O DesmistificandoFII foi criado em dezembro de 2015 e é o Research exclusivo de FIIs mais antigo do mercado. Em 2022 foi lançado também nosso relatório de Ações. Além produzir os cursos mais completos do segmento.
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Período
18/07 a 24/07
Divulgação
25/07/2025
Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes do DesmistificandoFII
Research independente de fundos imobiliários mais antigo do Brasil
Analista de Valores Mobiliários
CNPI 6717
Carta aos Leitores
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Esta semana foi divulgada a segunda prévia do IGPM de julho, tendo fechado em -0,89%, mostrando que o IGPM de julho deverá fechar em patamares bem negativos, como em junho. A projeção da Anbima é que o índice fecha em -0,86%.
Com a fusão BARI e CVBI, isso não é mais um problema para o primeiro, pois o IGPM passará a ser um componente pequeno no CVBI11.
Mas o índice mais baixo vai impactar os aluguéis que precisam ser reajustados. Poderíamos também ter um auxílio na inflação medida pelo IPCA, no entanto, o Governo parece seguir com o pé no acelerador dos gastos fiscais e isso dificulta a queda do IPCA. Ocorre que as tarifas dos EUA já estão dificultando a exportação de alguns itens brasileiros para lá e gerando um impacto deflacionário por aqui. Carne bovina e café tiveram uma queda bem considerável e isso pode auxiliar no controle da inflação de curto prazo; no entanto, no longo prazo ainda será necessário desacelerar os gastos do Governo.
Apesar desse cenário que pode ser um pouco mais otimista para a inflação, isso não deverá gerar preço nos juros futuros no curto prazo. Infelizmente quem ditará o preço desses títulos é a política e agora o impasse com os EUA, não por menos a NTNB 2040 fechou em IPCA + 7,15%.
Com este patamar de juros é difícil os FIIs terem valorização e é importante estarmos atentos para seguir comprando fundos com bons descontos, pois um aumento do stress político pode levar a observarmos novas quedas, em linha com o que escrevi na carta inicial do relatório 29 sobre as empolgações políticas que eu estava observando.
Para quem já está muito investido e os seus aportes mensais já não fazem tanta diferença assim, pode ser interessante fazer um caixa nessas próximas semanas. Não gosto da ideia de vender ativos descontados para fazer caixa diante de ruídos iguais a este, mas, com dinheiro novo não parece ser uma ideia ruim. Infelizmente dizer exatamente o que fazer em razão de o que vai acontecer é tentar agir com bola de cristal, mas, um caixa é igual canja da galinha, não faz mal a ninguém.
Esta semana vi uma notícia no Valor Econômico sobre um leilão de Cepac na cidade de São Paulo para a Faria Lima e adjacências e que me fez pensar e refletir como os FIIs de lajes estão descontados. A matéria tinha a seguinte chamada.
Segundo a matéria a prefeitura pode arrecadar até R$ 4 bilhões com a oferta de Cepacs que equivalem a 250 mil m² de potencial construtivo adicional na região da operação” – Fonte: Este trecho é parte de conteúdo que pode ser compartilhado utilizando este LINK. Isso significa R$ 16 mil o m². O Cepac não é um terreno, não é mão de obra, não é cimento, é um documento que permite a construção desses m². Só isso custa R$ 16 mil o m², ainda precisamos do terreno, da construção, do capital para construir, do tempo custo deste capital no tempo etc. Enquanto isso o PVBI11 negocia na bolsa no valor de R$ 24 mil o m², este que é o fundo com mais propriedades na Faria Lima.
Aproximadamente 40% do PVBI11 está na Faria Lima e adjacência, imóveis esses que teriam um custo de Cepac para ser construído, não 100% do prédio, mas um bom custo.
Isso mostra o quanto o fundo está descontado.
Não fosse a quantidade de detalhes que os FIIs se envolvem em razão do jogo de interesses dos Gestores, seria quase como estarem rasgando dinheiro ao vender nesses preços. Mas, apesar das críticas que podemos fazer, o preço está muito descontado. Lembremos que com o PVBI11 com um PL de R$ 2,9 bilhões, os problemas envolvendo emissões e crescimento já não afetam mais tanto.
E não é apenas o PVBI11 que está muito descontado, o JSRE11, o FATN11, o RCRB11, todos estão muito descontados se pensarmos no custo de construção, tanto o custo de comprar terreno, como o custo da construção, do capital e, em alguns casos, da compra de Cepac. E hoje esses fundos já oferecem um bom carrego, fazendo sentido a compra.
Nos últimos meses temos visto alguns FIIs movimentarem muito, é “fusão” para cá, “fusão” para lá, é emissão de cotas para comprar imóveis com cotas, é emissão com cotas para comprar imóvel com cotas pagando mais do que o mesmo imóvel está precificado no fundo. É emissão de fundo cetipado para comprar imóvel de fundo negociado, sendo que o fundo vendedor segue como cotista do fundo cetipado. E assim por diante.
Muitas dessas movimentações são explicadas pelos Gestores como uma necessidade de se usar a criatividade para fazer negócios. Isso fez eu me lembrar da seguinte matéria da revista Exame:
Mas, nesses momentos sempre me pergunto “por que essa necessidade de seguir buscando tantos negócios mesmo em tempos difíceis?”.
É certo que a função do Gestor é buscar, o tempo todo, negócios para o fundo, mas, há momentos que o ideal não seria ficar um pouco mais quieto? Ou melhor, entre “usar a criatividade” e ficar parado, não seria melhor o primeiro?
Eu acredito fielmente na segunda opção. Até acredito que, mesmo diante de cenários desafiadores são possíveis fazer bons negócios, mas toda vez que você precisa colocar a “criatividade” para estruturar negócios complexos e cheios de taxa, penso que o foco pode não ser a criação de valor para o investidor, mas para o mercado financeiro.
Tenho muito cuidado com as minhas finanças em movimentar em tempos conturbados e difíceis de vermos o que pode acontecer no futuro. Darei dois exemplos recentes de minha vida e fora do universo dos FIIs.
Um parente que vive de aluguéis de imóveis teve um dos imóveis desocupados por um inquilino de 20 anos. O impacto disso em suas finanças é enorme, pois, quem investe em imóveis acaba tendo muita concentração de renda em poucos imóveis. Ao anunciar para alugar descobriu-se que a possibilidade de locação será difícil e, caso ocorra, tende a gerar apenas 50% da receita que estava gerando. Pois é, e você aí sem entender o motivo pelo qual a renda dos FIIs de tijolo não evolui, mas é que ele é um imóvel também. Bem, temos mais coisas por trás também, mas o tema não é este, vamos voltar ao “não fazer nada”.
Obviamente que nesses momentos sou procurado para o aconselhamento. É igual quando eu fazia faculdade de direito, toda vez tinha um parente ou amigo que tinha uma consultoria jurídica, especialmente em direito de família. E o ponto que sou procurado é justamente sobre a dúvida em vender o imóvel para transformar em FIIs.
Perfeito, faz todo o sentido. Faz conta aqui, faz conta ali e, realmente, é a melhor opção, desde que se venda por X milhões de reais o imóvel. Tenta vender e o máximo que se consegue são algumas centenas de milhares de reais, jogando um balde de água fria. Assim, chega-se a uma nova equação proposta para eu analisar, vender outro imóvel e investir algumas centenas de milhares de reais, acima do milhão, para renovar o imóvel e tentar alugar.
Bem, nesse momento vem o meu conselho “olha, no atual cenário econômico e diante das incertezas sobre o real valor deste imóvel, o melhor é não fazer nada. Vender um imóvel e colocar todo este recurso para a renovação é correr o risco de colocar dinheiro bom em cima de dinheiro ruim”. A minha visão é simples, a economia não está boa, especialmente para imóveis de rua e com os juros nas alturas é difícil localizar quem pague um preço justo, logo, pode ser melhor não fazer nada.
Nesse momento eu passo a aprender mais sobre a natureza humana. O parente não para quieto e o tempo todo busca uma alternativa sobre o que fazer. Parece que o ser humano tem essa necessidade, de se movimentar, pois isso parece que ele está fazendo algo para gerar mais retorno, ou menos prejuízos. Ou que não fazer nada significa que ele não está empenhando seu melhor esforço naquele investimento. É igual aquele investidor de FIIs que tenta movimentar a sua carteira o tempo todo para tentar ganhar algumas pilas a mais, mas nunca consegue.
Veja, não há nada de errado em você movimentar a sua carteira. Eu, por sinal, até defendo um pouco isso. Mas é necessário se ter muito cuidado se estamos fazendo de forma racional, ou simplesmente essa nossa ansiedade humana de precisar movimentar. Nesses momentos o melhor é não fazer nada.
O mercado financeiro parece que o tempo todo precisa fazer algo, girar algo, para mostrar que está trabalhando. Ficar parado e não fazer nada pode parecer que não está se justificando as taxas pagas, mas, ao movimentar demais geram mais taxas e mais taxas, por vezes reduzindo o ganho potencial do investidor. Vemos isso acontecer, por vezes, com assessores (não todos) que buscam seus clientes para movimentar a carteira e depois movimentar novamente, quando, por vezes, só manter o modo investimento já seria suficiente.
É aqui que entra o meu segundo exemplo pessoal.
Não é novidade para vocês sobre a nossa avaliação de montar uma Consultoria CVM para atender os nossos clientes. Para isso será necessário um sócio estratégico, capaz e alinhado com o que penso e para a geração de valor aos investidores. Pois bem, esta foi semana de novas reuniões e avaliações e uma das perguntas que fiz foi justamente sobre como se pensa a forma de os investidores investirem e a resposta me deixou muito feliz. A resposta foi mais ou menos assim: O investidor forma patrimônio poupando e fazendo investimentos sem girar muito o seu patrimônio, aplicando em bons produtos, mas sem ficar parado também, na nossa parceria vamos ajudar os clientes a cuidar do seu dinheiro para eles cuidarem mais de ganhar mais dinheiro em suas profissões. E aí concluiu com “olha para trás, é a expressão da nossa filosofia, mas aplicada para o atendimento de cliente”.
Não preciso dizer que me conquistou né. Mas ainda não foi suficiente para eu bater o martelo, uma vez que o Desmisitificando Research precisa continuar existindo na mesma excelência que existe hoje.
O que eu quero dizer com tudo isso?
Por vezes seria melhor que o mercado financeiro ficasse quieto e não tentasse movimentar tanto. Toda as vezes que eu vi o mercado financeiro usando muito da criatividade o resultado acabou não sendo dos melhores para os investidores. Por isso, estarei bastante atento em nossas análises para essas criatividades e movimentações excessivas, pois sei que quando o cotista não é o foco principal, nem sempre se pensa em todos os detalhes envolvidos na operação. Por vezes, esses detalhes não são pensados por maldade, simplesmente não foi pensando pois não se colocou o cotista no centro e parou para pensar em tudo que poderia afetar.
Um exemplo?
Muitos me relataram que na live com o Gestor do Iridium a perguntar sobre a marca d´água da taxa de gestão foi muito boa e que não tinham pensado nisso. Por sinal quando eu fiz a pergunta, o Gestor parecia não ter refletido bem sobre este tema também.
Como eu cheguei nesta pergunta? No sábado de noite cheguei cedo em casa, sentei-me no sofá com o tablet e pensei: ok, agora vou preparar as perguntas de forma a gerar muito valor para quem está assistindo, então, vamos colocar o cotista no centro de tudo e ver quais impactos ele pode ter.
Então surgiu esta pergunta. Cotista no centro e o que pode afetar. E, como você verá em RBRF/RBRX, surgiu agora a questão do prejuízo fiscal que se abre mão nesses tipos de fusão, gerando sim perda econômica.
Ocorre que quando o foco é se movimentar e, por vezes, o mercado financeiro, isso não ocorre e um prejuízo é gerado, que, no começo pode gerar resultado, mas no longo prazo gerou prejuízo.
Ou seja, por vezes não fazer nada pode ser o melhor conselho. Por favor, não interprete isso como um sinal de preguiça, analisar sempre e tudo é essencial para o profissional do mercado financeiro, mas, por vezes o melhor a fazer é “nada” e esperar que o tempo faça a sua missão.
E, concluindo este texto, qual seria o motivo que leva alguns profissionais do mercado financeiro ficar com esta necessidade de “preciso fazer algo”? Acredito que um dos motivos seja isso que eu escrevi, justificar suas remunerações; no entanto, temos outra possibilidade, e que move o mundo, dinheiro. Mais especificamente: taxa de performance.
A verdade é que muitas vezes se mexe daqui, sacode dali, e o objetivo é tentar gerar resultado, mesmo que muitas vezes esses resultados não sejam bem criação de valor econômico, mas só a negociação entre fundos parceiros. Pode ser alguém em busca do seu bônus de final de semestre, ou algum empresário querendo aumentar o seu lucro. Sim, isso é uma das várias possibilidades que explicariam essa necessidade de “fazer algo”, quando quem sabe o correto não seja fazer muita coisa.
Mas se esse mexe daqui, sacode dali, não gera cria valor econômico de forma genuína, ou se nem gera valor? Bem, quem fica com o prejuízo, infelizmente, é o cotista.
Isso é um mal e não temos como fugir, o que podemos fazer é analisar e selecionar quem não age desta forma, ou, para quem não sabemos como pode agir, exigir margem de segurança. E se engana quem acredita que isso é um mal apenas do mercado financeiro, em várias áreas de investimento, seja imobiliário, seja empresarial, você vai encontrar isso. Isso vale até mesmo para vida. No final, o mercado financeiro é incrível, pois nos trás transparência necessária e suficiente para analisarmos tudo com mais profundidade e detalhes, enquanto em outros mercados não conseguimos ver muitas vezes o lado ruim.
Assim, não deixe o ditado “o que os olhos não vem o coração não sente” te guiar. O parente que eu citei achava que ter um imóvel físico alugado há 20 anos para o mesmo inquilino, subindo o aluguel todos os anos nunca acabaria, pois é, não foi bem assim.
Carteira Recomendada
| Data de Entrada | Fundo | Setor | Cotação | Valor Médio | Peso Atual | Recomendação | ||||
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