Resumo

A pesquisa se deu em um contexto de forte crescimento do número de investidores de fundos de investimento imobiliário, muitos dos quais em busca dos rendimentos mensais como forma de garantir a independência financeira.

O objetivo é verificar se essa classe de investimento é capaz de produzir rendimentos recorrentes, constantes e crescentes com base na inflação durante um intervalo longo, de dez anos, sendo suficiente para assegurar a independência financeira.

A pesquisa desenvolveu-se em duas fase, uma primeira bibliográfica, na qual buscava verificar os aspectos dos fundos de investimento imobiliário, suas principais características e quais aspectos precisariam ser observados na segunda fase. Durante a revisão bibliográfica definiu-se quais os critérios para a seleção da amostragem do estudo na segunda fase.

Na segunda fase simulou-se um investimento real em dezembro de 2010 com a observação dos resultados até dezembro de 2019. Com o auxílio da tecnologia criada pelo ClubeFII, em sua página da internet, foi possível simular uma carteira real desde aquele período, com o recebimento dos rendimentos de forma mensal. A simulação foi feita sobre três estratégias diferentes, uma sem reinvestimento na própria carteira, e outras duas com reinvestimentos equivalentes a 15% e 30% da renda do ano 1, adotando-se um parâmetro de correção apenas para as despesas.

Para essa pesquisa foi montada uma carteira simulada com nove fundos de investimento imobiliário, que respeitou uma seleção por critérios objetivos e quantitativos, com o objetivo de excluir todo o conhecimento que existe atualmente sobre o que ocorreu no passado.

Os resultados encontrados indicam que os rendimentos dos fundos de investimento imobiliário são recorrentes e constantes, mas o crescimento destes possuem uma volatilidade intrinsicamente ligados ao ciclo econômico do setor imobiliário e não foram capazes de manter o poder de compra ao longo do tempo sem reinvestimentos recorrentes.

Concluiu-se que os fundos de investimento imobiliário são instrumentos financeiros eficazes para proporconar uma independência financeira, mas que a manutenção do poder de compra frente à inflação dos rendimentos recebidos só foi possível quando realizados reinvestimentos constantes. Além disso, concluiu-se que o investidor precisa de uma estratégia que possibilite esses reinvestimentos caso a sua carteira seja montada no início da fase de depressão do ciclo econômico do setor imobiliário.

 

 

1. Introdução

O universo de investidores no Brasil tem crescido constantemente, especialmente no mercado de renda variável. Apenas para termos uma ideia da dimensão do crescimento, o mercado que o trabalho se insere, os fundos de investimento imobiliário - FIIs, observaram um incremento no número de investidores pessoas físicas no período de fevereiro de 2017 a fevereiro de 2020[1] de 838%, passando de 90.973 investidores para 762.407 investidores, segundo dados do boletim mensal disponibilizado pela B3 todos os meses[2].

Esse crescimento trouxe junto o aumento de pessoas físicas que buscam um meio de geração de renda capaz de lhes proporcionar a independência financeira, aquela, na qual somente os rendimentos recebidos por aplicações financeiras são capazes de proporcionar o pagamento do custo de vida de um indivíduo. A visão é que a geração de renda, seja por dividendos e Juros Sobre Capital Próprio em ações, seja pelos rendimentos dos FIIs, seria suficiente para custear as despesas de sua vida, enquanto o seu patrimônio principal estaria protegido da inflação, na medida que se valorizariam.

Nesse papel os FIIs ganharam destaque por alguns motivos: i) a obrigação legal em distribuir 95% do lucro líquido no semestre gera um alto nível no fluxo de pagamentos para o investidor; ii) a evolução da indústria de fundos imobiliários no Brasil adotou o modelo de distribuição mensal, o que gera uma recorrência do rendimento em linha com a necessidade de fluxo de caixa do investidor; e iii) a visão do investidor de que o investimento em imóveis, base dos fundos de investimento imobiliário, possuem a capacidade de proteger o principal dos efeitos inflacionários, mesmo quando gastos os rendimentos gerados.

Ocorre que o investidor com o objetivo de construir a sua independência financeira não pode descuidar dos efeitos inflacionários sobre as suas despesas, consequentemente, sobre a renda obtida ao longo dos anos, uma vez que a inflação é um dos pontos de maior fragilidade de um planejamento financeiro, ela funciona como uma aplicação que rende juros negativos. (CERBASI, 2003).

O economista Benjamin Graham (2017, p. 69) ensina que “é claro que aqueles que dependem de uma renda fixa em dólar sofrem à medida que o custo de vida aumenta, e o mesmo se aplica a quem tem um montante fixo de principal em dólares”.

O mesmo autor, mais adiante, ainda em uma reflexão sobre os efeitos inflacionários nos investimentos, cita o seguinte:

A aquisição de bens imóveis tem sido considerada, há muito tempo, um investimento sensato, que embute uma boa dose de proteção contra a inflação. Infelizmente, o valor das propriedades também está sujeito a variações amplas. Sérios erros podem ser cometidos em termos de localização, preço pago etc. [...] (GRAHAM, 2017, p. 78)

O economista Benjamin Graham faleceu em 1976 e seus escritos ainda não contavam com a evolução do investimento em imóveis por meio dos Real Estate Investment Trust (REIT), criado em 1960 nos EUA, sendo a referência para a criação dos fundos de investimento imobiliário no Brasil, segundo nos ensina o Mestre Arthur Vieira de Moraes (2016, p. 8), em sua dissertação de mestrado.

Sobre o assunto, Jason Sweig, em comentários ao livro do economista Benjamin Graham, explica o seguinte:

Felizmente, você pode fortalecer suas defesas contra a inflação por meio da diversificação além das ações. Desde a última vez que Graham escreveu, duas armas contra a inflação se tornaram amplamente disponíveis para os investidores:

REITs. Os Fundos Fiduciários de Investimentos em Bens Imóveis (REITs, na sigla em inglês) são companhias que possuem propriedades comerciais e residenciais e recebem aluguéis delas. Incorporados a fundos mútuos imobiliários, os REITs prestam um bom serviço no combate à inflação. [...] (SWEIG, 2017, pp. 84 e 85).

 

Nesse sentido, o objetivo do presente trabalho é verificar se os fundos de investimento imobiliário são capazes de gerar renda mensal de forma constante por um longo período de tempo e se a renda gerada é capaz de manter o mesmo poder de compra frente à inflação, o que seria suficiente para garantir a independência financeira. Buscar-se-á verificar se a renda dos fundos imobiliários foi capaz de crescer com base na inflação ao longo dos últimos 10 anos e se haveria algum fator de reinvestimento que pudesse assegurar esta correção. Como objetivo secundário, o estudo verificará se ao utilizar o rendimento distribuído pelos fundos de investimento imobiliário o patrimônio principal mantém o poder de compra frente à inflação.

Com base nos dados públicos disponíveis pela B3 e com a utilização da ferramenta tecnológica de compilação de dados do ClubeFII pretende-se analisar: i) a recorrência dos rendimentos proporcionados por uma carteira de FIIs no período de 30/12/2010 até 30/12/2019, frente a diferentes estratégias de reinvestimento; e ii) a valorização ou desvalorização dessa carteira e dos seus rendimentos no período. As análises serão comparadas com a inflação no período, medida pelo IPCA, com base nas estratégias de não se reinvestir nada, reinvestir 15% e 30% dos rendimentos, respectivamente.

O estudo possibilitará que os investidores possam tomar suas decisões de independência financeira com o uso dos fundos de investimento imobiliário, ou não, de forma mais fundamentada e sem ignorar os riscos inflacionários sobre o seu custo de vida.

Esse trabalho é composto por cinco seções, sendo a primeira a introdução, seguida da revisão bibliográfica sobre o tema. A terceira seção é a metodologia usada para a pesquisa, seguida da quarta seção, com os resultados da pesquisa, terminando com a última seção, a conclusão do trabalho.

 

2. Fundamentação teórica

2.1 Fundos de investimentos imobiliários

Os fundos de investimentos imobiliários foram criados no Brasil em 25/06/1993, pela lei 8.668/93, destinados exclusivamente ao investimento em empreendimentos imobiliários por meio de condomínio fechado, podendo ser negociado em bolsa, ou não.

É um instrumento criado para proporcionar uma forma mais eficiente e simples do investimento em imóveis.

Fundos de Investimento Imobiliários (FII) no Brasil são condomínios de investimentos, cujo propósito é aplicar recursos em produtos ou empreendimentos imobiliários, como em alguns dos seus derivativos. A maioria dos FII existentes respeita a tendência internacional, objetivando investimento imobiliário para renda de longo prazo gerada por imóveis comerciais. Assim, os FII são focados em: i. oferecer ao investidor (cotista do fundo) um ambiente de investimento ancorado em ativos com expectativa de estabilidade de valor no longo termo e ii. Aplicar recursos em produtos capazes de produzir renda mensal regular no longo prazo. (ROCHA LIMA, 2011)

Os FIIs geram segurança para o investidor frente ao administrador, uma vez que os bens e direitos não se comunicam com o patrimônio da administradora, conforme previsto na Lei 8.668/93.

A legislação brasileira, no art. 12 da Lei 8.668/93, também veda que os administradores abram créditos sob qualquer modalidade, prestem fiança, aval, aceitem ou coobriguem-se sob qualquer forma, ou seja, impede que os administradores alavanquem o fundo e gerem riscos de crédito. 

Importante característica é a obrigatoriedade de distribuir 95% dos lucros auferidos no semestre, apurados segundo o regime de caixa, conforme dispõe o parágrafo único do art. 10 da lei 8.668/93.

Outra importante característica surgiu com a Lei 11.196, de 21 de novembro 2005, a qual alterou o art. 3º da Lei 11.033, de 21 de dezembro de 2004, e passou a prever que os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto de renda para a pessoa física, tanto na fonte, como na declaração de ajuste, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas, seja negociado em bolsa e o beneficiado da isenção não tenha 10% ou mais do fundo.

A regra de isenção faz com que muitos fundos busquem serem listados em bolsa de valores, gerando mais liquidez para o investidor.

Assim, temos um veículo capaz de proporcionar o investimento em imóveis de forma mais eficiente, visto que possibilita uma maior diversificação entre os vários existentes, com um valor reduzido, além de mais líquido, em razão do formato de negociação em bolsa de valores.

 

2.2 Fundos de investimento imobiliário e o planejamento financeiro

Os fundos de investimento imobiliário, como visto, possuem uma obrigação legal de distribuir 95% de seu lucro aos cotistas dentro do semestre, no entanto, com base nos dados disponíveis na B3, observa-se que no Brasil foi instituída uma tradição de se realizar uma distribuição do lucro de forma mensal, com um ajuste no último mês do semestre, quando necessário, o que é feito por quase todos os FIIs.

Essa distribuição mensal surge da semelhança que os fundos de investimento imobiliário possuem com o investimento em imóveis para renda. Como os aluguéis são pagos mensalmente, o lucro é apurado nessa periodicidade e a distribuição feita da mesma forma. 

 

A distribuição mensal de rendimentos gera um fluxo de caixa mais constante para fazer frente às obrigações financeiras que os investidores possuem, sendo o grande diferencial para o planejamento financeiro de uma aposentadoria precoce.

Assim, o investimento não provoca surpresas de flutuação abrupta de valor, pois oriundo de um conjunto de aluguéis previamente contratados e que, em tese, devem ser cumpridos.

Segundo Rocha (2011) o destino dos recursos mais conservadores da economia brasileira são os imóveis, em razão da sua capacidade de gerar renda regular.

Quando comparamos o investimento em imóveis diretamente, com o investimento em imóveis por meio de fundos de investimento imobiliários, observamos uma grande vantagem dos FIIs para o planejamento financeiro do investidor pessoa física, pois temos uma diversificação que protege melhor o seu fluxo mensal de caixa.

Imóveis para geração de aluguel são, em geral, ativos caros. Com um valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões) um investidor conseguiria aproximadamente 10 (dez) pequenas salas comerciais e, consequentemente, 10 (dez) inquilinos. A saída de um único inquilino representaria a perda de 10% da receita mensal, além do aumento substancial dos custos assumidos a título de condomínio e IPTU. Em um exemplo como este, o investidor perderia aproximadamente 12% de sua renda mensal. Caso a saída fosse de apenas dois inquilinos, a perda aumentaria para 24% da renda mensal.

Um planejamento financeiro com este modelo de investimento direto em imóvel precisa ser muito bem feito, uma vez que a sobrevivência do investidor depende desses aluguéis e não pode se sujeitar a essa variação. Logo, o investidor precisará considerar no seu planejamento o risco de inadimplência e rescisão, usando um percentual mais baixo sobre o total dos aluguéis para custear a sua vida.

Por sua vez, se o investimento for feito por meio de fundos de investimento imobiliário, a mesma quantia pode dar acesso a mais de 200 imóveis e mais de 2.000 inquilinos. Com isso, quando 20 inquilinos rescindirem os seus contratos de locação, o investidor perde 1% de sua renda.

Outras duas vantagens dos fundos de investimento imobiliário frente ao investimento direto em imóveis por pequenos investidores, segundo MENDES (2018, p. 24), são: i) a administração feita por gestores profissionais e reconhecidos no mercado; e ii) o acesso a inquilinos que são médias e grandes empresas.

Enquanto este artigo é escrito o mundo passa por uma crise de saúde pública ocasionada pelo vírus covid-19, a qual se reverterá em uma crise econômica em que ainda não é possível avaliar o tamanho.

Em quase todo o país indústrias e comércios foram fechados, com algumas exceções. Em uma situação como esta, micro e pequenos empreendedores possuem uma maior dificuldade no pagamento do aluguel, uma vez que a sua gestão de caixa costuma ser de poucos dias, diferentemente de empresas de maior porte. Isso refletirá em um maior número de inadimplência para aqueles investidores mais expostos a essas pequenas empresas, consequentemente, uma redução maior na sua receita mensal de aluguel. Nesse caso, estar exposto a empresas de maior porte, com um caixa maior, minimiza a possibilidade de uma redução muito drástica no aluguel recebido.

A situação de fechamento das empresas também levará os empresários buscarem renegociações de seus aluguéis, seja do período fechado, seja na sequência para recuperar os seus negócios. Para realizar essa negociação, sem gerar a perda do inquilino, mas também minimizar a perda do aluguel, é necessário muito conhecimento de mercado imobiliário e da atividade do inquilino, não sendo uma tarefa fácil para o investidor pessoa física. Por sua vez, para o gestor profissional, com acesso a diversas ferramentas de mercado, a negociação gera um equilíbrio de forças maior e reduz a possibilidade de perdas na renda por estratégia de inquilinos que buscam tirar proveito do momento, como poderia ocorrer em uma negociação direta com uma pessoa física, muitas vezes eivada de muitos sentimentos.

Isso não significa que os fundos de investimento imobiliário ficam isentos de uma crise dessa proporção, tanto que observamos por dados da B3 que aqueles que exploram o setor de shoppings praticamente ficaram sem renda; no entanto, a possibilidade de uma diversificação da carteira e o acesso a inquilinos de maior porte, geram uma proteção maior do investidor, tanto em não perder completamente a renda, como em uma negociação mais profissional com o inquilino.

Essas vantagens frente ao investimento direto em imóveis permitem que o planejamento da independência financeira utilize a renda gerada pelos FIIs para custear as despesas do investidor de forma mais previsível. 

 

 

2.3 Fundos de investimento imobiliário e a inflação

Como os FIIs possuem a obrigatoriedade de distribuir 95% de seu lucro aos cotistas, a possibilidade de crescimento dessa renda ao longo dos anos fica reduzida, especialmente porque as reservas costumam ser usadas para a própria manutenção dos ativos e não para novos investimentos. Assim, o crescimento da renda surge, em geral, da valorização dos aluguéis ao longo do tempo, especialmente com base no reajuste inflacionário.

À medida que a inflação aumenta, implica em um reajuste de aluguéis, portanto o lastro da maioria dos FIIs sofre o reflexo, por este motivo é um ambiente de investimento considerado com maior proteção à inflação. Em momento de crises econômicas, os investimentos com lastro em imóveis sofrem impactos menos relevantes do que os investimentos em empresas, onde a variação das ações nestas situações é muito significativa. (Ferreira, 2011). 

Ocorre que Orru (2015) concluiu em sua dissertação de mestrado que “os FIIs apresentam características de hedge contra a volatilidade dos mercados e contra o risco de tempo, mas não contra variáveis econômicas, como a inflação e o câmbio [...]”.

Depois, o respeitado Professor João da Rocha Lima Jr, em entrevista ao Marcos Baroni, no canal da Suno Research no YouTube é categórico ao afirmar que é “infantil” acreditarmos que o preço de um imóvel é consequência do seu custo, não sendo possível afirmar que um imóvel lhe protege da inflação de forma absoluta (tempo 54:45).

Assim, não há uma unanimidade de que a renda dos FIIs, ou dos imóveis, cresça com base na inflação de forma perene e eterna; no entanto, as despesas do investidor, o seu custo de vida, este aumenta, no mínimo com base na inflação.

 

2.4 Ciclos do mercado imobiliário

O mercado imobiliário, como diversos outros setores da economia, é cíclico, passando por quatro fases, um período de crescimento (boom), outro de desaceleração, outro de recessão e a recuperação, começando na sequência outro crescimento, ou seja, outro ciclo.

A teoria do ciclo imobiliário está ligada à interpretação da variação nos preços dos imóveis de forma cíclica e em determinados períodos, marcada, em geral, pela demanda por ativos e pelo tempo de construção. Na medida que a demanda por imóveis aquece, ocorre um boom especulativo do valor pela falta de ativos, visto que estamos saindo de um ciclo e que a última fase foi apenas a recuperação, sem novas construções. Durante esta fase, há uma melhora dos valores dos aluguéis, conforme anota Gabriel Côrtes Magalhães Gondim (2013) “Os preços do aluguel e das terras começam a subir de forma acentuada.”

Com a melhora do preço dos imóveis e dos aluguéis, há um aumento das construções, gerando um aumento da oferta. Na medida que a oferta aumenta os preços começam a desacelerar, e, na medida que os preços desaceleram, a demanda também reduz, na expectativa de uma maior redução, no entanto, a construção não pode ser freada de uma hora para a outra e o mercado segue ofertando. O mercado com muitas ofertas gera uma recessão nos preços e, consequentemente, dos aluguéis também. Na medida em que as construções encerram, inicia-se um novo período de equilíbrio, uma recuperação do setor, preparando-se para um novo crescimento, um novo boom.

A compreensão dos ciclos do mercado imobiliário para o nosso estudo é de fundamental importância para uma interpretação crítica dos resultados, seja para entendermos o momento inicial da pesquisa, seja para compreendermos a diferença de resultados quando se realiza reinvestimentos dos rendimentos.

Segundo Gabriel Côrtes Magalhães Gondim (2013), diversos estudos apontam que a duração dos ciclos imobiliários é de sete a oito anos. O autor ainda propõe, na conclusão de sua dissertação de mestrado, apresentada em agosto de 2013, o seguinte:

O mercado imobiliário brasileiro passou, nos últimos três anos, por um período de crescimento e valorização muito forte, impulsionados, principalmente, pelo aumento real na renda dos brasileiros, pela melhor distribuição de renda – expansão da classe C -, pela ampla oferta de crédito imobiliário, pelo ciclo de baixa nas taxas de juros e pelos incentivos governamentais para consumo.

 

Assim, o estudo de caso que começa em 30/12/2010, segundo Gondim (2013), é o início da expansão, o boom, exatamente a última fase de um ciclo imobiliário completo, o qual durou pelo menos “três anos”, ou seja, até meados de 2013.

 

2.5 Critérios para formação da carteira de fundos de investimento imobiliário

Uma carteira de fundos de investimento imobiliário pode ser formada com diversos critérios e estratégias, seja pela quantidade de fundos, quantidade de imóveis, de inquilinos etc.

Para a realização do estudo de caso e a criação de uma carteira simulada serão usados alguns critérios objetivos, evitando-se os critérios subjetivos, uma vez que hoje, no futuro, é mais fácil observarmos o que deu certo no passado, e o que não. Como o objetivo é não transferir este conhecimento atual para o passado, pois iria distorcer a pesquisa, serão usados critérios objetivos e quantitativos apenas.

Arthur Vieira de Moraes (2016), em sua dissertação de mestrado, conclui que “Tais achados sugerem que investidores individuais e institucionais devem buscar compor seus portfólios com os fundos imobiliários de maior tamanho.” No seu universo amostral do estudo, o autor usou fundos imobiliários que possuem pelo menos dois imóveis, em endereços diferentes e prontos.

No mesmo sentido, Fiorini também dispõe sobre alguns critérios para a escolha desses ativos da seguinte forma:

Temos então que fundos imobiliários de gestão ativa, sem imóvel definido no IPO, que investem em lajes corporativas localizados nos grandes centros, são os mais rentáveis.

Entende-se que em muitos casos, fundos com imóveis definidos são utilizados como saída de investimento dos atuais proprietários dos imóveis e não necessariamente são um bom investimento. O investidor deve, portanto buscar fundos de gestão ativa que podem usufruir das habilidades dos gestores especializados.

Fundos que investem em títulos de recebíveis imobiliários (CRIs, LHs e LCIs) não apresentaram rentabilidade estatisticamente diferente dos demais FIIs de gestão ativa de maneira que podemos concluir que foram capazes de se manter na média dos fundos que investem diretamente em imóveis. Sendo assim também são investimentos interessantes, pois também apresentam boa rentabilidade dos fundos de gestão ativa e usufruem dos mesmos benefícios fiscais.

A máxima de que a localização é tudo no caso de imóveis também se mantém. Investimentos nos grandes centros urbanos apresentaram rentabilidades superiores e o investidor deve apresentar preferência por estes fundos. (FIORINI, 2012)

Por sua vez, a necessidade de ter mais FIIs em uma carteira é proteger o ponto mais importante para a independência financeira, um fluxo de caixa constante e perene. Uma carteira composta por fundos de investimento imobiliário que explorem setores diversificados reduzirá o risco intrínseco daquele setor. Uma maior diversificação por gestores reduzirá o risco de um viés errado no momento do investimento.

Assim, passemos a seguir para o estudo de caso propriamente dito.

 

3 Metodologia

3.1 Amostra

A carteira a ser estudada atenderá a composição dos critérios destacados no tópico anterior e serão inseridos os fundos existentes em dezembro de 2010 com os seguintes critérios: i) no mínimo dois imóveis; ii) os imóveis estejam em endereços diferentes; iii) o fundo precisa ter mais de dois inquilinos, para descaracterizar o chamado fundo de saída; iv) a carteira deve contar com fundos que explorem pelo menos dois setores diferentes; e v) fundos negociados em bolsa em dezembro de 2010. Os valores serão investidos proporcionalmente ao valor patrimonial de cada fundo em 12/2010; no entanto, caso algum desses fundos representem mais de 20% da carteira, será feita uma redução e redistribuição igualitária para os demais fundos do peso, para evitar que algum fundo tenha alta representatividade na carteira. Isso porque em uma diversificação saudável nenhum fundo poderia representar mais de 20% de uma carteira no ano de 2010, quando havia poucos fundos[1].

Os FIIs que atenderam aos critérios citados foram os seguintes:

 

 

3.1 Ferramenta utilizada

O estudo foi realizado de forma mais realística com o uso da ferramenta de acompanhamento de carteiras do ClubeFII. Para isso, será simulada a aplicação de R$ 1.000.065,91, em razão dos arredondamentos, proporcional ao tamanho de cada fundo no início do estudo, ignorando-se emissões subsequentes para eventuais alterações.

 

3.2 Índice inflacionário considerado

Para simular o crescimento do custo de vida frente à inflação é necessário adotar um índice entre os vários existentes. Os benefícios previdenciários do Regime Geral da Previdência Social – RGPS são reajustados anualmente pelo INPC, conforme prevê o art. 41-A da Lei 8.213, de 24 de julho de 1991, e poderia ser um índice a ser usado, visto que se a aposentadoria ocorresse pelos métodos convencionais, este seria o índice.

No entanto, o objetivo deste índice, segundo o IBGE é:

O INPC tem por objetivo a correção do poder de compra dos salários, através da mensuração das variações de preços da cesta de consumo da população assalariada com mais baixo rendimento. Esta faixa de renda foi criada com o objetivo de garantir uma cobertura populacional de 50% das famílias cuja pessoa de referência é assalariada e pertencente às áreas urbanas de cobertura do SNIPC - Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor. (IBGE, 2020).

Já o objetivo do IPCA é mais amplo, segundo o mesmo órgão de estatística:

O IPCA tem por objetivo medir a inflação de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo, referentes ao consumo pessoal das famílias, cujo rendimento varia entre 1 e 40 salários mínimos, qualquer que seja a fonte de rendimentos. Esta faixa de renda foi criada com o objetivo de garantir uma cobertura de 90 % das famílias pertencentes às áreas urbanas de cobertura do Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor - SNIPC. (IBGE, 2020).

Assim, o IPCA demonstra que consegue abranger o aumento do custo de vida de um número maior de investidores, por isso foi o escolhido.

 

3.3 Critérios do estudo sem reinvestimento

Para o estudo que não prevê reinvestimento de rendimento, os valores que os fundos eventualmente venham a amortizar[1] serão usados para comprar cotas do mesmo fundo na sequência da amortização.

Nesse critério não será considerado que o investidor gaste todos os meses a integralidade dos rendimentos, caso esses valorizem acima da inflação. É necessário considerar que se o investidor usasse uma aposentadoria tradicional, seja do Governo, seja de previdência privada, a sua receita teria a tendência de apenas ser corrigida pelos índices inflacionários oficiais, não havendo motivo para este aumentar voluntariamente o seu custo de vida, só porque a sua renda aumentou e não sabe se não é temporária.

Assim, apenas no “ano 1”, ou seja, em 2011, será considerado que o custo de vida equivale a integralidade dos rendimentos, após, caso em algum momento os rendimentos sejam superiores ao custo de vida corrigido, esses serão reservados e simulados como aplicados em um investimento de 100% do CDI, acumulando-se ou usando-se, conforme a necessidade.

 

3.4 Critérios de reinvestimentos dos rendimentos

Para os dois estudos que preveem a reaplicação de parte dos rendimentos, será usado um critério que viabilize o estudo e o torne o mais próximo possível da realidade de um investidor na prática, sem prejudicar o resultado. Será realizado um reinvestimento por ano, sempre no dia 02/01, ao invés de reinvestimentos mensais.

Ao final do primeiro ano, o ano de 2011, será verificado o rendimento total pago pela carteira e sobre esse valor será aplicado o percentual do estudo específico, 15% ou 30% para reinvestimento e o restante, ou seja, 85% ou 70%, será usado como o custo de vida para a independência financeira. Os novos reinvestimentos não serão um percentual do total dos rendimentos pagos nos anos, mas a diferença entre esses e o valor considerado como custo de vida no ano 1 corrigido pelo IPCA.

Exemplificando. Digamos que no ano de 2011 a carteira tenha proporcionado um rendimento total de R$ 100.000,00. Neste caso, 70% será o custo de vida do investidor e o remanescente, R$ 30.000,00 serão reinvestidos. Digamos que no ano de 2012 a inflação foi de 5% e o rendimento da carteira tenha sido de R$ 90.000,00. Neste caso, o valor a ser reinvestido é a diferença entre este valor e o custo de vida (R$ 70.000,00), acrescido da inflação, ou seja, R$ 73.500,00. Assim, o reinvestimento ao final de 2012 será de 90.000,00 – 73.500,00 = 16.500,00, e não 30% dos R$ 90.000,00.

Por fim, foi desconsiderado custos de transação, como corretagem, pois, apesar de no passado esses custos existirem, atualmente não existem. Não considerar os custos facilita o estudo que possui uma certa complexidade e não gera perda de dados. 

 

4. Apresentação dos resultados

Importante destacar que nos estudos com reinvestimento será observado que o custo de vida é que foi reduzido, dependendo da proposta a ser reinvestida, 15% ou 30%. Esse modelo foi feito apenas para questões didáticas e para facilitar imputar os dados, gerando o mesmo resultado.

Caso se pretendesse manter o custo de vida estável, bastaria aumentar o valor investido inicialmente de forma a proporcionar um maior rendimento. 

Assim, apesar da pesquisa, quando altera o percentual de reinvestimento, mantém estável o rendimento e reduz o custo de vida, em nada altera, pois o objetivo é verificar a capacidade de manter o nível de pagamento das despesas frente à inflação e com os cenários sem reinvestimento ou com reinvestimento.

 

4.4 Frequência dos rendimentos

O primeiro ponto a ser analisado nos estudos é a existência ou não da recorrência mensal dos rendimentos. No gráfico abaixo podemos observar a recorrência mensal dos rendimentos. 

 

 

O gráfico foi feito com o modelo de estudo sem reinvestimento, pois ele representaria melhor o movimento mensal dos rendimentos.

Pelo gráfico acima podemos observar dois dados importantes. O primeiro é que os rendimentos foram mantidos durante todos os meses, sem nenhuma interrupção ou queda muito abrupta em um determinado mês. O segundo dado é que no período de maior redução dos rendimentos, de janeiro de 2017 até dezembro de 2018, a queda desses foi fortemente ocasionada por um único fundo de investimento imobiliários – BRCR11, como fica mais claro no anexo I.

No primeiro mês do estudo o fundo representava 13% do rendimento, apesar de ser 20% da carteira, mas em julho de 2011 já alcançou o patamar de 19% do total de rendimentos, mantendo-se nesses níveis até maio de 2017, quando reduziu o patamar para 13%, voltando a ficar acima de 15% de forma recorrente apenas em agosto de 2019. Conforme é possível observar do anexo 1, nenhum outro FII teve tamanha redução.  

 

4.1 Estudo sem reinvestimento

Durante a evolução, a simulação gerou uma amortização do fundo BTLG11 de R$ 4.172,02, em 17/08/2015, sendo integralmente aplicada no próprio fundo. Já em 16/05/2016, houve uma amortização de R$ 22.099,47 do fundo BRCR11, também sendo integralmente aplicada no próprio fundo.

O resultado da evolução demonstrou que até o final de 2017 o investidor teria conseguido pagar suas despesas sem nenhum déficit, no entanto, a situação muda em 2018 e em 2019, conforme podemos observar no gráfico abaixo. 

 

 

 

 

No estudo, ao final de 2019 há um déficit de R$ 35.542,83, o que demonstra a impossibilidade de se utilizar integralmente os rendimentos dos fundos de investimento imobiliário para a independência financeira, uma vez que esses não foram capazes de se corrigirem pela inflação ao longo dos anos, muito possivelmente em razão do explicado ciclo do setor imobiliário, que pressionou o valor dos aluguéis para baixo no período denominado entre depressão e recuperação. Quanto à variação patrimonial, apesar de não ser o item decisivo para se usar nessa avaliação, ele é um item importante, pois a manutenção do poder de compra do patrimônio é uma condição que possibilita o consumo dos frutos desse.

O estudo demonstrou que a variação patrimonial do investidor ficou abaixo da inflação para a maioria dos períodos, tendo ficado acima no período conhecido como boom imobiliário, entre 2010 e meados de 2013, como a citada dissertação de mestrado acima. 

 

 

 

Assim, o investidor não pode se sujeitar ao risco de ter suas despesas pessoais cobertas apenas nos bons períodos do ciclo do setor imobiliário, motivo pelo qual desaconselha-se este modelo para uma independência financeira.

Esse, no entanto, não foi o resultado dos estudos subsequentes, com reinvestimentos, conforme segue.

 

4.2 Estudo com reinvestimento de 15% dos rendimentos

Nesse estudo já foi possível verificar que os fundos de investimento imobiliário são possíveis de serem usados para uma independência financeira, protegendo não só a renda mensal, mas também o patrimônio do investidor. O gráfico a seguir mostra a evolução dos rendimentos da carteira de FIIs, a evolução das despesas pessoais corrigidas pela inflação e a evolução do reinvestimento anual.

A linha de reinvestimento não considera os valores recebidos a título de amortização, que foi de R$ 4.546,33 no ano de 2015 e de R$ 24.519,04 no ano de 2016. Os valores também não foram considerados na linha de rendimentos.

 

 

 

Conforme é possível verificar na imagem, mesmo com uma baixa taxa de reinvestimento inicial, 15%, em nenhum ano o custo de vida extrapolou os rendimentos recebidos dos fundos imobiliários, permitindo que em todos os anos, com exceção de 2017, fossem feitos reinvestimentos. O ano de 2017 foi o único em que a forte redução dos rendimentos dos fundos imobiliários e o aumento das despesas levaram aos dos indicadores praticamente igualarem, sobrando um valor de apenas R$ 62,71 para ser reinvestido.

Isso foi possível em razão do custo de vida fixado inicialmente, corrigindo-se pela inflação e reinvestir a diferença dos rendimentos para este custo, ao invés de adotar um mecanismo de se aplicar um percentual fixo sobre os rendimentos recebidos todos os anos. Esse modelo fez com que no período de maior expansão do ciclo imobiliário, logo, dos aluguéis, os reinvestimentos fossem maiores que 15%, permitindo uma maior acumulação de patrimônio, conforme podemos ver no gráfico a seguir. 

 

 

 

Conforme é possível verificar, após o ano 1, os rendimentos cresceram acima da inflação, o que permitiu uma maior taxa de reinvestimento nos cinco anos seguintes e possibilitou um aumento constante da renda.

Não fosse esse crescimento dos rendimentos logo no início e esse maior reinvestimento, possivelmente no ano de 2017 o investidor não teria conseguido pagar integralmente suas despesas pessoais.

O estudo também demonstrou que a variação patrimonial do investidor ficou mais próximo da inflação, em alguns momentos fazendo com que o patrimônio aplicado em FIIs fosse maior que o valor total corrigido e em outras que fosse menor. O período que o patrimônio ficou menor, no intervalo de 2013 a 2018, é justamente o período que observarmos uma maior inflação no Brasil e que os juros foram elevados para controlar. A elevação dos juros fez com que as cotas dos fundos de investimento imobiliário desvalorizassem, antes que seus rendimentos reduzissem, facilitando o aumento do número de cotas para o aumento do rendimento no futuro.

 

 

Assim, o uso de 85% dos rendimentos de FIIs no primeiro ano para o pagamento das despesas pessoais só se mostrou viável em razão do momento do ciclo imobiliário que o país estava quando do início da carteira, caso contrário, possivelmente não seria possível.

 

4.3 Estudo com reinvestimento de 30% dos rendimentos

O gráfico a seguir mostra a evolução dos rendimentos da carteira de fundos de investimento imobiliário, a evolução das despesas pessoais corrigidas pela inflação e a evolução do reinvestimento anual para 30% no ano 1, conforme critérios explicados acima.

A linha de reinvestimento não considera os valores recebidos a título de amortização, que foi de R$ 4.795,87 no ano de 2015 e de R$ 26.135,80 no ano de 2016. Os valores também não foram considerados na linha de rendimentos. 

 

 

 

Conforme é possível verificar na imagem, o aumento na taxa de reinvestimento gera um crescimento considerável dos rendimentos e, mesmo no ano de 2017, quando há uma forte redução dos rendimentos distribuídos, não houve eliminação dos reinvestimentos, demonstrando que em nenhum momento o custo de vida impede novos reinvestimentos, ou chega ao ponto de os rendimentos não serem suficientes para pagar o custo de vida.

Isso foi possível em razão do valor fixado inicialmente, corrigindo-se pela inflação e reinvestir a diferença dos rendimentos para este, ao invés de adotar um mecanismo de se aplicar um percentual fixo todos os anos. Esse modelo fez com que no período de maior expansão do ciclo imobiliário, logo, dos aluguéis, os reinvestimentos fossem maiores que 30%, permitindo uma maior acumulação, conforme podemos ver no gráfico a seguir. 

 

 

 

Além disso, o estudo também demonstrou que a variação patrimonial do investidor ficou mais próxima da inflação do que quando reinvestido apenas 15%. O período que o patrimônio ficou menor foi em apenas três anos, enquanto que no estudo anterior foi de cinco anos. 

 

 

 

5. Conclusão

A busca pela independência financeira, aquela em que o retorno dos investimentos é capaz de pagar o custo de vida do indivíduo, é um dos fatores que leva milhares de pessoas a se tornarem investidores e analisarem diversas alternativas financeiras, entre elas, os fundos de investimento imobiliário, o qual observamos um vertiginoso crescimento no número de pessoas físicas investindo.

O presente trabalho teve como objetivo verificar se os FIIs seriam uma opção para a independência financeira, protegendo tanto o rendimento, quanto o patrimônio, dos efeitos nefastos da inflação.

A pesquisa literária demonstrou que o investimento em imóveis é uma opção para quem precisa gerar renda de forma regular; no entanto, para investir nessa classe de ativos de forma direta há a necessidade de um montante considerável de dinheiro, dado o valor dos imóveis, sendo acessível para poucos investidores. Quando pensamos na formação de uma carteira diversifica, com vários imóveis, a necessidade de montantes financeiros se tornam ainda maior. O reinvestimento de parte das receitas no mesmo tipo de ativos também reduz, pois novamente são necessários montantes elevados de dinheiro para este reinvestimento.

Assim, as pesquisas literárias demonstraram que os fundos de investimento imobiliário são excelentes opções para a substituição do tradicional investimento em imóveis, oportunizando a geração de uma renda constante, por meio de um investimento mais simples, eficiente e que permite o reinvestimento de forma mais fácil, uma vez que não depende de grandes montantes. Esse tipo de investimento também possibilita a formação de uma carteira diversificada, sem a necessidade de montantes financeiros tão elevados.

Quando passamos para um estudo de caso que simula um investimento real desde dezembro de 2010, observamos que realmente os investimentos dos fundos de investimento imobiliário conseguiriam manter sua recorrência mensal nos últimos dez anos, sem ter nenhuma grande redução de um mês para o outro, conforme destacado na figura 1.

A variação paga nos fundos de investimento imobiliário investido, por sua vez, demonstra que a diversificação da carteira em vários ativos é importante para evitar minimizar reduções bruscas. Isso porquê um dos fundos imobiliários, responsável por 20% do patrimônio inicialmente investido, observou uma forte redução dos rendimentos, na ordem de quase 50%. Quanto maior fosse a participação do fundo na carteira, maior seria a redução do rendimento total do investidor e quanto menor a participação, menor a redução.

Assim, podemos chegar na conclusão de que quanto mais diversificada estiver a carteira, menor a possibilidade de redução da rentabilidade global usada para a independência financeira.

No estudo feito tínhamos apenas nove fundos que atendiam o critério estabelecido, caso o mesmo critério fosse adotado hoje, seria possível selecionar 35 fundos diferentes. Caso fosse usado um critério de fundos com mais de R$ 1 bilhão de patrimônio, valor que nenhum fundo tinha na época, seria possível selecionar 25 fundos. Isso demonstra que hoje é mais viável o investidor montar uma carteira mais diversificada.

Na sequência do estudo, é possível observarmos que o uso integral dos rendimentos gerados pelos fundos de investimento imobiliário, sem reinvestir parte deles, não consegue manter o poder de compra do investidor frente à inflação. Nesse mesmo modelo de investimento verificamos que o patrimônio do investidor também não conseguiu se manter corrigido pela inflação na maior parte do período estudado, conforme observamos na figura 3. Assim, podemos concluir que não é possível usar a integralidade dos rendimentos gerados pelos fundos de investimento imobiliário para a independência financeira, confirmando a ideia verificada na pesquisa bibliográfica de que os fundos imobiliários, ou os imóveis, não são capazes de assegurar uma correção integral pela inflação, tanto da receita, quanto do próprio patrimônio.

Essa, no entanto, não é a conclusão quando observarmos os dois estudos subsequentes, com reinvestimentos.

Quando simulamos reinvestimentos na ordem de 15% e de 30%, em ambos os casos os rendimentos produzidos pelas carteiras de fundos de investimento imobiliário mantêm o poder de compra ao longo dos anos. O patrimônio também se mantém mais próximo daquele que seria o corrigido pela inflação neste modelo, sendo que quando fazemos o menor reinvestimento o patrimônio fica acima da inflação na metade do período e abaixo na outra metade, mas quando o reinvestimento é maior, o valor do patrimônio fica acima daquele que seria corrigido pela inflação em 70% do período, ficando abaixo apenas em 30% do período.

O estudo realizado com base no modelo de reinvestimento e com a revisão bibliográfica acerca dos ciclos econômicos do setor imobiliário demonstram que o momento em que o primeiro investimento for feito pode ser determinante para o equilíbrio da renda.

O primeiro investimento foi feito em dezembro de 2010 e, segundo GONDIM (2013), este foi praticamente o início de uma forte expansão no setor imobiliário brasileiro, a qual durou até 2013. É esta expansão a responsável por, conforme observarmos nos gráficos do estudo, fazer com que os rendimentos pagos pelos fundos de investimento imobiliário cresçam acima do custo de vida nos primeiros anos, permitindo um maior fluxo de reinvestimento.

Caso o primeiro investimento tivesse sido feito no início do período de depressão do setor, a redução dos rendimentos prejudicaria o reinvestimento, o que prejudicaria o crescimento da renda nos anos seguintes e, eventualmente, o aumento desta frente à inflação.

Nesse caso, o período em que os rendimentos reduzem é o período em que o valor do patrimônio, logo, o das cotas de mercado, reduzem, como podemos observar nas figuras 6 e 9. É justamente nesse período que o investidor consegue fazer melhores aportes e, caso iniciasse o seu projeto de independência financeira no início dessa desvalorização, deixaria de realizar os reinvestimentos justamente neste período.

O pouco tempo de evolução dos nossos fundos de investimento imobiliário impedem, no momento, um estudo que considere o investimento sendo feito no período de depressão e com a redução do aluguel até uma nova expansão do setor, mas é importante que no futuro seja feito.

Como é difícil identificarmos exatamente em qual momento do ciclo imobiliário estamos, o investidor precisaria utilizar alguma estratégia para mitigar esse risco imponderável quando de sua decisão de independência financeira, o que seria objeto de um outro trabalho.

Portanto, pelos estudos é possível concluir que sim, os fundos de investimento imobiliário se mostram uma opção financeira capaz de gerar renda constante para uma independência financeira, mas para uma proteção inflacionária dessa renda o investidor precisará realizar reinvestimentos constantes, fixando o seu custo de vida para ficar entre 70% e 85% da renda total gerada pela sua carteira no primeiro ano, sendo indispensável criar uma estratégia que mitigue o risco imponderável do momento em que o ciclo imobiliário estava quando da decisão, garantindo o reinvestimento em todos os anos. 

 

 

Referências

BACCI, André L. F. S. Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário. Brasília: Editora independente, 2018.

 

CERBASI, Gustavo. Dinheiro: os segredos de quem tem: como conquistar e manter sua independência financeira. São Paulo: Editora Gente, 2003.

 

GONDIM, Gabriel Côrtes Magalhães. Análise de Ciclos Imobiliários de Estratégia de Investimentos. Rio de Janeiro, 2013. Recuperado de: http://monografias.poli.ufrj.br/monografias/monopoli10008439.pdf

 

GRAHAM, Benjamin. O investidor inteligente, atualizado com novos comntários de Jason Zweig; prefácio e apência de Warren E. Buffett; tradução de Lourdes Sette. Rio de Janeiro: HarperCollins Brasil, 2017.

 

MENDES, Roni Antônio. Fundos de Investimento Imobiliário. Aspectos gerais e princípios de análise. São Paulo: Novatec, 2018.

 

ALENCAR, Claudio Tavares de. Valorização do Patrimônio de Fundos de Investimento com Portfólios de Real Estate. Escola Politécnica, USP, Carta NRE-POLI outubro-dezembro 2006, Departamento de Engenharia de Construção Civil. São Paulo, 2006. Recuperado de: https://www.realestate.br/dash/uploads/sistema/images/File/NewsLetter/CartaNRE5_4_06.pdf

 

FERREIRA, Fernanda Maria. Fundos de Investimento Imobiliário – Governança Corporativa -. São Paulo, 2011. Recuperado de: https://teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3146/tde-12122011-135043/publico/Dissertacao_Fernanda_Maria_Ferreira.pdf

 

FIORINI, Renato Maestre. Determinantes da Rentabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliários no Brasil. São Paulo, 2012. Recuperado de: https://bibliotecadigital.fgv.br/dspace/bitstream/handle/10438/10349/Dissertacao_Renato_Fiorini_20121228.pdf?sequence=1&isAllowed=y

 

GUIMARÃES, José Gustavo Macedo. Persistência na Performance de Fundos de Investimento Imobiliários Brasileiros entre 2008 e 2012. Rio de Janeiro, 2013. Recuperado de: https://bibliotecadigital.fgv.br/dspace/bitstream/handle/10438/11359/Persist%c3%aancia%20na%20performance%20de%20fundos%20de%20investimento%20imobili%c3%a1rio%20brasileiros%20entre%202008%20e%202012.pdf?sequence=1&isAllowed=y

 

MORAES, Arthur Vieira. Diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliário Brasileiro. São Paulo, 2016. Recuperado de: http://pergamum.fecap.br/biblioteca/imagens/00002d/00002d9b.pdf

 

ORRU NETO, Angelo. Fundos de Investimentos Imobiliários e suas Características de Hedge Contra Inflação no Brasil. São Paulo, 2015. Recuperado de: https://bibliotecadigital.fgv.br/dspace/bitstream/handle/10438/13487/Tese%20FII%20Angelo%20Orru%20Neto%20URL%20Revisado.pdf?sequence=1&isAllowed=y

 

ROCHA LIMA JR., João da. Fundos Imobiliários têm futuro no Brasil? Escola Politécnica, USP, Carta NRE-POLI abril-junho 2011, Departamento de Engenharia de Construção Civil. São Paulo, 2011. Recuperado de: https://www.realestate.br/dash/uploads/sistema/images/File/NewsLetter/CartaNRE24-2-11.pdf

 

ROCHA LIMA JR., João da. Fundos de Investimentos Imobiliários Saindo da Infância. A Ornda de 2015-2018. Escola Politécnica, USP, Carta NRE-POLI julho-setembro 2018, Departamento de Engenharia de Construção Civil. São Paulo, 2018. Recuperado de: https://www.realestate.br/dash/uploads/sistema/Carta_do_NRE/cartanie53-3-18.pdf

 

________. Lei nº 813/91, de 24 de julho de 1991. Dispõe sobre os Planos de Benefícios da Previdência Social e dá outras providências. Disponível em: http://planalto.gov.br. Acesso em: 27/03/2020

 

________. Lei nº 8668/93, de 25 de junho de 1993. Dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos Fundos de Investimento Imobiliários e dá outras providências. Disponível em: http://planalto.gov.br. Acesso em: 29/03/2020

 

________. Lei nº 11033/04, de 21 de dezembro de 2004. Altera a tributação do mercado financeiro e de capitais e dá outras providências. Disponível em: http://planalto.gov.br. Acesso em: 29/03/2020

 

________. Lei nº 11196/05, de 21 de novembro de 2005. Altera decretos lei revoga leis e dispositivos das Leis nºs. 8.668, de 25 de junho de 1993 e dá outras providências. Disponível em: http://planalto.gov.br. Acesso em: 29/03/2020

 

________. Instrução Normativa nº 472, de 31 de outubro de 2008. Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública de distribuição de quotas e a divulgação de informações dos Fundos de Investimento Imobiliário – FII. Disponível em: http://cvm.gov.br. Acesso em: 29/03/2020

 

IBGE. Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA. Disponível em: https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9256-indice-nacional-de-precos-ao-consumidor-amplo.html?=&t=conceitos-e-metodos. Acesso em: 29/03/2020.

 

IBGE. Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC. Disponível em: https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9258-indice-nacional-de-precos-ao-consumidor.html?=&t=conceitos-e-metodos. Acesso em: 29/03/2020

 

BARONI, Marcos & ROCHA LIMA JR., João da. Vamos entender melhor a precificação dos fundos imobiliários e a dinâmica do mercado. 2018. (54min). Disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=_hXrYIjG1DY Acesso em 04/04/2020.

 

B3. Boletim do Mercado Imobiliários n. 58. 2017. Disponível mediante aquisição.

 

B3. Boletim do Mercado Imobiliários n. 88. 2020. Disponível mediante aquisição.