Ainda sobre as quedas de 2024
No final de 2024, mas infelizmente só consegui assistir nesta última semana, o Prof. Dr. João da Rocha Lima Júnior esteve no programa do ClubeFII do Youtube e foi entrevistado pelo também Professor Arthur Vieira de Moraes. Escutar o Prof. João é sempre uma oportunidade de aprendizado e o tema desta vez era um pouco sobre este movimento de venda que estávamos vendo no mercado e um possível comparativo com as taxas de juros.
Recomendo ao assinante tirar um tempinho para assistir o vídeo, disponível no seguinte LINK. É importante escutarmos quem tem tanta experiência no mercado, pois isso nos ajuda a observar como os investidores podem entrar em um pico de ansiedade e acabarem fazendo besteira. Quando buscamos novas informações, novas visões, novos conhecimentos ficam mais fácil sairmos daquele senso comum de “o que estão vendo que não estou vendo?”, pois na verdade o que está acontecendo é que um grupo de investidores ansiosos apenas estão fritando o seu patrimônio e abrindo uma oportunidade para aqueles que empilham conhecimento.
Um ponto interessante deste vídeo e que chamo a atenção dos nossos assinantes é no tempo de 34min, quando o Prof. João mostra um pouco da dinâmica sobre o investimento imobiliário e sobre o perfil do investidor imobiliário, consequentemente, de FIIs. Infelizmente é muito comum nós observarmos os investidores relativamente perdidos no universo das informações e das desinformações sobre o investimento imobiliário e acabar esperando algo que este não lhe pode proporcionar, gerando críticas e, por vezes, potencializando quedas como vimos recentemente nas cotas dos FIIs. Essa parte do vídeo é muito boa para o investidor conseguir alinhar as suas expectativas ao que o seu investimento pode produzir. E aqui eu adiciono uma coisa, não espere ter retorno em FII semelhante a uma empresa petrolífera, ou uma empresa de tecnologia, isso seria insano, como o seria imaginar que os dois investimentos possuem o mesmo risco. Eu sei, você já é acostumado a isso, mas sempre é importante voltarmos a este tema, até mesmo para nós, que investimentos há 15 anos, pode ter certeza.
Tente tirar um tempinho e empilhar um pouco mais de conhecimento.
Dados Econômicos
Esta semana foi divulgado o IPCA de dezembro, o qual fechou em 0,52%, levemente abaixo das expectativas. A Anbima tinha uma expectativa de 0,54%. Com isso a inflação fechou o ano de 2024 em 4,83%, acima dos 4,62% de 2023, bem como acima da meta. Já era esperado que a inflação ficasse acima da meta e isso tem pressionado os juros futuros para cima. O índice de difusão, que mede o quanto a inflação está espalhada, veio bem elevado, em 69%.
A inflação veio elevada, já era esperado. Agora precisamos que ocorra um alinhamento entre política monetária e fiscal e que isso reduza o dólar, para que se consiga ter um controle da inflação. Se o dólar seguir nos patamares atuais, a tendência é que possamos ter uma inflação elevada em 2025, mesmo com este nível de juros. O dólar impacta mais diretamente o IGPM, tanto que ele fechou dezembro em 0,94%, fechando o ano de 2024 em 6,54%; no entanto, uma inflação alta por um longo tempo aumenta preço de combustível, preço de comida e isso gera mais inflação. Assim, temos impacto também.
Por enquanto, os FIIs de recebíveis se beneficiam dessa inflação mais elevada, aumentando os rendimentos. Isso é muito positivo, pois com as cotações que estão, vamos ter um yield impressionante. Já os FIIs de tijolo que estão em fase de não poder fazer revisional de aluguel, consegue repassar os reajustes inflacionários do IGPM e aumentar o rendimento do fundo também.
Se por um lado temos o impacto positivo no aumento do rendimento, inflação mais elevada pressiona juros futuros, o que pressiona valor de cotações. Mas, essas cotações estão tão pressionadas que parece pouco provável que tenhamos novas depreciações, a não ser que os juros futuros voltem a subir com mais foça.
Por fim, falando em juros futuros, a NTNB 2035 fechou a semana em 7,51% e sem sinal de ceder por enquanto.
Mudança nos FIIs
Calma, calma, não é nada demais, só algumas mudanças de nomenclaturas.
Passou a valer no início deste ano uma alteração feita pela Anbima na classificação dos FIIs e em princípio os fundos precisarão atualizar os seus informes mensais para adotar esta classificação.
A alteração melhorou muito a classificação. Não há efeito prático para fins de investimentos, ou limitação de investimento, pois tudo ainda precisa ser feito com base no regulamento; no entanto, isso facilita o investidor a ter um parâmetro mais claro de a qual classe aquele fundo pertence e qual comparativo usar.
Assim, nós do Desmistificando Research vamos passar a adotar algumas dessas nomenclaturas e parar de usar algumas informais que eram usadas anteriormente. Mas explicarei mais disso adiante, por enquanto apenas deixa eu apresentar as classificações. Apresento a seguir de forma simplificada e ao final apresento a copia exatamente da regra da Anbima.
Segundo esta nova classificação, os FIIs podem ser classificados como: i) Tijolo; ii) Papel; e Multiestratégia. Tijolo é o nosso velho e antigo fundo que investe em imóveis ou direitos reais. Já papel pode é aquele que investe em CRI e em outros FIIs, ou seja, um FoF é um papel também. Já o Multiestratégia é o que chamamos hoje de Hedge Fund.
Os de tijolo ainda poderão ser subclassificados como sendo de: i) Desenvolvimento; ii) Renda; e iii) híbrido. O primeiro investe para desenvolver imóveis, o segundo compra imóveis para gerar renda e o terceiro, bem, é a mistura.
Já os de papel como: i) CRI; ii) fundos; e iii) híbridos. Sendo que os de CRI podem ser só CRI ou podem ser CRI High grade. Aqui tivemos uma mudança substancial, onde agora tem a classificação high grade, só que para isso o fundo precisa investir 2/3 do seu patrimônio direta, ou indiretamente, em CRIs com grau de investimento por agência classificadora de risco de crédito autorizada pela CVM. Ou seja, custo. Assim, só fundos grandes vão conseguir fazer isso e, mesmo assim, pode gerar muito custo e, por isso, podem não optarem por fazer.
Assim, não vai bastar o fundo ter mais o nome high grade, para ser high grade na classificação vai precisar seguir esta regra. Quem não tiver, é um fundo de CRI, sem nenhum tipo de classificação.
Por uma questão óbvia, o multiestratégia não tem subdivisão, já que ele investe onde quer, quanto quer.
Haverá uma nova classificação para a Gestão também, podendo ser: i) definida; ou ii) ativa. A definida é algo semelhante ao que hoje chamamos de passiva e será para os fundos que possuem em seu regulamento o imóvel, ou os imóveis que fazem parte de sua carteira, ou que eventualmente tenha por objetivo acompanhar um benchmark do setor, como um FoF passivo. Já a ativa, bem, é a gestão ativa que conhecemos.
Por fim, temos uma última classificação que poderá ser: i) varejo; ii) educacional; iii) hospital; iv) hotel; v) escritórios; vi) logística; vii) residencial; viii) shoppings; ix) multicategoria; e x) outros. Estes são autoexplicativos e a diferença do que temos hoje é que renda urbana seria classificado como varejo e lajes passam a ser chamados de escritórios.
O que vai mudar no DesmistificandoFII em razão das mudanças da Anbima?
As mudanças serão de escritas, a como nos referimos aos fundos e será o seguinte:
- Não vamos mais escrever Hedge Fund, mas sempre multiestratégia. Não importa se o fundo tiver Hedge Fund em seu nome.
- Os FoFs vamos seguir chamando de FoFs. Na atual classificação ela é um fundo de papel, subclassificados como fundo, assim, entendo que FoF seja a melhor nomenclatura para ele.
- Somente vamos chamar um fundo de High Grade se ele conseguir ter esta classificação com base na Anbima. Fora isso, será um fundo de CRI. Buscarei dar a minha análise se entendo que tem um pouco mais de risco, ou um pouco menos de risco com base na carteira, o que se espera de um Analista, mas não vamos dar nome que não é da classificação. Isso ajudar o investidor fazer uma leitura melhor e comparativa do mercado. Também não vamos mais escrever Middle Risk ou High Yield, mas com menos ou mais risco em minha análise.
- Os fundos de renda urbana vamos passar a chamar de varejo, ainda que tenham renda urbana no nome e os de lajes a chamar de escritórios.
- Por fim, apesar de não gostar do termo “definida” para a gestão passiva, vamos também passar a usar.
Acho que se a Anbima faz um esforço para padronizar os termos é importante que usemos para permitir que se use o nosso serviço e qualquer outro para fazer estudos e comparativos e rapidamente conseguir identificar a qual classe um fundo pertence. Não temos como responder como os outros profissionais vão alterar, mas nós passaremos a usar desta forma. O assinante pode nos fiscalizar também, pois, podemos cometer algum ato falho neste período de transição, dado o tempo que passamos escrevendo, por exemplo, fundos de renda urbana.
Segue a citação da redação da Anbima:
Art. 27. Os FII devem ser classificados conforme sua estratégia e tipo de ativo, podendo ser :
I. Tijolo: objetiva investir acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido, direta ou
indiretamente, em imóveis e direitos reais sobre imóveis;
II. Papel: objetiva investir acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido, direta ou
indiretamente, em títulos e/ou valores mobiliários permitidos pela regulação; e
III. Multiestratégia: FII cuja estratégia não observe qualquer concentração de investimento
de seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, nos itens I e II mencionados acima.
§1º. A classificação de que trata o caput possui subclassificações, que devem ser indicadas de acordo com os critérios a seguir:
I. Tijolo:
a. Desenvolvimento: objetiva investir acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em empreendimentos imobiliários em fase de construção/incorporação;
b. Renda: objetiva investir acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em empreendimentos imobiliários construídos para fins de geração de renda com locação ou arrendamento;
c. Híbrido: FII cuja estratégia de investimento não observe qualquer concentração classificações acima mencionadas.
II. Papel:
a. CRI:
i. CRI: objetiva investir acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido, direta
ou indiretamente, em CRI, que não atendam as condições previstas do item ii a seguir; e
ii. CRI high grade: objetiva investir acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em CRI, e, adicionalmente, tenha sua carteira avaliada com grau de investimento por agência classificadora de risco de crédito autorizada pela CVM.
b. fundos: objetiva investir acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido, direta
ou indiretamente, em cotas de FII; e
c. híbrido: FII cuja estratégia de investimento não observe nenhuma concentração das
classificações acima mencionadas.
III. Multiestratégia: não possui subclassificação.
§2º. Após a subclassificação de que trata o parágrafo 1º deste artigo, o FII deve indicar sua gestão, conforme critérios a seguir:
I. Gestão definida: específica em seu regulamento o imóvel ou o conjunto de imóveis que irão compor sua carteira de investimento, ou, aquele que tem por objetivo acompanhar um benchmark do setor; e
II. Gestão ativa: não especifica em seu regulamento o imóvel ou o conjunto de imóveis que irão compor sua carteira de investimento, ou, aquele que tem objetivo superar um benchmark do setor.
§3º. Após serem enquadrados nas classificações e subclassificações de que trata o caput e os parágrafos 1º e 2º acima, o FII deve também ser classificado conforme critérios a seguir:
I. Varejo: objetiva investir acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em imóveis destinados a atividades comerciais de varejo/atacado;
II. Educacional: objetiva investir acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em imóveis destinados a atividades educacionais;
III. Hospital: objetiva investir, direta ou indiretamente, acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido em imóveis destinados a receber instalações hospitalares;
IV. Hotel: objetiva investir, direta ou indiretamente, acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido em imóveis destinados a atividades hoteleiras, incluindo unidades integrantes de flats que tenham a mesma atividade;
V. Escritórios: objetiva investir, direta ou indiretamente, acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido em imóveis destinados a escritórios;
VI. Logística: objetiva investir, direta ou indiretamente, acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido em imóveis provenientes do segmento logístico. Imóveis destinados a sediar instalações de centros de distribuição, armazenamento e logística;
VII. Residencial: objetiva investir, direta ou indiretamente, acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido em imóveis residenciais;
VIII. Shoppings: objetiva investir, direta ou indiretamente, acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido em imóveis destinados a sediar centros comerciais – shoppings centers;
IX. Multicategoria: objetiva investir, direta ou indiretamente, em imóveis relacionados a mais de um segmento dos previstos neste artigo; e
X. Outros: objetiva investir, direta ou indiretamente, acima de 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido em imóveis destinados a segmentos não listados acima.
Fonte: https://www.anbima.com.br/data/files/44/35/ED/2C/0158A810930F47A8B82BA2A8/1.%20RP%20do%20Codigo%20de%20RT_vigente%2011.09.23.pdf
