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Período
24/07 a 30/07
Divulgação
31/07/2026
Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes do DesmistificandoFII
Research independente de fundos imobiliários mais antigo do Brasil
Analista de Valores Mobiliários
CNPI 6717
Carta aos Leitores
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Dados Econômicos
Esta semana foi divulgado o IPCA 15 de julho, o qual fechou em 0,06%, bem abaixo das expectativas do mercado e bem abaixo dos 0,41% de junho, passando a acumular alta de 4,52% no acumulado do ano. Alimentação, vestuário, educação e comunicação registraram deflação. Não fosse o reajuste da energia, o indicador teria fechado em deflação.
Com a divulgação do IPCA 15, as notícias sobre um possível novo corte dos juros pelo Copom, que se reúne na próxima semana, começaram a aparecer.
A deflação em alimentação e vestuário parece indicar uma redução da atividade, o que deve pressionar a inflação para baixo. Outro ponto que deve pressionar a inflação para baixo em agosto é a queda do custo da energia elétrica, com a aprovação do repasse do bônus da Itaipu para as contas de energia neste mês. Uma queda do preço do petróleo ou uma redução dos gastos do Governo, ainda que sem reforma fiscal, já seria suficiente para reduzir a inflação e permitir cortes na Selic, como escrevi recentemente. A combinação dos dois (queda no petróleo e redução de gastos) levaria a cortes mais substanciais. E tudo isso parece já se refletir nas expectativas. A Anbima reviu a expectativa do IPCA de julho passando de 0,23% para 0,05% e aumentou a expectativa de deflação para agosto, passando de -0,22% para -0,23%.
Depois, também tivemos a divulgação do IGPM de julho, que apresentou queda de 1,16% e passou a acumular uma alta em 12 meses de apenas 2,76%, muito influenciado pela queda do petróleo que tinha ocorrido no mês anterior, mas voltou a subir. Com exceção do componente da construção civil, que teve alta, os outros dois tiveram queda.
E os dados econômicos não pararam por aí. No primeiro semestre de 2026 foram criados 25% menos empregos que no primeiro semestre de 2025, sendo o pior primeiro semestre desde a pandemia.
Como já escrevi em relatórios anteriores, precisamos acompanhar os dados da atividade econômica, os quais estão mostrando uma forte desaceleração e devem indicar queda da inflação, permitindo cortes de juros por aqui.
Assim, é importante reforçar o que venho escrevendo nos últimos relatórios, para não correr o risco de ser feita uma leitura seletiva. Quando eu escrevo sobre fazer um pouco de caixa para acompanhar, sobre o risco de a NTNB longa subir além do que se esperava em razão da Selic real, não estou escrevendo que acredito em um “novo normal” de Selic extremamente elevada. Apenas entendo que olhar para alguns dados antes de tomar novas decisões seja importante, mas, penso que temos um cenário se formando que, a depender do gatilho, pode permitir cortes substanciais na Selic e isso auxiliar na redução da NTNB. Sigo entendendo que o patamar atual da Selic deixa o mercado sem bússola, força a NTNB a subir e é derivado de um ou dois erros do Copom no passado, os quais precisam ser corrigidos.
Infelizmente não temos como conhecer o futuro, por isso a importância de se traçar um pensamento inicial sobre o momento e ver quais dados acompanharmos e, como eu já escrevi, um deles é a atividade econômica.
Sigo na visão de que o Copom fará mais dois cortes de 25 bps antes da eleição, claro, a depender de não haver uma grande mudança no cenário econômico, e, na sequência, o cenário possivelmente poderia ser binário, ou interrompe o corte, ou aumenta o nível de corte. Mas, para isso, precisamos seguir acompanhando. A minha visão é que os dados da atividade econômica apontam para uma redução da inflação, o que poderá ser usado pelo Copom para corrigir o que classifiquei como um erro do passado que colocou a Selic no atual patamar, cortando os juros de forma rápida; no entanto, tudo ainda é muito incerto e até outubro as eleições devem ditar muito o rumo.
Apesar de tudo isso, ou, em razão de tudo isso, o mercado parece um pouco sem uma bússola e vimos o Tesouro 2040 encostando nos 8% e fechando em 7,78% na semana. É nesse sentido que sigo vendo que novas compras de FIIs devem ser feitas no acompanhamento dos próximos dias, passada a data "com" de muitos deles. Não sei se essa taxa vai impactar os preços para baixo, os investidores que estão em FIIs sabem dessa volatilidade e podem não querer vender; no entanto, valorizar parece mais difícil. Assim, é possível aguardar um pouco.
Outro dado importante na semana foi a reunião do FED, uma semana antes da reunião do Copom. O FED decidiu manter a sua taxa de juros inalterada, mas três membros votaram por uma alta na taxa, o que aumenta o temor por uma alta dos juros por lá, consequentemente, surge o medo do investidor brasileiro de isso impedir a redução dos juros por aqui. Já escrevi algumas vezes e sigo entendendo que o nosso diferencial de juros reais ainda é muito elevado antes de começarmos a achar que os juros por lá impediriam o corte de juros por aqui. Os cortes de juros por aqui, por enquanto, entendo que tenham ligação com a nossa economia e as nossas expectativas de inflação.
Independência Financeira com FIIs
Nos últimos relatórios venho tratando de alguns estudos e reflexões que tenho feito e revisitado sobre o uso dos FIIs para uma independência financeira ou um complemento de aposentadoria.
No último relatório eu havia prometido que neste não teríamos este quadro novamente, ficando a parte final para o seguinte; no entanto, lembrei que eu estava me esquecendo de um tipo de FII, os passivos.
Será que uma carteira só com os passivos teria sido eficiente?
Para medir isso decidi usar o SHPH11, o qual sabemos, hoje, que foi um dos FIIs passivos mais eficientes, por assim dizer, tendo a sua renda crescendo e a sua cota valorizando.
Usando o mesmo critério de poder gastar no ano 1 a quantia equivalente a 5,80% do patrimônio e depois corrigir pela inflação, teríamos o seguinte gráfico:
Fonte: dados obtidos dos informes do fundo e Desmistificando Research
Como podemos ver, o resultado não é nem um pouco satisfatório, ficando em vários meses sem conseguir pagar as contas especificamente. Dos 134 meses do estudo, em 51 deles o rendimento gerado pelo fundo ficou abaixo da trava, o que geraria problema para um investidor. E é óbvio que isso aconteceria quando olhamos o começo do gráfico, que já começa no déficit, sem gerar capacidade de reinvestimento.
Não há independência financeira com investimentos sem reinvestimento. Se no começo o ativo escolhido não permitir o reinvestimento, teremos um grande problema.
O motivo é muito simples, o yield tradicionalmente baixo de SHPH11. Muitos investidores acabam gostando de SHPH11 pois ao longo dos anos o seu rendimento cresceu e a sua cota valorizou; no entanto, seria ele o mais eficiente em uma estratégia? Há uma diferença entre o fundo ser eficiente e o fundo ser eficiente dentro da carteira do investidor, tendo em vista o momento de investimento.
proporciona um rendimento mensal de apenas 0,46%, o que é muito baixo frente a todos os demais fundos usados. Assim, mesmo o fundo tendo sido eficiente quando olhamos para o fundo em si, o BCIA11 foi muito mais eficiente para a estratégia do investidor, com a sua carteira diversificada e os giros essenciais em determinados momentos.
Dito isso, decidi testar o SHPH11 para ver o que aconteceria se o saque inicial fosse reduzido de 5,80% para os famosos 4%, já que com o yield menor, o saque inicial precisaria ser menor e possibilitaria o reinvestimento. O gráfico foi o seguinte:
Fonte: dados obtidos dos informes do fundo e Desmistificando Research
Agora a conta já fecha melhor. É claro, houve alguns meses com a conta para baixo, mas aqui não tem ligação com o yield menor, mas com a pandemia e o fato de ser um fundo de shopping.
Assim, com uma taxa de saque de 4% a.a., o SHPH11, um passivo com o yield baixo, foi relativamente eficiente, mas deixou pouca margem de segurança para o rendimento e o gasto, como vimos em BCIA11; no entanto, há um ponto em que o SHPH11 se destacou frente a todos os demais fundos, que foi o poder de crescimento do patrimônio do investidor. Ao final do período, tendo em vista o número de cotas e o valor da cota, o patrimônio final estaria em R$ 199 mil, superior ao valor corrigido pelo IPCA ao longo do período, que seria de R$ 180 mil. Mas, ao olharmos para HGBS11, utilizando-se os mesmos 4%, o crescimento patrimonial fica até parecido, fechando em R$ 197 mil, tendo muito mais margem no rendimento gerado. Em KNRI11 também fica acima da inflação o patrimônio, em R$ 184 mil.
Ao olhar para os números do SHPH11 eu concluo que é tentador ter um FII com alta capacidade de crescimento do rendimento; ele vai gerar mais sustentabilidade no crescimento do rendimento, na valorização da cota e no crescimento patrimonial; no entanto, mais importante que isso é um rendimento elevado. Aqui não se trata de comprar o FII olhando apenas para o seu yield, mas também não o ignorando.
O rendimento elevado das outras estratégias permitiu que a taxa de saque inicial fosse bem mais elevada, de 5,80%, além de gerar muito mais margem de segurança ao longo dos meses. Garantir o rendimento elevado hoje pode ser mais interessante do que arriscar que esse rendimento realmente cresça ao longo dos anos, pois do primeiro temos a certeza e do segundo temos a expectativa.
Mas, observe, aqui não se trata de comprar o maior yield, pois, como vimos em BTCI11, que seria o maior, a estratégia também não funcionou. O ideal é que se tenha um yield elevado, o qual possivelmente não será o mais elevado, mas passará longe de ser o mais baixo, que foi exatamente o que encontramos em BCIA11.
Assim, a estratégia vai passar sim pela escolha de rendimentos elevados, escolhidos com cuidado.
Penso que em nosso próximo relatório, todos esses achados ficarão mais claros, quando olharmos a atualização do meu trabalho de conclusão do MBA.
Dados aleatórios sobre imóveis em um relatório de FII
Os dados que vou apresentar abaixo não possuem nada de aleatório, o que é aleatório é o lugar que estou apresentando, em um relatório de FIIs.
Investidor de FII é também um investidor de imóveis ou um potencial comprador de imóveis e acaba sempre tendo a dúvida sobre o momento para comprar o imóvel. Tenho dito que os imóveis residenciais subiram muito recentemente, logo após a pandemia, e que possivelmente isso reduza o potencial de valorização desses imóveis, quem sabe uma valorização mais em linha com a inflação. Evidentemente que, quem é acostumado com a minha forma de falar, não costumo tentar prever o futuro, apenas as probabilidades, e penso que uma valorização nos investimentos hoje seja mais provável que a valorização de um imóvel. Na média, obviamente.
Dito isso, analisando a proposta da Sequoia para o VCRR11, me deparei com um slide interessante sobre isso e que parece ter uma visão semelhante à minha:
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=1263982&cvm=true
Achei interessante compartilhar, já que a nossa proposta no DesmistificandoFII é ler os documentos, para que o investidor não precise fazer, e compartilhar o conhecimento adquirido e que seja importante depois de ler dezenas, por vezes, centenas de páginas.
Dito isso, um outro ponto que me chamou a atenção nessa apresentação é o custo com moradia. Costumo receber o seguinte tipo de pergunta: Quanto posso gastar com moradia?
Sempre digo que não há uma resposta precisa para isso, mas que a média da população fica entre 30% e 35% e é justamente o que o slide da Sequoia apresenta:
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=1263982&cvm=true
O gasto com habitação em São Paulo é de 34% da renda líquida e isso pode ser com aluguel, prestação, ou simplesmente custo de oportunidade ao se comprar o imóvel. Mas o que mais me chamou a atenção no slide é o gasto com habitação em outras metrópoles ao redor do mundo, em Nova Iorque chega a se gastar 68% da renda líquida só para morar, impressionante.
A taxa média de juros imobiliários apontada ali parece ser a taxa atual + TR, mas fico na dúvida se fizesse uma média seria aquele valor mesmo, tendo em vista que muitos financiamentos possuem subsídio etc. Acho que o número não é muito correto.
De qualquer forma, o slide é interessante pelo custo médio que uma pessoa em São Paulo gasta com habitação, caso seja essa a sua dúvida.
Como eu disse, um dado aleatório em um relatório de FIIs, que nas últimas semanas poderia ser chamado de DesmistificandoIF (Desmistificando a Independência Financeira). Mas foi só uma curiosidade que eu quis trazer.
“Quando a maré baixa é que vemos quem está nadando pelado”
Buffett é autor desta belíssima frase em um dos eventos da Berkshire: Quando a maré baixa é que vemos quem está nadando pelado.
Poderíamos explicar esta frase da seguinte forma: quando a maré está subindo todo mundo consegue subir com ela, fica fácil, ou seja, quando o mercado está subindo, todo mundo consegue ganhar dinheiro e ter sucesso, parecer inteligente. Ocorre que quando a maré vai baixando e baixando, começamos a ver quem realmente eram as pessoas que eram boas, eficientes, e podemos ver quem eventualmente estava nadando pelado, ou seja, o seu desempenho era ajudado só pela maré subindo antes.
Ou seja, é quando a maré baixa que conseguimos ver as qualidades dos profissionais. Aqui falo de forma específica aos investimentos, pois a frase é genial e se aplica a qualquer área.
E como podemos aplicar isso aos FIIs?
Nos últimos anos podemos dizer que a maré baixou para os FIIs. Fazer uma emissão de cotas é tarefa árdua, já que eles negociam abaixo do VP. É neste momento que vamos entender quem consegue olhar para o cotista como o seu principal cliente e quem olha para o mercado financeiro como o seu principal cliente.
É em momentos como esses que os Gestores, por vezes, colocam a sua “criatividade” para trabalhar e, normalmente, quando a “criatividade” entra, a rentabilidade sai, ou tende a sair.
É em momentos como esses que vemos diversas fusões de fundos, gestoras sendo vendidas, negociações para cisão de gestoras, pois agora ficou mais difícil gerar taxas e quem montou o negócio/FIIs com a ideia de que faria várias emissões e a conta fecharia, agora não consegue mais.
É em momentos como esses que vemos os fundos trabalhando para criar situações como o que apelidei de fundos filhotes, de criar estratégias que parecem incríveis em PowerPoint, mas que aumentam o risco do fundo e o retiram da estratégia inicial.
Nesses momentos é que vemos quem precisa gerar taxa para o mercado financeiro e precisa o tempo todo criar algo, e quem pode simplesmente focar em gerar valor ao seu cotista e não fazer nada, ou indo com calma, esperando o momento ruim passar.
É um tema sempre muito difícil de ser tocado, pois, em geral, o que é feito não é ilegal, apenas reduz a rentabilidade do investidor e, apesar de fazer isso, sempre pode ser apresentado com um belo PowerPoint sobre o potencial resultado. Mas no final o resultado parece sempre o mesmo, gerar um caminhão de taxas e receitas para o mercado financeiro em detrimento do investidor.
Veja, não sou contrário à geração de taxa, isso seria um absurdo. Todo mundo trabalha para ganhar e o mercado financeiro no mundo inteiro remunera muito bem. O problema é quando isso vem em detrimento do investidor.
A verdade é que as operações são de um nível de complexidade que fica realmente difícil de dizer sobre quem está nadando pelado, pois somente no futuro é que vamos poder avaliar todos os negócios complexos que estão sendo feitos nos últimos anos. Mas a verdade é que no mercado de FIIs parece que muita gente está nadando pelada e com este mercado em baixa precisou colocar a sua criatividade para funcionar e gerar diversos negócios, não para gerar rentabilidade ao investidor, mas para gerar taxas ao mercado.
Apesar de ser difícil de dizer quem está nadando pelado, parece que podemos dizer quem aparentemente não estava nadando pelado, quem não entrou em um jogo de fusões, aquisições, criações de fundos filhotes de forma a criar taxas ao mercado financeiro. De tudo que tenho visto, a criação de fundos para serem distribuídos no formato cetipado e como renda fixa, em que este fundo compra os imóveis do fundo vendedor, o qual fica como subordinado, parece ser uma das mais estranhas de todas.
Nessa linha, não vimos as seguintes Gestoras fazerem este tipo de negócio:
Carteira Recomendada
| Data de Entrada | Fundo | Setor | Cotação | Valor Médio | Peso Atual | Recomendação | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Não há fundos cadastrados | ||||||||||
Disclaimer
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FII
VRTA11
Recebíveis
R$ 73,40
FII
VRTM11
Multiestratégia
R$ 6,95
FII
KNSC11
Recebíveis
R$ 9,10
FII
VCRR11
Residencial
R$ 53,52
FII
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Residencial
R$ 73,62
FII
ITIP11
Fundos de Fundos
R$ 56,80
FII
ITIT11
Fundos de Fundos
R$ 61,91
FII
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Escritórios
R$ 55,00
FII
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Escritórios
R$ 7,87
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Logística
R$ 92,36
FII
CCME11
Multiestratégia
R$ 8,71
FII
CPTS11
Recebíveis
R$ 7,53
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JPPA11
Recebíveis
R$ 84,10
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Recebíveis
R$ 73,35
FII
REME11
R$ 77,38
FII
MCRE11
Recebíveis
R$ 8,58
FII
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Shoppings
R$ 101,96
FII
HABT11
Recebíveis
R$ 71,69
FII
HGLG11
Logística
R$ 147,42
