Dados Econômicos  

Esta semana o dado econômico mais esperado era a ata do Copom, isso mesmo, não era a sua decisão, pois esta já era bem esperada em uma alta de 100bps, o que foi confirmado e levando os juros para 14,25% a.a.. O esperado eram os sinais dos próximos passos.  

E a indicação foi de que deveremos ter pelo menos mais uma elevação dos juros, menor que os 100 bps, mas mais uma elevação. Assim, possivelmente teremos a Selic em 15%, ou próximo disso, o que deve ser manter por alguns meses. 

Para o universo dos investimentos isso aumenta a rentabilidade de títulos bancários atrelados ao CDI, dificultando a concorrência para a renda variável e a migração de investidores para esta última classe sendo difícil. Ainda que a queda da Selic não seja o gatilho para valorização dos FIIs, como fiz questão de trazer no relatório 7, o índice em patamares elevados afasta os investidores, simples assim.  

Os fundos de recebíveis que possuem títulos atrelados ao CDI acabam se beneficiando em seus rendimentos, desde que as empresas consigam pagar suas dívidas. Precisamos pensar que CDI+5% será quase 20% a.a.. Haja margem de lucro para suportar isso.  

O cenário de referência do Copom é um IPCA de 5,10% em 2025 e 3,90% no 3º tri de 2026, assim, não tem como ser muito diferente. Fora que neste cenário de referência os FIIs seguem distribuindo muito rendimento. Agora preste atenção em um detalhe, se o IPCA de março e abril vier em linha com as expectativas, teremos nos quatro primeiros meses do ano 50% da inflação do ano nesses quatro primeiros meses, no cenário de referência, claro. Isso pode fazer com que a inflação do segundo semestre reduza bastante. Caso as cotações dos FIIs de recebíveis valorizem bem ao longo deste primeiro semestre por causa do aumento dos rendimentos, o investidor mais concentrado nesta classe pode se beneficiar se fizer uma reflexão de giro de carteira. Este giro pode ser para FIIs de tijolo, para ações e até para NTNBs longas.  

A NTNB 2035 com juros semestrais fechou a semana em 7,61%, mantendo um nível de estabilidade.  

Para a semana que entra teremos a divulgação do IPCA-15, importante acompanharmos, pois um índice fora do previsto pode fazer os juros futuros se movimentarem, para baixo, ou para cima.  

Por fim, outro dado que movimentou o mercado foi a apresentação da proposta de reforma do IR da pessoa física para inserir a isenção de imposto para quem ganha até R$ 5 mil e parcial para quem ganho de R$ 5 mil a R$ 7 mil. Para compensar a perda de arrecadação o Governo propõe criar um imposto mínimo para quem ganha mais de R$ 600 mil por ano, o qual teria uma alíquota escalonada até R$ 1,2 milhão, a partir de quando seria de 10%.  

A proposta é simples, soma tudo que o investidor ganha entre rendas tributadas e rendas isentas e verifica se o imposto pago foi equivalente ao imposto mínimo. Caso não tenha sido, terá que pagar um adicional para chegar no imposto mínimo. Dentre o que será somado para verificar a base de cálculo do imposto mínimo, algumas coisas ficam de fora e, uma delas, é o rendimento de títulos e valores mobiliários, nos quais os FIIs se encaixam. Assim, a minha interpretação é que os rendimentos dos FIIs ficariam de fora da soma desta conta, ou seja, o rendimento ficaria isento, mas os dividendos de ações não.  

Não acredito que isso faria uma migração dos investidores de ações para FIIs, mas sim, colaboraria para aumentar a atratividade dos FIIs frente a outros investimentos. Mas claro, para isso você precisa ganhar mais de R$ 600 mil por ano e não ter pagamentos de impostos que gerem a necessidade de pagar a alíquota mínima, ou seja, uma fração muito pequena da população. 

Dados do mercado 

No último relatório de FIIs eu apresentei alguns dados do mercado imobiliário das consultorias, mostrando como o mercado de escritórios segue melhorando e o de logística segue aquecido.  

Esta semana, para complementar aquele texto, decidi replicar os gráficos que a Hedge apresenta em seus relatórios gerenciais dos FIIs de logística no comparativo de janeiro de 2024 com janeiro de 2025, para o investidor verificar a evolução desses números.  

Observe o que era apresentado em janeiro de 2024 em termos de vacância e preço médio por m² em galpões logísticos em São Paulo: 

Fonte: Relatório gerencial de HLOG11 de janeiro de 2024 

Agora façam o comparativo com os números apresentados em janeiro de 2025: 

Fonte: Relatório gerencial de HLOG11 de janeiro de 2025 

Vejam a redução da vacância no raio 15km e vejam como a vacância reduzida nos outros raios por mais tempo gerou um aumento do preço pedido de aluguel em todos os raios.  

Isso mostra como este setor está aquecido e consegue melhorar os aluguéis praticados, além de os imóveis de qualidade ficarem pouco tempo desocupados.