Dados Econômicos
Semana movimentada em termos de dados econômicos e que impactam os FIIs no médio e longo prazo. Vamos começar pela decisão do FED sobre os juros americanos, o qual, na minha visão, tem o menor impacto neste momento. Os juros americanos foram mantidos no intervalo de 4,25% a 4,50%, sendo que o seu Presidente, Jerome Powell, disse que o FED não terá pressa em reduzir os juros. Se considerarmos que a inflação acumulada em 12 meses nos EUA está em 2,40%, temos um juro real próximo de 2% (arredondando). Entender os juros reais americanos é essencial para podemos olhar para os juros brasileiros e não acreditar que a redução da Selic dependa de uma redução dos juros americanos.
E, falando em redução da Selic, vamos a decisão do Copom desta semana. Em decisão unânime, o Copom elevou os juros em mais 50bps, fazendo com que a Selic vá para 14,75%a.a.. Se considerarmos o atual nível do IPCA, temos um juro real de 9% (arredondando a inflação para cima). Isso é importante para não se achar que para reduzir a Selic é necessário termos uma redução dos juros americanos, pois estamos falando de uma diferença de juros reais muito elevada. A redução dos juros no Brasil depende exclusivamente de nós, ou seja, fazer o dever de casa no âmbito político e fiscal, o que não estamos fazendo e, pior, não estamos vendo interesse em se fazer.
De certa forma a decisão já era esperada, mas havia muitas expectativas sobre eventual sinalização para as próximas decisões. A minha interpretação é que o comunicado indicou que esta foi a última alta da Selic, tudo mais constante. Tiro esta conclusão especialmente do seguinte parágrafo:
Para a próxima reunião, o cenário de elevada incerteza, aliado ao estágio avançado do ciclo de ajuste e seus impactos acumulados ainda por serem observados, demanda cautela adicional na atuação da política monetária e flexibilidade para incorporar os dados que impactem a dinâmica de inflação. Fonte: Banco Central do Brasil
A interpretação é que o Comitê deixa a entender já ter subido demais os juros e agora precisa esperar ver o reflexo disso na economia, sendo cauteloso. Isso surge do fato de que alterações na taxa de juros começam a refletir na economia apenas em torno de 6 meses após a elevação, ou redução, sendo o caso, tendo o seu impacto plenamente observado entre 12 e 18 meses. Ou seja, a decisão tomada agora em maio deve ter um impacto pleno sendo sentido entre maio e novembro de 2026.
Assim, sim, a inflação está fora da meta, mas conjugando esse “delay” entre as decisões do Copom e o reflexo na economia e o comunicado, podemos entender que chegamos ao fim do ciclo de alta dos juros. Evidentemente que isso não é estanque e se os gastos fiscais do país seguirem acelerados e colocarem em risco o impacto na redução da inflação no longo prazo, o Copom poderá rever isso; no entanto, parece que tendemos a ter algumas reuniões de manutenção desses juros.
O reflexo disso foi queda dos juros futuros e valorização dos ativos em bolsa, mas vamos falar disso no final, antes, vamos analisar o IPCA de abril, divulgado esta semana também.
O IPCA de abril fechou em 0,43%, em linha com a expectativa da Anbima que era de 0,42%. Com isso o acumulado de 12 meses ficou em 5,53%, muito além da meta. O que chamou a atenção foi o índice de difusão, que saiu de 61% em março para 67% em abril, mostrando que a inflação está bem espalhada pelos vários itens e pode ter um componente inercial perigoso. Sempre que a inflação tem um componente inercial, há uma resistência natural de ela reduzir. Escrevendo assim parece até que a inflação é uma entidade com vida própria, mas ela é reflexo de vários fatores e não uma entidade com vida própria; no entanto, quando passamos a ter um componente inercial, seria possível dizer que ela chega próximo disso. Ainda estamos longe de tal situação, mas é sempre importante ressaltar a preocupação com os gastos do Governo e que isso pode levar a um aumento da inercia inflacionária, podendo manter os juros elevados por muito tempo. O que faria a Selic ficar em patamares elevados por muito tempo.
Os próximos índices de IPCA substituirão àqueles de 2024 que não foram muito elevados. Entre maio e agosto do ano passado, o IPCA não estava tão elevado (0,46%, 0,21%, 0,38% e -0,02%), ou seja, os próximos índices vão substituir esses para criar o acumulado de 12 meses, fazendo com que este acumulado, até agosto, tenda a ficar nos atuais patamares de 5,50%, bem distante da meta. O cenário só mudaria se passássemos a ter deflação, o que ainda não está em nossos radares.
Entender isso é muito importante para que não se tenham expectativas de redução da Selic muito rapidamente. Sim, os juros reais estão extremamente elevados, mas não parece razoável termos uma expectativa de queda na Selic enquanto a inflação não começar a dar sinais de arrefecimento no acumulado de 12 meses e dificilmente vamos ver isso antes do quarto trimestre deste ano.
Apesar de tudo isso, já vimos quedas nos juros futuros, que já vinha ocorrendo com a expectativa de que o Copom poderia sinalizar para a última alta de juros. O Tesouro IPCA 2040, sem juros semestrais, que fechou a semana anterior em 7,30%, esta semana fechou em 7,04%, uma queda bem consistente. O Tesouro IPCA 2035, com juros semestrais, que acompanhávamos, em princípio deixou de ser negociado, o que nos obriga a trocar para o Tesouro IPCA 2040, sem cupom.
Assim, para o universo dos FIIs temos o seguinte. Inflação em patamares relativamente elevados deve seguir mantendo os rendimentos dos FIIs de recebíveis também elevados. Muitos FIIs de recebíveis nem refletiram ainda a inflação de 1,31% de fevereiro, ou seja, os próximos meses ainda serão de rendimentos maiores. A taxa de juros da NTNB 2029, muito usada para a marcação a mercado dos VPs dos FIIs de recebíveis, teve uma importante queda ao longo do mês de abril saindo de 7,91% no final de março para 7,37% no final de abril. Isso fará com que os VPs dos FIIs de recebíveis tenham uma boa elevação quando da divulgação dos informes mensais na próxima semana, alterando um pouco a avaliação dos investidores que olham o indicador P/VP. O exemplo sempre mais fácil de observarmos é KNIP11, já que os fundos da Kinea divulgam a sua cota patrimonial diária. Segundo o site da Kinea, o VP do fundo no fechamento de abril seria R$ 92,34, enquanto em qualquer site de busca consta R$ 90,59, ou seja, a divulgação da nova cota vai dar aquela visão de desconto para o fundo. Outro exemplo é ICRI11, que fechou abril em R$ 99,91 e o seu VP nos sites de pesquisa é de R$ 98,82. Praticamente todos os FIIs vão observar esta alteração, aumentando a visão de eventuais descontos.
Já para os FIIs de tijolo, a situação é que a queda dos juros futuros leve a uma valorização desses, como era esperado e como já vemos ocorrendo ao longo das últimas semanas. Um cenário de mais estabilidade dos juros e de quedas para 2026 também pode levar os FIIs de tijolo observarem valorização dos seus VPs no final do ano, com as reavaliações a serem feitas. Peguemos o exemplo de HGBS11, entre 2023 e 2024, os laudos de avaliação aumentaram taxas de desconto e de capitalização em média 50bps, como podemos ver nas imagens abaixo:
Fonte: Demonstração financeira HGBS11 de 2023
Fonte: Demonstração financeira HGBS11 de 2024
Um aumento de 50 bps nessas taxas leva a uma redução do VP de aproximadamente 5%. Bem, o contrário levaria a uma valorização do VP e este aumento gerando percepção de valor do FII. Se encerrarmos 2025 com um IPCA dando sinais de controle e um juro futuro caindo, podemos ter redução desses indicadores pelos avaliadores, ainda que a Selic ainda não tenha iniciado o seu processo de queda.
Assim, este cenário de juros futuros em queda é indutor de valorização não só das cotas dos FIIs, mas também dos seus VPs, refletindo, normalmente, nas suas cotas também.
Mas os juros futuros seguirão reduzindo e os FIIs seguirão valorizando? Aqui o assinante sabe como eu não gosto de tentar prever o futuro, mas não temos como escapar dessa pergunta. A minha visão é muito prática, a inflação segue elevada e tende a seguir elevada no acumulado de 12 meses por alguns meses, pelo menos até o quarto trimestre. Nós temos um Governo que gasta muito e em 2026 tendemos a ter uma eleição que pode ser muito tensa. Ou seja, o cenário não é de céu de brigadeiro. Nos últimos dias li muitos comentários de investidores eufóricos com os preços dos ativos em razão da certa sinalização do Copom em razão do fim das altas de juros, mas acredito que ainda podemos ter muita volatilidade na economia e no mercado, com uma pitada de atenção para a guerra comercial.
Apesar de se ter cuidado com a euforia, entendo que o momento é de compras para os FIIs ainda. Muitos FIIs de tijolo realmente negociam próximos do seu preço justo em razão do atual patamar de juros, mas, isso não significa que estejam caros. Nossos juros estão muito elevados, logo, é normal que isso ocorra. De qualquer forma, o cenário de uma possível troca de FIIs de recebíveis que valorizaram por FIIs de tijolo que não valorizaram ficou um pouco mais difícil, pois o mercado tem antecipado bem a valorização dos FIIs de tijolo, deixando quase todos no mesmo patamar.
Assim, siga comprando, mas nada de vender o seu carro para colocar em FIIs agora, isso era em dezembro, não agora.
“Está tudo muito caro, não vamos comprar mais nada”
Os FIIs valorizando, o IFIX no seu “topo histórico” e muitos investidores já começam a se questionar se não está muito caro e se não deveria parar de comprar.
Depois de meses de nós insistindo e batendo na tecla de como os FIIs estavam absurdamente descontados e que deveríamos priorizar isso, parece que temos dificuldade em querer comprar alguma cota nesses preços.
Isso é normal, não se preocupe. Para isso estou aqui para tentar dar algum norte para vocês.
Sim, o IFIX está em seu topo histórico, ele nunca esteve em patamares tão elevados. Isso não significa que as cotações dos FIIs estejam em seu topo histórico. É importante sempre lembrar que o IFIX é um total return, ou seja, ele acumula no seu índice tudo que foi pago no formato de rendimentos, assim, ele vai somando valor de cota e rendimento ao longo do tempo, grosseiramente falando. Sabe quando você abre o seu aplicativo da corretora e lá aparece “valorização da cota” e “valorização da cota + rendimento”? É como se fosse este segundo.
Isso significa que boa parte do preço do IFIX hoje é oriundo dos rendimentos pagos e não da valorização da cota, sendo um grande erro achar que estamos mais caros do que o final de 2019. Para chegarmos nos preços de cotas que tínhamos quando do último topo histórico, que foi em 03/01/2020, calculo que o IFIX teria que estar hoje próximo de 5.000, mas ele está em 3.407,91.
Assim, estamos bem longe de ter cotas de FIIs caras como tivemos em 2019. Quando isso acontecer, espero conseguir ter a mesma percepção que tive no segundo semestre de 2019 e, novamente, conseguir escrever para vocês que está caro e para segurarem os aportes. Digo “espero”, pois infelizmente não temos aquela famosa bola de cristal, o fato de ter conseguido escrever isso naquele período, não assegura que conseguireI ter esta visão no futuro. O que eu sei é que os FIIs ainda estão em excelentes pontos de compra.
É claro que depois de tanto tempo negociando com descontos elevados, ficamos de certa forma viciados naqueles preços, mas momentos como aqueles costumam durar pouco tempo, por isso nos dedicamos a escrever tanto naquele período, para tentar acalmar os nossos assinantes e a estimular eles não deixarem passar. Mas lembre-se, os FIIs ainda possuem a proposta de geração de renda de qualidade, seja por substituição ao investimento imobiliário direto, seja por meio de um investimento em renda fixa de forma mais eficiente. E nesses preços que refletem esses juros muito elevados, os preços são ótimos, na média.
Assim, não está tudo muito caro, ao contrário, ainda temos muitas opções no mercado.
