Se nós estivéssemos em um evento presencial e eu no palco, falando sobre este tema, eu pediria para levantar a mão quem já teve a necessidade de dirigir com neblina. Depois, pediria para manter levantada a mão apenas quem teve de dirigir sobre uma forte neblina e de noite. Na sequência, escolheria uma vítima e pediria para ela explicar como foi a primeira experiência dirigindo sobre uma neblina forte, muito forte, e ainda de noite.

O expectador provavelmente descreveria algo mais ou menos assim “Foi muito difícil de dirigir, pois eu não conseguia enxergar mais do que uns 4 ou 5 metros na minha frente. As curvas chegavam do nada e quando eu menos esperava surgia um carro na minha frente, andando mais devagar que eu. Eu dirigia a aproximadamente 40km/h, sendo que o limite da via era de 80 km/h e tradicionalmente a maioria das pessoas passam a 100km/h. A minha vontade era parar, mas parar poderia ser pior, pois poderia vir um caminhão e passar por cima do meu carro. Como não encontrava nenhum refúgio ou restaurante, segui, devagar e atento, mas ao final dos 20min dirigindo na neblina, fiquei mais cansado do que se tivesse dirigido 4h.”

Sim, se você não dirige ou nunca dirigiu em uma forte neblina, especialmente de noite, é mais ou menos assim. Como eu sei? É óbvio, infelizmente dirigi muito sobre forte neblina e a descrição é minha, de quando dirigi uma vez, à noite, pela primeira vez.

E o momento econômico que estamos é este, uma forte neblina. Não conseguimos ver como será a economia na próxima semana. Eu costumo insistir que tentar prever o futuro econômico é um pouco de loucura, sempre foi e sempre será, uma vez que são diversas variáveis que se conectam e a mudança de uma única já bagunça toda a previsão. Apesar disso, no entanto, sempre é possível traçar um mínimo de expectativa, pois sem esse mínimo de expectativa ninguém investe, afinal, quem vai investir se não conseguir ver que vai lucrar, certo?

É difícil projetar um mínimo de inflação. A Anbima faz uma projeção e de uma hora para a outra o preço do barril do petróleo cai com força e gera impacto para baixo na gasolina e isso muda as projeções. Passam dois dias e temos novidades no âmbito político e que impactam as projeções de desempenho fiscal futuro e isso gera impacto no câmbio. Passam mais dois dias e a China ameaça desacelerar por causa da covid. Passam outros dois dias e temos novidades no conflito Rússia e Ucrânia e assim por diante.

Na medida que os dias vão passando, novos fatos e novos desafios vão aparecendo, alguns dos quais nem se conseguia projetar até então.

É igual você dirigir na neblina, a cada 4 ou 5 metros, novos 4 ou 5 metros nos são mostrados, mas como a distância que conseguimos ver é muito curta, dirigimos devagar. Pois é, os investidores vão agir muito devagar enquanto houver tantas incertezas em nossa economia. E não estou falando só de investidores da bolsa de valores. Estou falando de empresários que adiam abrir uma loja nova, lançar um prédio novo, construir um galpão logístico novo etc. e tudo isso vai gerando impacto na economia, consequentemente, na lucratividade das empresas e, no nosso caso, pode gerar impacto na capacidade de pagar o aluguel ou pagar a dívida do CRI.

No universo dos investimentos ocorre o mesmo, os investidores vão de forma mais cautelosa diante dos desafios. Mas não só isso, como dirigir na neblina é muito difícil, muitas pessoas optam por não dirigir, esperar um horário que não terá neblina para fazer o percurso, especialmente aqueles menos experientes. Pois é, muitos investidores acabam optando por não investir neste momento, o que é, para quem tem pouca experiência e não tem um bom acompanhamento, o caminho mais adequado. Devo, agora, apenas lembrar que este não é o seu caso, que investe em conhecimento e tem um bom acompanhamento aqui no DesmistificandoFII.

Antes de prosseguir no olhar para os investimentos, vamos retornar um pouco sobre o dirigir na neblina? Rapidamente para fazermos o paralelo.

A primeira vez que você fizer um trajeto específico dirigindo na neblina, será muito difícil. Na segunda vez já será menos difícil. Na terceira vai melhorar mais um pouquinho e assim por diante, até ficar mais fácil, ou menos difícil. Ocorre que, apesar de mais fácil, nunca deixará de ser desafiador e você precisará ser cauteloso. Como eu sei disso? Como eu disse, infelizmente dirigi muito sobre forte neblina. Por 4 anos dirigia entre as cidades de Mafra e Florianópolis e vice-versa, todos os finais de semana e quase sempre de noite. Sempre havia uma forte neblina na serra. Ocorre que com o passar do tempo eu já sabia para qual lado eram as curvas, quando uma curva era mais difícil e, absurdamente, onde estavam os buracos. Digo absurdamente pois um dos buracos ficou lá durante todos os 4 anos, um dos problemas do nosso país. 

E você acha que isso me permitia dirigir mais rápido? Sim, mas muito pouco. Pois apesar de já conhecer todo o trajeto, eu continuava não enxergando o que estava na minha frente e a qualquer momento um perigo poderia surgir do nada. Apesar de desafiador, fazer aquele trajeto, naquele horário, fazia com que não houvesse nenhum trânsito no caminho. 

Para os investidores experientes este momento é parecido. Eles até possuem experiência em momentos turbulentos, mas eles também preferem ser cautelosos, pois a sua experiência demonstra que qualquer coisa pode surgir amanhã. Para os investidores menos experientes o cenário é muito desafiador e muitos preferem não investir neste momento.

E isso faz com que menos pessoas tenham vontade de comprar os ativos e, consequentemente, os preços fiquem muito pressionados e por muito tempo.

Hoje a minha expectativa é justamente esta, como se todos os investidores estivessem dirigindo sobre uma forte neblina e ninguém vai decidir acelerar o carro e correr o risco de cair em uma ribanceira, ou seja, ninguém vai querer comprar muitas cotas de um FII ou muitas ações de uma vez só com o risco de daqui uma semana estar muito mais descontado.

Quando falamos de fundos imobiliários temos que lembrar, ainda, como este mercado é formado por pessoas físicas e muitos dos quais estão no mercado há menos de 5 anos, sendo que uma grande maioria não conta com uma ajuda profissional como os assinantes do DesmistificandoFII.

Esse cenário mais desafiador reduz muito a ansiedade por adquirir cotas de fundos imobiliários, consequentemente, podemos ter preços mais depreciados. Juntamos isso ao fato de que em janeiro os investidores pessoas físicas muitas vezes possuem compromissos financeiros e que isso reduz a capacidade de adquirirem mais investimentos, sempre podemos ter algumas oportunidades por falta de liquidez.

Tudo isso pode trazer muitas oportunidades aos investidores que conseguirem acompanhar e saber quais FIIs comprarem.

Nesse momento você deve se perguntar: "mas não seria melhor deixar de dirigir nessa neblina e voltar só depois?" A questão é que aquela pessoa que preferiu correr um risco maior enfrentando a estrada com neblina, chegou ao seu destino mais rápido, pois não enfrentou trânsito nenhum. A maioria dos motoristas certamente iriam preferir esperar a noite e a neblina passar, para que dirijam com mais visibilidade durante o dia. O lado negativo? Quase todos pensarão assim, causando muitas vezes um longo engarrafamento no caminho devido ao fluxo maior de motoristas.

A grande questão é que, quando houver melhor visibilidade, os preços serão outros. No universo dos investimentos, quem consegue dirigir na neblina aproveita as melhores oportunidades e é isso que sugiro a você, aproveitar as oportunidades. Eu sei, dá um receio investir neste cenário, por isso quis fazer o paralelo com o dirigir na neblina, mas entenda, é o fato de ter tantas pessoas com este receio que faz os preços estarem nos patamares que estão. Depois, lembre-se, os bons FIIs ainda são proprietários de bons imóveis, os quais costumam ser muito resilientes a um eventual cenário muito ruim e o ciclo imobiliário que estamos é muito mais favorável aos proprietários do que aquele vivido entre 2014 e 2018.

Este período será de muitas dúvidas. Neste momento a minha visão segue muito parecida, que conseguimos controlar a inflação e dificilmente teremos uma grande disparada em 2023. O Brasil teria condições de reduzir os juros já no segundo semestre de 2023 e o nosso PIB tem diversos fatores que contribuem para o seu crescimento, o que favoreceria muito o setor imobiliário; no entanto, muitas mudanças podem ocorrer ao longo dos próximos meses e isso pode gerar impacto em toda a economia.

Assim, não vou lhe dizer que em 2023 será o ano dos FIIs de recebíveis, ou será o ano dos FIIs de tijolo ou de qualquer outro investimento. A minha análise é de que todos os ativos estão sendo precificados em razão dessas incertezas e temos boas oportunidades em todos os ativos, cada qual com a sua característica e o seu risco. A minha recomendação é muito simples, não tente pensar qual será a melhor opção, este ou aquele setor, mas quais são os bons ativos para se adquirir e que o valor de suas cotas está depreciado por causa de todas essas incertezas.

Este é o momento que o excesso de neblina faz com que os investidores coloquem todos os fundos em um mesmo “balaio” e todos vão ficando depreciados iguais, este é o momento para o investidor inteligente e com um bom apoio comprar os bons ativos, que estão descontados e vão gerar um excelente retorno no longo prazo.

Mas claro, diante de tanta “neblina” o ideal é manter uma boa diversificação em vários investimentos. Parece clichê dizer isso, mas no final de toda reflexão sobre investimentos, a resposta é uníssona: uma carteira bem diversificada vai te fazer passar qualquer fase da vida com mais segurança e tranquilidade.

Autor: Rodrigo Medeiros - DesmistificandoFII