Dados Econômicos

 

Esta semana tivemos a divulgação de um importante dado econômico, a inflação de julho. O índice fechou em 0,26%, abaixo de algumas projeções, como a da Anbima, que projetava 0,36%. O índice acumulado em 12 meses ainda está bem acima da meta, em 5,23%, mas o mês de julho trouxe uma surpresa positiva.

 

O que mais me chamou a atenção foi o índice de difusão, que ficou em 49,60%. É difícil o índice ficar abaixo de 50%. Isso indica uma inflação menos difundida pelos produtos e, possivelmente, mais controlada.

 

Ainda há muitas dúvidas se essa queda é consistente, mas com a queda do dólar e até mesmo com algum excesso de produtos no mercado interno em razão das tarifas aplicadas pelos EUA, é possível continuarmos vendo uma inflação menor.

 

O ponto é, o dado foi excelente e tivemos uma pequena queda dos juros futuros, tendo a NTNB 2040 fechando em 6,99%.

 

O que chamou a atenção neste índice foi a inflação mais baixa do setor de serviços, o que pode apontar uma desaceleração do setor, reforçando um movimento de redução da inflação ao longo do tempo. O setor de serviços é o que costuma ficar pujante com os gastos do Governo e não era esperada esta redução. No entanto, para isso precisaremos de confirmação de mais dados.

 

Caso comecemos a ver algum dado de desaceleração da atividade econômica, ou de inflação para baixo, ou ambos, poderemos ter sinais de uma queda dos juros no começo do próximo ano. No entanto, o próximo ano é de eleição e muitos ruídos políticos podem atrapalhar uma eventual redução mais consistente dos juros.

 

De qualquer forma, este cenário, caso continue assim, pode gerar, em nosso universo dos FIIs, a uma valorização maior dos FIIs de tijolo e, como sabemos, a uma redução dos rendimentos dos FIIs de recebíveis que não possuem exposição elevada em CDI.

 

Assim, este dado me chama a atenção para começarmos a olhar os nossos aportes para os FIIs de tijolo de agora em diante. Como dito, precisamos de confirmações, mas, quando tudo estiver mais claro, a informação já estará no preço, por isso a importância de ir fazendo o movimento desde já.

 

Isso significa que devemos vender os FIIs de recebíveis e realizar este movimento? Entendo que não. Os FIIs de recebíveis estão com desconto relevante, salvo algumas exceções e que normalmente surgem de fundos concentrados em CDI. O KNIP11 da Kinea tem um dos menores descontos para o seu VP e negocia com um desconto de 4%, igual ao do AFHI11, o que eu entendo ser um desconto elevado, já que esses fundos estão com o VP marcados com os juros mais elevados.

 

A NTNB 2029, um proxy importante na marcação a mercado do VP dos FIIs de recebíveis, havia fechado o mês de julho em 7,90% e neste momento já está em 7,59%. Isso gera uma valorização neste VP, aumentando este desconto que observamos. Mas somente se a queda persistir até o final deste mês é que veremos isso nos indicadores. Para fins comparativos, o ICRI11 tinha o VP em R$ 99,59 no final de agosto e em 11/08 já estava em R$ 100,32.

 

Como os FIIs de recebíveis, na média, ainda negociam com bons descontos, entendo que não seja o caso de sair vendendo, mas novos aportes, se confirmados os dados econômicos deste relatórios, devem passar a serem feitos em FIIs de tijolo.

 

Críticas ao mercado de FIIs

 

Não canso de dizer como o mercado de FIIs é incrível; no entanto, não podemos nos orgulhar muito da forma como esse mercado cresceu nos últimos anos. Na justificativa e narrativa de crescer, muita coisa ruim foi construída, em razão de que o foco não é no cotista, mas no mercado financeiro.

 

Escrevo críticas com frequência, não com o objetivo de desmerecer o produto FII, pois ele é incrível, mas como forma de tentar tirar a ingenuidade do investidor de que o FII é um produto bom por excelência, pois não é. Se não for bem filtrado, se não for bem selecionado, o investidor com certeza entrará em uma roubada muito grande.

 

E, por vezes, sou um pouco “solitário” nessas críticas e mais críticas que escrevo, sobre emissões, fusões, negócios entre fundos, recompra de cotas etc.. Sei que essa visão, muitas vezes solitária, é derivada da minha independência de verdade, uma raridade no mercado, bem como uma filosofia de investimento que construí ao longo de mais de duas décadas e sigo construindo. No entanto, por vezes me questiono “será que não seria eu o errado?”. São tantas pessoas defendendo e elogiando o que eu critico: “seria eu o único certo?”.

 

Sim, precisamos ter esta humildade de nos questionarmos sobre os nossos pensamentos e reflexões e mudar de opinião. Pois é, mas nunca consegui mudar de opinião.

 

Mas, esta semana eu li a carta mensal da Monte Bravo e vi que não estou sozinho. Ou, quem sabe, outros profissionais estão acordando para o que está acontecendo neste mercado. E, preciso replicar o trecho desta carta sobre isso:

 

Mas é no campo da indústria que reside a crítica mais contundente. A consolidação de gestoras e a fusão de fundos com estratégias semelhantes poderiam, em teoria, trazer benefícios para os cotistas ao concentrar patrimônio em estruturas mais robustas e com maior capacidade de gestão.

 

Temos observado, no entanto, operações cujo desenho levanta dúvidas legítimas sobre as motivações reais. O movimento de incorporação de fundos, aproveitando um regulamento mais moderno e a possibilidade de recalcular o custo de aquisição de ativos para o valor de mercado, não pode servir como muleta para encobrir decisões equivocadas.

 

 

Um ativo comprado sem a devida diligência permanece sendo uma má aquisição, independentemente da roupagem que lhe seja dada em uma fusão. O prejuízo contábil desaparece, mas a má alocação de capital continua lá — corroendo retorno futuro e minando a confiança do investidor.

 

Outro movimento que merece vigilância é a venda de imóveis em troca de cotas de outro fundo em emissão. Trata-se de uma engenharia financeira que, na superfície, pode parecer sofisticada e até estratégica, mas que — se não for respaldada por fundamentos sólidos e premissas realistas — carrega o risco de se transformar em uma troca de ativos reais por expectativas frágeis, com impacto negativo direto sobre o cotista do fundo vendedor.

 

O fato é que a indústria de FIIs atravessa um momento em que a confiança está fragilizada: anos de performance abaixo do esperado, excesso de investidores com perfil incompatível para suportar volatilidade e uma comunicação que, muitas vezes, alimentou expectativas irreais. Ao invés de simplificar e reconstruir credibilidade, parte do mercado opta por movimentos que soam mais como tentativas de reposicionar narrativas do que como soluções estruturais. Isso é um erro estratégico grave, pois, no final das contas, o capital não pertence ao gestor, à gestora ou ao administrador. Ele pertence ao cotista, e é para ele que a indústria deveria trabalhar com prioridade e transparência absolutas. O dinheiro é dos cotistas. Trabalhem para eles. (Grifos no original).

 

Fonte:

https://www.montebravo.com.br/blog/analise/carta-mensal/agosto-2025/

 

 

 

Eu particularmente fiquei muito feliz ao ler esta carta, pois penso que quanto mais pessoas estiverem criticando, mais pessoas focadas nos cotistas deve surgir e fazer um bom trabalho neste que é um produto incrível. Repetindo o que foi dito neste relatório “O dinheiro é dos cotistas. Tralhem para eles.”. E vou adiante, parem de encher seus bolsos de dinheiro com venda de Gestoras e fundos construídos com o suor dos cotistas, pois apenas vão destruir o nome de um produto incrível.

 

Apesar das minhas críticas, apesar de ver um player de peso como a Monte Bravo criticando, não sou ingênuo, o mercado financeiro sempre foi e sempre será assim. Nunca fui meio “Poliana” no mercado de FIIs, sempre mostrei os problemas que possuem e a necessidade de se selecionar bem o que teremos na carteira e de não sermos 100% um único produto. O investidor precisa se cercar de informações, boas assessorias, reflexões e não ser ingênuo para investir bem o seu dinheiro, seja em FIIs, seja em qualquer coisa.

 

Por isso, um pouquinho de conhecimento e uma dose de malícia (menos ingenuidade) fará muito bem para o seu dinheiro.

 

Time da CSHG no Patria

 

Diferentemente do que divulgou a SiiLA, Augusto e Bruno, que vieram do CSHG para o Patria, não deixaram totalmente a Gestora, mas sim o dia a dia dos fundos. Consta nos relatórios gerenciais dos fundos deste mês o seguinte:

 

Informamos que houve uma mudança na estrutura de gestão dos fundos imobiliários do Pátria. Augusto Martins e Bruno Margato deixaram suas funções no dia a dia da operação dos fundos (incluindo o HGRU) para integrar um comitê estratégico. Rodrigo Abbud assumirá a função de head de tijolo, além de continuar como CEO da estratégia imobiliária do Pátria no Brasil. É importante destacar que nossa equipe permanece sólida, composta por mais de 50 profissionais dedicadas ao segmento imobiliário, com processos estabelecidos e um compromisso com a governança e transparência com nossos investidores. Caso tenha qualquer dúvida sobre os nossos fundos, permanecemos à disposição através do nosso canal de RI (ri.re@patria.com).

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=968543&cvm=true

 

 

Assim, saíram do dia a dia do fundo, mas seguem na Gestora, em uma outra atividade, sem o poder de mando nos fundos e em suas estratégias. Entendo que é uma perda para os fundos, eles foram essenciais para os investimentos serem bem-feitos ao longo deste período. Apesar disso, mantenho tudo que disse no relatório anterior e apenas um ponto de acompanhamento.

 

 

Curso DesmistificandoFII Avançado – Turma 7

 

Prezados assinantes, é com grande satisfação que anunciamos a abertura da Turma 7 do Curso Avançado Desmistificando FII.

 

Após mais de um ano desde a última edição, decidimos abrir novas vagas em resposta ao forte interesse manifestado na pesquisa recente com nossos assinantes. A procura superou nossas expectativas e, por isso, esta será uma abertura pontual.

 

Este é o curso que, modéstia à parte, entendo ser o mais completo e técnico sobre Fundos Imobiliários disponível no mercado brasileiro. São 18 módulos cuidadosamente organizados, com uma jornada que vai do básico ao conteúdo mais avançado, capaz de preparar o investidor para investir com segurança, estratégia e autonomia no segmento de FIIs.

 

Nos módulos iniciais (nível básico e intermediário) você será conduzido por mim e pelo Edvaldo Júnior, planejador financeiro e meu sócio, que garante o nivelamento necessário para todos os perfis. Neste curso avançado, mesclamos as aulas do curso DesmistificandoFII Fundamentos, que é um curso básico para investidores iniciantes. Assim, adquirindo o curso avançado, você já leva também as aulas do curso básico. A partir dos módulos avançados, eu, Rodrigo Medeiros, Analista CNPI e responsável pela área de Research do Desmistificando, assumo o conteúdo mais técnico, entregando aulas profundas, práticas e diretamente conectadas ao que aplicamos no dia a dia das análises.

 

Abaixo, um vídeo para você conhecer mais detalhadamente toda a grade do curso.

 

 

Além do conteúdo gravado, o Curso Avançado Desmistificando FII conta com uma série de aulas ao vivo, que se tornaram, na percepção dos próprios alunos, o ponto alto da formação.

 

Mais do que uma simples complementação, essas aulas são o grande diferencial do curso. É comum vermos alunos de turmas anteriores renovarem sua participação principalmente para continuar tendo acesso a esse formato das aulas ao vivo. O motivo é claro: trata-se de encontros dinâmicos, atualizados e profundamente conectados com o momento real do mercado de FIIs.

 

Na Turma 7, manteremos a dinâmica. Um calendário completo das aulas ao vivo o qual segue abaixo:

 

 

Com isso, o aluno terá dois pilares robustos de aprendizado: base técnica sólida com o conteúdo gravado e atualizações com as aulas ao vivo. Essa combinação transforma o aluno em um investidor de fundos imobiliários com domínio técnico muito acima da média.

 

Se você ainda não participou, essa é a oportunidade ideal para ingressar na Turma 7 e se posicionar entre os investidores mais preparados do mercado.

 

As turmas anteriores foram esgotadas em poucos dias. Esta abertura será restrita, e não temos previsão de uma nova edição em curto prazo.

 

Se você busca evoluir de forma consistente, sair do superficial e ganhar autonomia em suas decisões de investimento, esta é a sua oportunidade.

 

Você terá acesso ao curso por 1 ano e, após esse período, poderá renovar seu acesso por um valor promocional — o mesmo benefício que nossos alunos de turmas anteriores estão aproveitando neste momento.

 

Para conhecer todo o curso, as aulas, os módulos e tirar suas dúvidas, acesse o seguinte LINK. Mas, lembre-se, não faça sua inscrição por esta página, pois você tem um desconto especial.

 

Para você que é nosso assinante:

 

FAÇA SUA INSCRIÇÃO CLICANDO AQUI

 

Para você que já é aluno e deseja renovar, a renovação está disponível dentro da área do aluno na Hotmart, conforme consta na imagem abaixo:

 

Esperamos todos vocês por lá! 

 

Qualquer dúvida ou problema que enfrentar, favor nos contatar mandando um e-mail para suporte@desmistificandofii.com.br