O DesmistificandoFII foi criado em dezembro de 2015 e é o Research exclusivo de FIIs mais antigo do mercado. Em 2022 foi lançado também nosso relatório de Ações. Além produzir os cursos mais completos do segmento.
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Período
31/07 a 05/08
Divulgação
09/08/2026
Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes do DesmistificandoFII
Research independente de fundos imobiliários mais antigo do Brasil
Analista de Valores Mobiliários
CNPI 6717
Carta aos Leitores
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E esta semana teve Copom e mais um corte de 25 bps, levando a Selic para 14%, ainda em patamares muito elevados. O Copom, novamente, deixou aberta a possibilidade de novos cortes, mas de forma sempre muito cautelosa, deixando espaço para qualquer alteração, o que faz sentido diante da volatilidade que temos tido da inflação.
Sigo vendo um potencial novo corte de 25 bps na próxima reunião e, após as eleições, podemos ter algum movimento melhor, ou não, que permita novos cortes de juros.
Enquanto isso, nossa NTNB 2040 segue em patamares bem elevados, de 7,64%, e temos visto uma pequena pressão na cotação dos FIIs.
Independência Financeira com FIIs - Episódio Final
Atualização do meu TCC do MBA
No começo de 2020 eu apresentei o meu trabalho de conclusão de MBA sobre se seria possível viver de renda com os FIIs, tema até então não tratado daquela forma no Brasil, quando se passou a criar um balizador sobre a necessidade de reinvestimento e o percentual do reinvestimento. O estudo foi feito entre 12/2010 e 12/2019 e eu nunca tinha feito uma atualização, o que me propus a fazer neste momento.
Não entrarei nos detalhes do estudo e quem ainda não leu está disponível no seguinte LINK.
Sempre achei que atualizar o estudo não seria algo proveitoso, tendo em vista que o momento no qual o estudo inicia (12/2010) e a necessidade de regras a impedir o giro de carteira criadas para a metodologia do TCC geraria resultados um tanto quanto estranhos. Só para o assinante entender, seria manter uma carteira hoje com os seguintes fundos: RCRB11, FIIP11, HGBS11, MAXR11, HGPO11, BTGL11, KNRI11 e BRCR11, sendo que este último representava 20% da carteira. Em um mercado como o atual, não faria sentido ter um fundo como o FIIP11, e o HGPO11 deixou de existir no meio do caminho.
Apesar disso, decidi atualizar o estudo, seguindo as mesmas regras, adaptando apenas as amortizações de HGPO11 que passaram a ser usadas para comprar cotas dos demais fundos. E o resultado foi o seguinte gráfico:
Fonte: Desmistificando Research
Surpreendentemente aquela carteira seguiu gerando rendimentos superiores à necessidade do nosso investidor. Em 2024 há uma geração muito grande de renda, mas isso é derivado de HGPO11, exigindo que o dinheiro seja reinvestido para gerar a necessidade de 2025.
Ou seja, mesmo aquela carteira que há muito tempo não faria sentido, foi capaz de gerar o resultado satisfatório de manter a geração de renda atualizada pela inflação; no entanto, como podemos ver no gráfico, a margem de segurança é mínima.
Se por um lado o rendimento foi suficiente, o patrimônio não conseguiu mais crescer frente à inflação, como podemos ver no gráfico abaixo:
Fonte: Desmistificando Research
Como podemos ver, o patrimônio investido em FIIs fica bem abaixo do patrimônio inicial corrigido pela inflação. Poderíamos até acreditar que se trata de uma repetição do que ocorreu em 2015 e, em parte sim, a queda do mercado contribuiu para isso; no entanto, sabemos que muitos daqueles fundos da carteira podem ter tido desvalorização irrecuperável e que o não girar da carteira a deixou ineficiente.
Assim, a atualização desse meu estudo nos apresenta duas conclusões importantes:
- Os FIIs são realmente eficientes para gerar renda para aposentadoria de forma a proporcionar um crescimento com base na inflação, mesmo com uma carteira que não tenha maiores cuidados;
- Não ter maiores cuidados pode prejudicar a sustentabilidade da carteira no longo prazo. Acreditar que vai comprar os FIIs para todo o sempre pode levar a situação de o patrimônio não crescer de forma adequada e, em algum momento, isso refletir no rendimento, como possivelmente devemos ver nos próximos 5 anos se continuarmos neste estudo.
Feita esta atualização, eu decidi voltar para os estudos anteriores, que começam em 2015 e fazer um estudo de independência financeira com o uso da NTNB com cupom semestral.
O uso da NTNB com Cupom Semestral
Se aplicarmos a regra dos relatórios anteriores, de usar 5,80% do patrimônio, mas agora gerando a renda com a NTNB com cupom semestral, temos o seguinte gráfico:
Fonte: Tesouro Nacional e Desmistificando Research
Como podemos ver, não é possível usar 5,80% com a NTNB, pois a linha vermelha, da necessidade, fica acima da linha azul. E isso ocorre, como podemos ver, em razão da tributação, o que reduz o rendimento líquido.
Neste caso, ou subimos o valor investido, ou reduzimos o percentual de saque. Se reduzirmos o percentual de saque para o tradicional 4%, o gráfico fica bem melhor:
Fonte: Tesouro Nacional e Desmistificando Research
Observe como a conta agora fecha. Além disso, preciso chamar a atenção para um ponto comparativo com os estudos de FIIs, a linearidade do rendimento das NTNBs, sem picos e vales, algo suave.
E quanto ao patrimônio? O gráfico é o seguinte:
Fonte: Tesouro Nacional e Desmistificando Research
Ou seja, ocorreu um crescimento frente à inflação, tanto pelo fato do pré-contratado, como pelo reinvestimento.
Quando olhamos assim, usar a NTNB com cupom semestral é um bom negócio e isso é indiscutível, mas temos alguns pontos: o percentual de uso do patrimônio precisa ser menor e o risco de reinvestimento quando o título vencer será enorme.
Isso mesmo, quando o título vencer, em 2035 – o que foi usado no estudo -, será necessário realizar novos investimentos e, a depender da taxa de juros, o nível de resgate pode reduzir. Não é algo impeditivo, mas é algo que precisa ter conhecimento para fazer a estratégia adequada e não se ter um problema neste momento da vida.
O ponto interessante dessa estratégia seria a maior previsibilidade do crescimento do patrimônio, além de sua maior linearidade, trocado por um poder de resgate menor.
Conclusões
Ao longo dos últimos relatórios apresentei para o assinante uma série de estudos que permitissem uma reflexão sobre o uso dos FIIs para a independência financeira ou complemento de aposentadoria e como fazer.
Os estudos foram feitos no intervalo de 2015 até hoje, ou seja, em um período de um pouco mais de 10 anos.
Foram usados FIIs individuais e que permitissem uma reflexão ampla sobre o tema, com o uso de FoF, Recebíveis, Shopping e misto Logística e Escritório. Além disso, usamos um FII passivo. Para fins comparativos e de reflexão, também olhamos como se comportaria um investimento em uma NTNB. Por fim, fizemos a atualização do meu trabalho de conclusão do MBA, tendo um período mais longo, desde dezembro de 2010 e com uma carteira que eu chamaria de ‘extremamente mal diversificada’.
Posso garantir que o estudo foi bastante interessante, pelo menos para este que vos escreve, o qual, quando começa um estudo, não sabe bem onde ele vai acabar e segue se fazendo perguntas para ter cada vez mais dúvidas.
O estudo permite reflexões extremamente amplas para quem decide dar este passo em sua vida financeira, mas eu resumiria nos seguintes pontos:
- Os FIIs mostram-se extremamente eficientes para um projeto de geração de renda no longo prazo;
- Em toda e qualquer hipótese uma carteira precisará ter reinvestimentos, não sendo possível gastá-los integralmente, não importa qual seja a sua composição;
- Uma taxa de resgate de 5,80% no primeiro ano tem se mostrado razoavelmente sustentável desde 2011 para os FIIs;
- A taxa de resgate inicial gera o poder de resgate que será corrigido anualmente pela inflação, sendo o seu excedente reinvestido;
- O DY inicial é extremamente importante, como vimos no caso de SHPH11;
- Compor uma carteira só com os DY superiores tende a gerar mais volatilidade dos rendimentos e não ser sustentável em alguns momentos, pois o DY superior de hoje não significa o DY superior de amanhã, como vimos claramente no estudo de BTCI11;
- Alguns setores podem parecer mais promissores que outros, como o setor de shopping foi antes da pandemia, mas o estudo de HGBS11 mostrou que é um risco muito grande ter só este setor, ou se concentrar nele;
- Alguns FIIs carregam um preço de qualidade e isso pode ou não se justificar para uma determinada estratégia, como vimos nos estudos de KNRI11 e SHPH11;
- Ter uma carteira diversificada será a melhor estratégia para gerar linearidade nos rendimentos, como vimos na carteira do BCIA11;
- Comprar e se sentar na posição tende a não ser a melhor estratégia, como fica claro no estudo mais longo, do meu TCC do MBA, onde a carteira nunca é alterada e começa a dar sinais de problema após 15 anos;
- Ainda que comprar e se sentar não seja a melhor estratégia, como a atualização do estudo original do meu MBA sugere, você também não precisa virar trader de FIIs, longe disso;
- Ter apenas FoFs/Multiestratégia na carteira não é algo absurdo, pois proporciona uma carteira diversificada e ao mesmo tempo os giros necessários que você possa não querer fazer. Só cuidado com Gestores novos, neste caso a estratégia precisa ser montada com quem já conhecemos, casos como o MGFF11 podem destruir o seu patrimônio;
- Ter só FoF/Multiestratégia não só não é absurdo como pode ser até aconselhável. Em nosso estudo de BCIA11 funcionou muito bem, mesmo tendo comprado o fundo no VP. Assim, imagine hoje que podemos comprar com descontos entre 10% e 20% sobre o VP;
- Você pode e deve usar outros investimentos além de FIIs na carteira, pois isso pode trazer benefícios de mais linearidade de rendimento e/ou maior potencial de crescimento patrimonial, como vimos no estudo com a NTNB;
- Por fim, trazer outros investimentos pode gerar uma necessidade de reduzir a taxa inicial de resgate, como vimos no caso de NTNB, mas isso não tende a ser ruim, pois vai gerar mais margem de segurança para o longo prazo e permitir o crescimento do rendimento gastável até acima da inflação.
Conclusões que não estão no estudo propriamente dito:
- Viver com os investimentos, sejam eles em ativos de bolsa, sejam eles imóveis, sejam eles outros investimentos, exige acompanhamento e flexibilidade para eventuais mudanças, a nossa vida muda constantemente, basta você lembrar o que estava fazendo há 20 anos. Nos investimentos não será diferente e você precisará revisitar de tempos em tempos a sua estratégia, por isso manter tudo anotado será importante.
- Não pire com o parágrafo anterior e transforme a sua vida em uma caça aos dados e a um acompanhamento diário, isso não faz sentido. É um acompanhamento de longo prazo e isso pode ser feito por você ou um profissional contratado para isso, ainda que eu acredite que poucos no Brasil conseguiriam fazer tal atividade.
- Reinvestir não significa só dinheiro entrar, dinheiro investir. Um patrimônio que gere juros de forma cumulativa já faz o papel do reinvestimento.
- Cuidado com as estratégias que envolvem venda de investimentos para pagar as contas. Lembre-se de que o mercado americano já passou mais de 10 anos seguidos em um momento ruim para alguns, ou, bom para comprar. Uma situação dessas pode acelerar o consumo do patrimônio, diferente do uso de dividendos.
- No início dos estudos, em 2015, quase todos os spreads dos DY para a NTNB de referência eram menores do que atualmente. E os DY de 2015 são menores do que os de hoje, como podemos ver no gráfico abaixo. Se os números ficam ótimos naquela situação, quem dirá na situação de hoje.
Fonte: Informes dos fundos e edição do Desmistificando Research
- Cuidado ao comparar o gráfico acima com os dados de BCIA11, pois a concentração maior hoje de FIIs de recebíveis ajuda a mudar o tamanho do spread.
- Observe no gráfico acima que em HGBS11 e BTCI11 o spread não aumentou, mas reduziu, isso não ocorre pelo FII, mas pelo maior juro proporcionado pela NTNB neste momento, por isso, não ignore este fator em sua diversificação.
Dicas práticas:
- Preocupe-se com ter FIIs que geram DY elevados, mas que sejam sustentáveis, sem aventuras, como já vimos no passado;
- Não foque só no DY, ou seja, não encha a sua carteira de FIIs de recebíveis;
- Mas, não ignore os FIIs de recebíveis na sua estratégia, pois eles vão permitir esta composição de aumentar o DY e gerar previsibilidade pela inflação;
- Mantenha uma carteira diversificada, não só a carteira de FIIs, mas a carteira de investimentos;
- Não ignore a necessidade do reinvestimento;
- Não ignore a necessidade de se criar uma trava inicial a ser corrigida pela inflação; e
- Quanto mais novo você for, mais conservador no saque inicial deverá ser, pois pode precisar subir a renda gastável acima da inflação.
Espero que esta sequência de estudos apresentados nesses últimos relatórios tenha sido útil e mostrado como os FIIs são eficientes, mesmo diante de tanta besteira que vemos sendo feita no universo de Gestão e mesmo diante de tanta besteira que vemos as pessoas falarem, até mesmo de alguns influencers.
Para deixar a conclusão mais visual, segue abaixo uma série de gráficos das carteiras usadas, em que comparo a evolução do rendimento gerado pelo FII x a necessidade de gasto corrigida pela inflação, bem como a evolução do valor patrimonial do investidor x o patrimônio inicial corrigido pela inflação. Nesse caso, usei a taxa inicial de saque de 4%.
Fonte: Dados dos informes dos fundos e Desmistificando Research
Fonte: Dados dos informes dos fundos e Desmistificando Research
Fonte: Dados dos informes dos fundos e Desmistificando Research
Fonte: Dados dos informes dos fundos e Desmistificando Research
Fonte: Dados dos informes dos fundos e Desmistificando Research
Fonte: Tesouro Nacional e Desmistificando Research
Carteira Recomendada
| Data de Entrada | Fundo | Setor | Cotação | Valor Médio | Peso Atual | Recomendação | ||||
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Disclaimer
Principais Destaques
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FII
RBRL11
Logística
R$ 71,80
FII
XPLG11
Logística
R$ 91,96
FII
AFHF11
R$ 10,03
FII
RBIR11
R$ 71,05
FII
KIVO11
Recebíveis
R$ 54,42
FII
HGRE11
Escritórios
R$ 117,30
FII
RZTR11
Agro
R$ 85,55
FII
BTCI11
Recebíveis
R$ 9,10
FII
CLIN11
Recebíveis
R$ 89,10
FII
BRCO11
Logística
R$ 113,70
FII
BTLG11
Logística
R$ 100,73
FII
RNGO11
Escritórios
R$ 52,03
FII
GARE11
Híbridos
R$ 8,16
FII
SNEL11
Desenvolvimento
R$ 8,37
FII
KFOF11
Fundos de Fundos
R$ 77,46
FII
TRXF11
Varejo
R$ 85,90
