Fonte: Imagem de jcomp no Freepik

Nesta situação os investidores estão se questionando se o fundo conseguirá, com esses recursos, manter o nível de rentabilidade recorrente, depois de distribuir o lucro gerado, que teria se mantivesse a propriedade.

Para detalhar um pouco melhor isso, vamos separar em duas partes a reflexão: 1 – ganho de capital e 2 – potencial de redução do rendimento recorrente.

1 – Ganho de capital

Sim, não só em HGRU11, mas em qualquer FII, sempre que ocorre a venda de um imóvel, o ganho de capital precisa ser distribuído e o valor patrimonial do fundo vai reduzir naturalmente. Como explico, o que gera receita para um fundo não é o seu valor de mercado, mas o seu valor patrimonial, assim, se eu tenho uma redução do valor patrimonial, há um potencial de redução dos rendimentos no futuro.

Para facilitar, vamos pegar o exemplo de HGPO11 para o investidor entender. Se confirmada a venda dos imóveis por algo como R$ 500MM, o fundo terá a obrigação de distribuir aproximadamente R$ 300MM aos investidores e teria, caso o fundo não fosse liquidado, o valor de R$ 200MM para adquirir um novo empreendimento. Mantendo a estratégia de escritórios de alto padrão, o fundo teria que adquirir um imóvel que na melhor das hipóteses iria gerar um cap rate de 7% e isso faria o rendimento do fundo cair para R$ 0,60.

Neste momento, alguns investidores diriam “viu, FII não cresce a renda”, o que seria um grande engano. É verdade, o fundo teria uma redução brusca no seu rendimento de R$ 1,35 para R$ 0,60, mas você teria o recebimento de um rendimento não recorrente enorme e que, pegando apenas este rendimento não recorrente, você poderia aumentar a sua posição em HGPO11 em 150%. Se você fizesse isso, a sua rentabilidade passaria para R$ 1,50.

Evidentemente que aqui usei o exemplo de HGPO11 pois ele é o caso de um lucro enorme e facilita a visualização, mas em geral essas trocas são de menor porte, como estamos vendo em HGRU11.

Aonde eu quero chegar? O ponto é, a venda de um imóvel e a sua distribuição no formato de rendimento para os cotistas não tem nenhum problema, desde que estejam presentes as seguintes características concomitantemente: 1) o valor não recorrente do ganho de capital seja distribuído em excesso da distribuição ordinária e não seja usada para fazer parecer que o fundo tem um bom rendimento ainda; 2) o valor não recorrente pago seja usado pelo cotista para novos investimentos, pois esta seria a sua proteção da inflação; e 3) os valores que remanescem são investidos em imóveis no nível de qualidade daqueles vendidos.

Então, fique atento, ganhos não recorrentes por venda de imóvel precisam ser reinvestidos em FIIs, é isso que vai manter o seu nível de rentabilidade. Você é um investidor com conhecimento e sabe da regra de distribuição dos FIIs e que para fazer crescer, especialmente em situações como essas, você precisa reinvestir. Isso seria igual a ações, mas quase nenhuma faz este nível de distribuição, mas poderíamos olhar o paralelo recente de SYNE3, que passa por uma situação semelhante.

Ainda neste ponto, para finalizar, eu sou defensor de uma revisão da lei dos FIIs e que determine que o caixa gerado por ganho de capital na venda de imóveis não entre na conta de distribuição obrigatória, isso melhoraria muito a regulamentação dos FIIs e o seu desenvolvimento. Não teríamos o risco de gestores ficarem sentados em cima de imóveis pois se vender o valor patrimonial vai reduzir e as taxas geradas também. Felizmente nem todos seguem isso.

2 – Potencial de redução do rendimento recorrente

Agora a explicação acima aplicada ao HGRU11. Apesar de tudo que eu disse, quando aplicamos ao HGRU11 a maior probabilidade é que o fundo faça uma distribuição de rendimentos extras pelo ganho de capital e o valor do principal aplicado gere um aumento da renda recorrente.

Vamos para a explicação.

O fundo comprou este imóvel recentemente, no final de 2020. A aquisição geraria um cap rate neste momento de 7,90% para o aluguel mínimo mensal e em 2023 passaria para 7,20%. Fora isso ainda teria o aluguel sobre o faturamento, mas que não temos muito como contar que ocorreria.

Vamos pegar a venda de agora. O fundo terá R$ 9.275.616,31 para investir, do valor que vai sobrar depois de distribuir o ganho de capital. Considerando a correção pela inflação do aluguel mínimo, bem como de que ele estaria no patamar de 7,90% neste momento, teríamos um aluguel mensal de aproximadamente R$ 67mil, já corrigido pela inflação.

O fundo tem como característica a possibilidade de comprar imóveis semelhantes ao que tem no portfólio e que é semelhante as compras feitas por EVBI11 e TRXF11, os quais fizeram compras recentemente. O fundo da VBI comprou com um cap rate de aproximadamente 8% e o da TRX ficou entre 8,80% e 9,00%. Com a atual taxa de juros e com essas negociações como parâmetro, é fácil que o fundo consiga um nível de rentabilidade entre 8% e 9% daquele valor, o que daria um aluguel entre R$ 62 mil e R$ 69 mil. Ou seja, o fundo gera um excelente ganho de capital, que vai gerar um rendimento extra, o qual vai possibilitar o investidor comprar mais cotas e, neste caso específico, o fundo ainda tem o potencial de aumentar a sua receita recorrente com o investimento do principal, dado o curto intervalo de tempo entra a compra e a venda e a mudança de juros ocorrida no país.

Claro que para acontecer tudo isso o Gestor precisa se mostrar eficiente,