O desejo de muitos brasileiros é ter um ou alguns imóveis para alugar e complementar a sua aposentadoria ou até mesmo para custear a sua aposentadoria. Não é incomum escutarmos a história de um tio, um primo ou outro parente que comprou alguns imóveis, aluga, e retira desses aluguéis o seu sustento do dia a dia. 

 

Ao escutar isso, quantos de nós não faz uma conta mental e tem o seguinte pensamento “se eu tiver X reais de aluguéis posso parar de trabalhar ou posso mudar de carreira”.  Pois é, você está certo, é possível sim, mas há uma forma mais eficiente de você receber esses aluguéis e sem precisar começar com os vultuosos investimentos que os imóveis exigem.

 

Quando pensamos em aposentadoria, o aluguel de imóveis possui duas grandes vantagens sobre investimentos financeiros tradicionais, como um CDB ou uma LCI. O primeiro é o fato da sua recorrência, todos os meses nós recebemos o dinheiro em nossa conta, claro, desde que paguemos pontualmente. E isso é muito bom para o nosso planejamento, afinal, todos os meses as contas precisam ser pagas. O segundo é que no longo prazo aquele aluguel tende a corrigir pela inflação, assim, podemos gastar quase todo o aluguel que recebemos com as nossas despesas. 

 

Ocorre que investir em imóveis para aluguel não é, digamos, um passeio no parque. Há alguns desafios a serem enfrentados. O primeiro de todos são os elevados valores dos imóveis e o tempo que se leva para comprar um único imóvel. Depois, caso você não consiga comprar vários imóveis, você fica sujeito a ter uma forte redução da sua renda mensal a cada saída de inquilino. E o trabalho que dá? Inquilino reclamando de vazamento, móvel com cupim, pedido de reembolso de despesas que não são obrigação do locatário, inquilino que atrasa aluguel e por assim vai. Não é tão fácil não, pergunte para o seu tio.

 

 

Mas calma, há uma forma muito mais fácil e eficiente, os Fundos de Investimentos Imobiliários, conhecidos apenas como FIIs. Tecnicamente falando eles são a comunhão de recursos organizados em um fundo fechado e destinados a aplicar em empreendimentos imobiliários. Sinceramente, essa explicação técnica é chata e difícil de ser entendida, então, deixa eu explicar mais informalmente.

 

Você e mais nove amigos juntam-se para investir em imóveis para alugar de forma mais eficiente. Cada um de vocês vai colocar R$200 mil de investimento, logo, R$2 milhões ao todo. Arrecadado o dinheiro, vocês comprarão cinco imóveis para aluguel e vão contratar uma pessoa para administrar os imóveis, pois não querem ter trabalho. Todos os meses o administrador vai arrecadar os aluguéis, pagar as despesas e dividir o resultado entre os 10 amigos. Uma das grandes vantagens disso que vocês fizeram é que se um inquilino rescindir o contrato de locação, nenhum de vocês ficará sem renda, tendo apenas uma redução da renda para todos. Fora que conseguem diluir o pagamento do administrador e ficar mais barato. Isso é a comunhão de recursos para investir em empreendimento imobiliário

 

 

Bem, mas aí vocês pensam, e se alguém precisar de dinheiro e quiser sair, como vamos fazer? Vamos vender os imóveis e reduzir o número de imóveis? Isso não seria bom. Então vocês instituem uma regra, ninguém pode pedir o dinheiro de volta e se alguém quiser sair terá de achar outra pessoa para comprar a sua parte no negócio pelo valor dos imóveis na hora da venda. Aqui acabamos de criar o fundo fechado, no qual ninguém pode pedir o dinheiro de volta e sempre que quiser sair, precisa achar alguém para comprar a sua parte. 

 

Mas nessas horas vocês pensam “poxa, será difícil achar outros investidores com R$200 mil, ou até mais, caso os imóveis tenham valorizado, como resolver isso?”. Então vocês decidem dividir a parte de cada um em 2.000 pedacinhos de R$100,00, assim, caso algum dos amigos precise de dinheiro, nem precisará vender tudo, basta vender alguns poucos pedacinhos. 

 

É ou não é mais eficiente do que você sozinho comprar um único imóvel? Imaginem, se você investir diretamente em imóvel, o inquilino sai e você fica sem aluguel. Ou seja, se você precisar de dinheiro, não tem outra forma que não vender o imóvel todo, pois não tem como vender apenas um banheiro do imóvel, mas agora você pode vender pedacinhos. 

 

Pois bem, acabamos de criar um FII. A diferença é que não são 10 amigos, são dezenas de milhares de amigos. E não são R$2 milhões, mas centenas de milhões, algumas vezes, alguns bilhões. E com este poder financeiro todo, os FIIs não compram um apartamento aqui, outro ali, eles compram grandes empreendimentos, como shoppings, galpões logísticos, hotéis, prédios inteiros de escritórios entre outros empreendimentos. Para ficar mais palpável, vou citar alguns imóveis em algumas cidades de Santa Catarina que pertencem a FIIs e você poderia receber aluguéis dele. Em Florianópolis o Floripa Shopping e o Villa Romana Shopping, em Joinville parte do Perini Business Park e em Blumenau a fábrica da Cremer. Tem outros, mas não vamos deixar a lista cansativa.

 

E o processo é igualzinho, temos um administrador, este apura os aluguéis do mês, divide entre os números de pedacinhos, os quais chamamos de cotas, e depois divide esses aluguéis entre os investidores com base no número de cotas que cada um possui.

 

 

Para facilitar a venda desses “pedacinhos”, os quais são chamados de cotas, eles são negociados na bolsa de valores entre os 2 milhões de investidores de FIIs que existem. Como são negociadas em cotas, de FII que negocia no valor de R$10,00 cada cota, facilitando o investimento do pequeno investidor, o qual demoraria muito tempo para poder ter renda de aluguel.

Gostou da ideia e quer saber mais sobre fundos de investimentos imobiliários? Então siga a nossa coluna para conhecer mais!

 

Aluguel ou financiamento (imóvel próprio)?

 

“Compre financiado, pelo menos está pagando o que é seu. No aluguel você fica dando dinheiro para os outros, jogando fora.”

 

“Aluguel, é mais eficiente financeiramente, com este dinheiro você ganha mais investindo, paga o seu aluguel, o condomínio, o IPTU e algumas vezes até sobra.”

 

Quantas vezes você já escutou uma dessas frases, ou até mesmo já disse uma dessas frases?

 

A verdade é que as duas frases estão erradas, melhor, não estão totalmente corretas. 

 

Quem diz que ao comprar financiado você está pagando o que é seu e não pagando os outros esquece que no financiamento você paga juros e, para a maioria das pessoas, os juros costumam ser bem acima de 6% ao ano, percentual médio de um aluguel. É uma ilusão acreditar que pagar juros é pagar por algo seu. Os juros são a remuneração do dinheiro que o banco lhe cobra, simples assim. Já o aluguel é a remuneração do dinheiro/imóvel que o proprietário te cobra. É bem comum o percentual do aluguel ser bem menor que o percentual dos juros, com raras exceções, ou seja, o aluguel costuma ser bem menor que os juros. 

 

Rodrigo, fim de discussão, o aluguel é melhor do que financiar!

 

Calma pequeno gafanhoto, não se precipite nas conclusões, em finanças as respostas não são assim tão simples, vamos para a segunda afirmação.

 

Quem faz a segunda afirmação ignora o detalhe mais importante sobre os imóveis, a inflação. Imóveis possuem a capacidade de ter uma valorização alinhada com a inflação, não exatamente a inflação, mas alinhada com ela. Enquanto isso, no Brasil o modelo mais comum de financiamento imobiliário usa a TR para corrigir o saldo devedor e, consequentemente, as prestações. Além disso, os aluguéis também sobem com base na inflação, algumas vezes acima dele, caso os imóveis tenham uma forte valorização. 

 

Nos últimos 20 anos (06/2003 a 06/2023) a inflação média do IGPM foi de 6,93% a.a., enquanto isso a TR teve uma média de 1,12% a.a., para o mesmo período. A diferença entre a valorização do imóvel e a TR vai para o seu patrimônio e poderíamos descontar dos juros que foram pagos. 

 

Assim, no final das contas, os valores gastos com juros, descontando a valorização que o seu patrimônio observa, acabam sendo semelhantes ao que você gastaria com aluguel. Isso faz com que, do ponto de vista financeiro, comprar ou alugar não tenha tanta diferença como tentam defender, sendo que a decisão vai pender mais para um lado ou mais para o outro a depender do momento econômico que vivemos. Penderá mais para a opção de comprar com financiamento quando os valores dos imóveis estão mais depreciados. Por sua vez, penderá mais para a opção de alugar quando os valores dos imóveis estão muito valorizados. 

 

Perfeito, mas agora você deve estar se perguntando “se do ponto de vista financeiro eu não consigo desempatar a minha decisão, qual métrica eu devo usar?”. A minha resposta é simples, você deve avaliar o momento da sua vida profissional e familiar, ela é a principal métrica para você decidir entre comprar ou alugar em razão dos custos que envolve a troca de um imóvel comprado e de um imóvel alugado, mas isso é papo para uma próxima coluna.