Dados Econômicos

 

Esta semana o destaque ficou por conta da reunião do Copom, o qual decidiu manter a taxa de juros em 15%, ou seja, em patamares elevados, mas interrompendo o processo de elevação. Do comunicado eu extraio dois trechos importantes:

 

“O cenário segue sendo marcado por expectativas desancoradas, projeções de inflação elevadas, resiliência na atividade econômica e pressões no mercado de trabalho. Para assegurar a convergência da inflação à meta em ambiente de expectativas desancoradas, exige-se uma política monetária em patamar significativamente contracionista por período bastante prolongado.” Fonte: Banco Central do Brasil

 

“...então avaliar se o nível corrente da taxa de juros, considerando a sua manutenção por período bastante prolongado, é suficiente para assegurar a convergência da inflação à meta. O Comitê enfatiza que seguirá vigilante, que os passos futuros da política monetária poderão ser ajustados e que não hesitará em retomar o ciclo de ajuste caso julgue apropriado.” Fonte: Banco Central do Brasil

 

O destaque é dado pelo tom do Copom em que a taxa de juros deva se manter nos patamares elevados por um bom tempo para que se consiga um melhor controle da inflação. No radar estão várias questões, de política fiscal até mesmo das tarifas aplicadas pelos EUA e o possível desdobramento.

 

Assim, o CDI deve continuar rendendo bons frutos e conseguimos ter FIIs de recebíveis que conseguem equilibrar CDI e IPCA e uma carteira diversificada será excelente.

 

Outro dado divulgado esta semana e que, caso persista, poderia auxiliar nesta redução da inflação, foi o IGPM de julho. O índice fechou negativo em 0,77%, encerrando 12 meses com alta de 2,96%, o que impacta nos reajustes dos aluguéis.

 

Indiscutivelmente esta combinação de CDI elevado e um IGPM baixo, que não permite uma correção maior dos aluguéis, gera impacto na cotação dos FIIs de tijolo, uma vez que a renda não sobe tanto e a expectativa de CDI elevado deixa a concorrência bem difícil. Isso indica que devemos seguir com preços dos FIIs de tijolo ainda sem pressão para valorização, ou seja, o investidor que estava esperando para fazer um grande giro de papel para tijolo, trocando a eventual concentração feita entre dezembro e janeiro, este parece ainda não ser o momento. Evidentemente que não quero, com isso, dizer que não se deva comprar tijolo, ao contrário, entendo que o investidor deve seguir montando a sua carteira diversificada neste momento. E, quem fez concentração em papel entre dezembro e janeiro, pode ser que ainda precise de mais um pouco de tempo para desfazer este movimento, o qual, verdade seja dita, nunca será possível acertar totalmente.

 

Por fim, quanto aos juros futuros, a NTNB 2040 fechou a semana estável, mas ainda muito elevado, em 7,12%.

 

 

Agências bancárias e a valorização dos imóveis

 

Fonte: https://metroquadrado.com/residencial/incorporadoras-compram-agencias-bancarias-para-superar-escassez-de-terrenos/

 

Há muito tempo, ao colocarmos TRXF11 na carteira recomendada, a minha análise poderia ser explicada resumidamente como “terrenos possuem alto pode de valorização quando comparado à construção, assim, foque em imóveis com bons terrenos e que o valor da construção não seja tão representativo”. Na sequência, poderíamos tirar um aprendizado que sempre digo “não foquem no inquilino, mas na adaptabilidade do imóvel para várias funcões”.

 

“O tempo passa, o tempo voa e a poupança bamerindus nem existe mais” (os mais novos me perdoem), mas os investidores seguem se perdendo nos tickers dos FIIs, ao invés de olhar no que investem.

 

A reportagem acima expressa aquilo que sempre falei e, por sinal, várias vezes usei para recomendar compra de BBRC11 e para justificar minha restrição à tese de GGRC11, por exemplo. Os fundos não são seus inquilinos, ainda que analisar eles e seus contratos seja importante. Os FIIs são seus imóveis, suas teses, seus Gestores, pois inquilinos vão e vem.

 

Essa reportagem sobre compra de imóveis por incorporadoras é claramente mostrada em TVRI11, que tem observado isso, como em BBRC11. Não demorará para vermos em TRXF e HGRU, caso o mercado imobiliário residencial siga neste compasso.

 

Assim, novamente, foque menos nos inquilinos ou para o setor que o fundo aluga, foque em analisar a usabilidade dos imóveis, pois inquilinos vão e vem. Curiosidade: foi esta mesma forma de analisar que me fez recomendar a venda de BNFS11, um fundo de agência bancária que, como eu disse, deu muito tempo para os investidores venderem antes de sua grande queda. A localização e os tipos de imóveis praticamente não possuem este tipo de aproveitamento, bem diferente de BBRC11.

 

Mas não se iluda acreditando que o potencial de venda para uma incorporadora seja o único fator relevante. Em segmentos como o logístico, a liquidez tende a ser mais restrita e concentrada no próprio setor, o que torna arriscado depender de um único player. Por isso, valorizo ativos inseridos em condomínios logísticos ou em regiões com forte presença industrial, que concentram maior atividade e liquidez, em detrimento de galpões isolados com menor atratividade para múltiplos compradores.

 

Sempre lembre disso, investir em FIIs não é comprar um código de 4 letras e 2 números apenas. No que o seu FII investe?