro de 2015 e é o Research exclusivo de FIIs mais antigo do mercado. Em 2022 foi lançado também nosso relatório de Ações. Além produzir os cursos mais completos do segmento.
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Retornos passados não são garantias de retornos futuros e o investimento na bolsa de valores gera riscos de perdas financeiras.
Período
22/08 a 28/08
Divulgação
30/08/2025
Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes do DesmistificandoFII
Research independente de fundos imobiliários mais antigo do Brasil
Analista de Valores Mobiliários
CNPI 6717
Carta aos Leitores
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Esta semana foi divulgado o IPCA-15 de agosto, a prévia da inflação oficial, e tivemos uma deflação. O índice indicou uma retração dos preços de -0,14%, o que já era esperado, como podemos ver nas expectativas da Anbima para o IPCA que era de -0,12% e agora passou para -0,13%.
Olhamos para deflação e pensamos em dois pontos de impacto nos FIIs. O primeiro é a redução dos rendimentos dos FIIs de recebíveis e o segundo é a redução dos juros futuros, o que impactaria a precificação dos fundos.
Sobre os rendimentos dos FIIs de recebíveis, sim, devemos ter impacto; no entanto, eles devem se concentrar naqueles que apuram pelo regime competência, como o caso da família Kinea. Isso pelo fato de que a tendência é a inflação já voltar a subir na sequência, em setembro. A projeção da Anbima é de um IPCA de 0,58% para o mês seguinte, ou seja, setembro. Assim, quem calcula pelo regime de caixa acaba ficando com a média e não tem impacto, mas quem faz pelo regime competência acaba tendo impacto. Os fundos da família Kinea passaram a fazer mais caixa nos últimos tempos, mas temos visto que o objetivo não é usar esse caixa para suavizar rendimentos.
Eventuais quedas pontuais dos rendimentos não deveriam gerar oscilação no valor das cotas, mas, nós sabemos que nem sempre o investidor se comporta desta forma. Caso ocorram quedas nos valores das cotas, em razão das quedas dos rendimentos, especialmente em casos como KNIP11, o investidor precisa ficar de olho pois pode ser uma boa oportunidade.
E, justamente por causa dessas projeções de a inflação já retornar em setembro e em patamares elevados, que os juros futuros não cederam em razão deste dado. Ao contrário, quando divulgado o IPCA-15 os juros futuros até subiram, mas acabaram cedendo ao longo da semana.
Além do IPCA-15, tivemos a divulgação do IGPM de agosto, o qual fechou em 0,36%, acima das expectativas do mercado. A Anbima projetava 0,25%. Não pode ser considerando um índice elevado, mas sendo acima das projeções acaba sendo sempre um dado negativo. Com isso, o índice acumula alta de 3,03% nos últimos 12 meses. O IGPM tem impacto maior nos reajustes dos contratos de locação, mas indiretamente acaba influenciando a inflação e sempre é importante acompanhar.
Diante desses dados e de muito ruído político, a semana fechou com a NTNB 2040 em 7,13%. É muito tempo acima de 7%, para o desespero de quem não entende a oportunidade diante de si.
Prezados assinantes, é com grande satisfação que anunciamos a abertura da Turma 7 do Curso Avançado Desmistificando FII.
Após mais de um ano desde a última edição, decidimos abrir novas vagas em resposta ao forte interesse manifestado na pesquisa recente com nossos assinantes. A procura superou nossas expectativas e, por isso, esta será uma abertura pontual.
Este é o curso que, modéstia à parte, entendo ser o mais completo e técnico sobre Fundos Imobiliários disponível no mercado brasileiro. São 18 módulos cuidadosamente organizados, com uma jornada que vai do básico ao conteúdo mais avançado, capaz de preparar o investidor para investir com segurança, estratégia e autonomia no segmento de FIIs.
Nos módulos iniciais (nível básico e intermediário) você será conduzido por mim e pelo Edvaldo Júnior, planejador financeiro e meu sócio, que garante o nivelamento necessário para todos os perfis. Neste curso avançado, mesclamos as aulas do curso DesmistificandoFII Fundamentos, que é um curso básico para investidores iniciantes. Assim, adquirindo o curso avançado, você já leva também as aulas do curso básico. A partir dos módulos avançados, eu, Rodrigo Medeiros, Analista CNPI e responsável pela área de Research do Desmistificando, assumo o conteúdo mais técnico, entregando aulas profundas, práticas e diretamente conectadas ao que aplicamos no dia a dia das análises.
Abaixo, um vídeo para você conhecer mais detalhadamente toda a grade do curso.
Além do conteúdo gravado, o Curso Avançado Desmistificando FII conta com uma série de aulas ao vivo, que se tornaram, na percepção dos próprios alunos, o ponto alto da formação.
Mais do que uma simples complementação, essas aulas são o grande diferencial do curso. É comum vermos alunos de turmas anteriores renovarem sua participação principalmente para continuar tendo acesso a esse formato das aulas ao vivo. O motivo é claro: trata-se de encontros dinâmicos, atualizados e profundamente conectados com o momento real do mercado de FIIs.
Na Turma 7, manteremos a dinâmica. Um calendário completo das aulas ao vivo o qual segue abaixo:
Com isso, o aluno terá dois pilares robustos de aprendizado: base técnica sólida com o conteúdo gravado e atualizações com as aulas ao vivo. Essa combinação transforma o aluno em um investidor de fundos imobiliários com domínio técnico muito acima da média.
Se você ainda não participou, essa é a oportunidade ideal para ingressar na Turma 7 e se posicionar entre os investidores mais preparados do mercado.
As turmas anteriores foram esgotadas em poucos dias. Esta abertura será restrita, e não temos previsão de uma nova edição em curto prazo.
Se você busca evoluir de forma consistente, sair do superficial e ganhar autonomia em suas decisões de investimento, esta é a sua oportunidade.
Você terá acesso ao curso por 1 ano e, após esse período, poderá renovar seu acesso por um valor promocional — o mesmo benefício que nossos alunos de turmas anteriores estão aproveitando neste momento.
Para conhecer todo o curso, as aulas, os módulos e tirar suas dúvidas, acesse o seguinte LINK. Mas, lembre-se, não faça sua inscrição por esta página, pois você tem um desconto especial.
Para você que é nosso assinante:
FAÇA SUA INSCRIÇÃO CLICANDO AQUI
Para você que já é aluno e deseja renovar, a renovação está disponível dentro da área do aluno na Hotmart, conforme consta na imagem abaixo:
Esperamos todos vocês por lá! As inscrições se encerrarão na data da primeira aula ao vivo, ou seja, no dia 09/09/25.
Qualquer dúvida ou problema que enfrentar, favor nos contatar mandando um e-mail para suporte@desmistificandofii.com.br
Semana retrasada, polêmica, semana passada, polêmica e, esta semana, polêmica, mas, desta vez um pouco mais pesada, envolvendo polícia federal, receita federal e muito mais. Quando fui começar a escrever o texto para explicar ao assinante, ou tentar explicar, o que aconteceu esta semana no mercado financeiro, na hora vem na minha cabeça a série Billions.
Para quem não conhece, vale a pena assistir. Infelizmente não está mais disponível na Netflix, mas é possível assistir na Paramount, pelo Prime. A série tem um enredo que se passa no mercado financeiro americano, tendo Axelrod, um proprietário de uma Asset, como um dos personagens principais. Axelrod está sempre enfiado em alguma maracutaia para conseguir ganhar dinheiro.
Evidentemente que tem muita ficção, mas, tem também muita coisa com um fundo de verdade sobre o mercado financeiro. Não dá para achar que tudo o que acontece lá realmente ocorre na vida real, mas também não dá para achar que lá é tudo ficção. Um dos pontos que me chama a atenção na séria é o network, como muitas coisas ocorrem em razão dele e, realmente, é algo essencial no mundo dos negócios e o mercado financeiro não seria diferente. Infelizmente, algumas vezes observamos esse network sendo usado para fins que não parecem serem os melhores, como aqueles casos de fundos que auxiliam outros fundos em algo que parece ser uma troca de favores. Mas, muitas vezes conseguimos usar para gerar mais valor de forma justa.
Acabei achando que a temporada 6 se perdeu um pouco e parei de assistir no meio, mas, até lá achei bem interessante. E a minha cena preferida da séria está disponível no LINK, em um corte de apenas 1 min.
Bem, não quero transformar o nosso relatório em uma análise da série, mas não consegui deixar de citar pensando no que vou escrever a seguir.
Feita a minha recomendação de série, passamos a analisar o que aconteceu esta semana e se temos motivos para ficarmos preocupados.
Esta foi uma das muitas matérias que o investidor recebeu nos últimos dias.
Seguida de matérias como:
Foram diversas matérias sobre uma enorme operação feita contra o crime organizado no setor de combustíveis e envolvendo lavagem de dinheiro. Na operação foram cumpridos diversos mandados de busca e apreensão e alguns deles foram cumpridos em nosso famoso endereço do mercado financeiro, a Faria Lima.
O primeiro ponto. As matérias vão dizer que a operação atinge a “Faria Lima”, muito usada como sinônimo do mercado financeiro; no entanto, os mandados foram cumpridos em algumas empresas do mercado financeiro e não o mercado financeiro como um todo. O mercado financeiro é muito, mas muito maior do que a parte atingida pela operação. Assim, qualquer redução do tema para “tá vendo? Não tem nada que preste no mercado financeiro” não tem cabimento e não faz sentido, ainda que exista realmente muita coisa errada.
O segundo ponto que não podemos esquecer é o fato de ser apenas uma investigação, ou seja, muita coisa precisará ser verificada e avaliada até que se possa dizer quem fez algo de errado, ou não.
Ocorre que a investigação atingiu vários fundos, entre eles Fundos de Investimentos Imobiliários, bem como a REAG e várias outras empresas.
Em uma lista que circulou na internet com os possíveis alvos, em parte derivada da matéria da Uol disponível no seguinte LINK, cita alguns FIIs. Pesquisei todos eles na CVM e nenhum deles é negociado em bolsa e todos eles possuem apenas 1 cotista, ou seja, não há, até o momento, FIIs que possamos investir envolvidos. A explicação dada pela investigação é que os fundos poderiam ser usados para lavagem de dinheiro, sendo o local final dos bens.
Assim, se você é um investidor que ficou assustado ao ler essas matérias e alguns comentários na internet, pensando se poderia o seu fundo estar envolvido, em princípio não. Pelo menos, até o momento não há informação de que fundos negociados, ou até mesmo fundo cetipados, foram envolvidos. O envolvimento é de fundos de um único cotista. Não é possível incriminar o veículo pelo seu mau uso por algumas pessoas, não tem como, os fundos estão lá disponíveis e podem ter sido usados para uma finalidade errada.
Depois, foram cumpridos mandados na sede da REAG Investimentos. A empresa de capital aberto, proprietária de uma Asset e tem FII negociado em bolsa, o RMAI11. Apesar de eu achar pouco provável que algum assinante tenha este fundo, não há notícias sobre o envolvimento direto do fundo na investigação.
Assim, até o momento não há nada que gere implicações aos fundos imobiliários que nós normalmente investimos e não me parece fazer sentido ficar preocupado com isso. Claro, a investigação está apenas no começo e acredito que outros desdobramentos devam ocorrer, mas, dada as características dos fundos que até o momento surgiram, não parece fazer sentido ter fundos pulverizados em pessoas físicas para fazer lavagem de dinheiro, um dos pontos da investigação.
Apesar disso, eu sei que muitos investidores vão ficar de certa forma desconfiados com o mercado financeiro e com os fundos, diante das reportagens, mas, entendo que não seja o caso. Coisas erradas nós temos em quaisquer áreas, riscos de fraudes e uso indevido há em qualquer área. Diante desta repercussão pode parecer fácil usar fundos com o objetivo de atividades ilegais, mas para fundos negociados em bolsa com vários cotistas não é tão fácil assim e nem faria sentido.
A minha recomendação é, não fique preocupado, apesar dos problemas frequentes de conflitos de interesse que acabam impedindo uma geração potencial de valor aos cotistas, o risco de fraudes em fundos negociado em bolsa, com vários cotistas e várias camadas de fiscalização é pequeno. Bem, pequeno é diferente de inexistente, mas ainda é pequeno. Sim, há alguns casos que nos chamam a atenção, por isso não podemos ser ingênuos no momento de investir, mas ainda são a minoria e não a maioria.
Só para concluir e lhe dar alguns dados para auxiliar neste processo de tranquilização, a indústria de fundos no Brasil tem 32.611 fundos, com um PL de R$ 14,4 trilhões (fonte: Anbima). O que aconteceu realmente é muito grave, mas podemos ver que é uma fração, muito, mas muito pequena dessa indústria. Infelizmente o crime organizado está inserido em toda a nossa sociedade, o que seria quase impossível não atuar também no mercado financeiro, mas foi uma fração muito pequena e, pelo visto, com fundos exclusivos para um ou outro cotista.
Na última terça-feira tive a oportunidade de fazer mais uma live com o co-gestor da Real Investor, Anderson Lueders. O objetivo era conversar sobre a evolução do mercado de FIIs e eventuais práticas que acabam destruindo valor dos cotistas.
Foi uma das melhores lives que já fiz até hoje. Uma vez eu escutei que o trabalho no mercado financeiro é incrível, pois é um dos poucos trabalhos que quanto mais você envelhece, melhor você fica. Senti isso nesta live, na forma que se conseguiu abordar temas complexos, mas com leveza, ao mesmo tempo que com muita maturidade e muitos alertas aos investidores.
Quem tiver interesse, ela está disponível no seguinte LINK.
Na última quinta-feira decidimos liberar uma das aulas do nosso curso avançado no Youtube. A aula é sobre a tabela de sensibilidade dos FIIs de recebíveis, algo que gera muitas dúvidas aos investidores, especialmente no que diz respeito aos rendimentos.
A aula está disponível no seguinte LINK
O nosso próximo plantão de dúvidas será no dia 02/09/2025, às 19h.
Lembrando que o link de acesso e a senha ficam disponíveis na área do assinante.
Esta semana a Virgo, atendendo ofício da CVM, divulgou comunicado ao mercado sobre a questão de alocação de recursos no fundo Allocation, que já tratamos no relatório passado.
Segundo a Virgo, a alocação no referido fundo não traz impacto aos CRIs, como podemos ver no seguinte trecho:
Segundo a Virgo apurou, seus colaboradores avaliaram, quando da realização dos
aportes no Allocation, que os referidos investimentos não impactariam a liquidez dos
fundos de reserva das emissões listadas acima, uma vez que o Allocation é um fundo de
investimento do tipo renda fixa e tem condomínio aberto, sem prazo de carência para
resgate e com pagamento dos pedidos de resgate realizados na mesma data da
solicitação (desde que enviados até às 15:00).
Não obstante, o Allocation está fechado para resgates desde 21/08/2025 por
determinação unilateral de seus prestadores de serviços essenciais, a BRL Trust
Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. e a BRL Trust Investimentos Ltda. Tal
medida afeta a liquidez dos recursos alocados no Fundo, mas não tende a comprometer
o fluxo de pagamento dos credores dos títulos emitidos pela Virgo, uma vez que, na data
de hoje, não há risco conhecido de inadimplemento das obrigações previstas nos termos
de securitização e, consequentemente, da necessidade de utilizar os fundos de reserva.
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=977689&cvm=true
Além disso, nesse ofício foram divulgados todos os CRIs e CRAs que tiveram recursos investidos no Allocation, permitindo-nos uma ideia um pouco melhor da exposição dos fundos nesta situação, uma vez que ter um CRI da Virgo não o faz ficar exposto a tal situação.
Dos FIIs de CRIs que não analisei no último relatório, o OUJP11 tem a maior exposição em algum CRI da Virgo que tenha alocado recurso no Allocation, tendo, ao todo, 12% de seu PL nesta situação.
Mas, observe, é 12% do PL alocado nos CRIs que alocaram recursos no Allocation e não 12% do PL alocado no Allocation. Desses CRIs, apenas dois deles possuem recursos alocados no Allocation acima de 5% do total do CRI, um deles com 17%, mas um CRI de R$ 7 milhões apenas, e outro com 9%, um CRI de R$ 11 milhões. Ou seja, nada que possamos considerar como preocupante. Há um dos CRIs que possui R$ 24,3 milhões em fundos, sendo que o total do CRI é de R$ 134 milhões, não estando todo no OUJP11, evidentemente. Mas apenas 11% do fundo do CRI foi alocado no Allocation (fica uma cacofonia este alocado no Allocation). Ou seja, apenas 1,98% do CRI está alocado no Allocation.
No caso do JPPA11 temos os mesmos CRIs do OUJP11, por isso sempre é importante tomar cuidado para que a diversificação contemple fundos de uma mesma Gestora, como já vimos no passado acontecer com outros fundos. Não que aqui haja preocupação, mas você sempre tem o cruzamento de riscos. No caso do JPPA11 temos 11% do PL em fundos com exposição em CRI que alocou no Allocation, mas, como dito no parágrafo anterior, nenhum deles tem uma exposição significativa em relação ao valor do CRI.
O RBHG11 tem 10% do PL nesta situação, a qual você já entendeu qual é. Desses CRIs, um deles é o caso que citei acima, do 1,98% e tem outro que é compartilhado com o OUJP11 e tem uma exposição de 5%. Por fim, um terceiro CRI com uma exposição de 3,23% do valor do CRI no Allocation.
Depois, temos VCJR11 com 10% exposto à situação, mas desses, temos 1 CRI com 2,22%, outro com 2,46% e outro com 4,50% no Allocation, com base nos valores totais dos CRIs.
No caso do LIFE11 temos 8% exposto a esta situação, um dos CRIs tem 3,90% exposto ao Allocation e outro tem 77% exposto ao Allocation. Mas este último, apesar de assustar, tem um caso curioso. O seu saldo devedor é de R$ 11 milhões e há R$ 14,5 milhões em fundos, sendo R$ 7,3 milhões no Allocation, ou seja, o fundo tem mais recursos no fundo do que o saldo devedor e, mesmo o restante do Allocation, não fica muito longe do saldo devedor.
São posições que, ao fazermos a conta, a exposição dos fundos ao risco Allocation é muito pequena. Exemplo, no caso do VCJR11 a exposição ficaria em aproximadamente 0,20%. No OUJP11, que é a maior exposição de todas, temos 0,60% de exposição.
Ou seja, como explicado no relatório anterior, o fato de ter um CRI da Virgo não faz o fundo estar necessariamente sujeito a este risco. Depois, o fato de o CRI ter recursos alocados no Allocation não gera inadimplência do CRI, ou problemas imediatos, apenas aumenta o risco de uma indisponibilidade dos recursos em fundos para fazer frente a uma determinada inadimplência, mas, mesmo nos casos que há esta exposição, o percentual exposto é muito pequeno.
Nos demais fundos que possuem algum CRI exposto a tal situação o percentual de exposição a CRI nesta situação em relação ao seu PL é abaixo de 8%, o que gera uma exposição ao Allocation menor ainda.
Assim, apesar de preocupante do ponto de vista de regulação do mercado e confiança, o que deve ensejar algumas mudanças, entendo que não há riscos elevados nos FIIs de recebíveis em razão desta situação.
Carteira Recomendada
| Data de Entrada | Fundo | Setor | Cotação | Valor Médio | Peso Atual | Recomendação | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Não há fundos cadastrados | ||||||||||
Disclaimer
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